CUSHMAN & WAKEFIELD ECHINOX: "Piaţa imobiliară locală a reuşit să contracareze şi să neutralizeze dezechilibrele din pandemie"

• Investiţiile au totalizat 1,83 miliarde de euro în 2020-2021 şi au fost tranzacţionate 78 de proprietăţi

Piaţa imobiliară locală s-a adaptat rapid la noul mediu social şi de business, contracarând în mare parte dezechilibrele generate de restricţiile impuse în perioada stării de urgenţă, au afirmat, ieri, reprezentanţii Cushman & Wakefield Echinox, în cadrul unei conferinţe de presă. Mai mult decât atât, specialiştii consultantului imobiliar observă o traiectorie ascendentă pe toate segmentele de piaţă, chiar dacă există în continuare provocări precum creşterea preţurilor materialelor de construcţie, a costului cu utilităţile, inflaţia, scăderea puterii de cumpărare şi găsirea celor mai bune pârghii de a readuce angajaţii în birouri. Specialiştii Cushman & Wakefield Echinox au analizat principalii indicatori ai pieţei imobiliare şi oportunităţile care vin odată cu schimbarea obiceiurilor de consum, a modului de lucru, dar a indentificat şi principalele provocări cu care se confruntă acest segment.

• Piaţa de investiţii: Volumul tranzacţiilor din ultimii doi ani a fost peste cel din 2018-2019

Piaţa de investiţii este un indicator important în ceea ce priveşte atractivitatea segmentul imobiliar. Astfel, lichiditatea pe piaţa tranzacţiilor cu proprietăţi generatoare de venit a rămas ridicată în 2020 şi 2021, potrivit consultantului imobiliar, ceea ce s-a tradus într-un volum total al investiţiilor de 1,83 miliarde de euro, comparativ cu 1,67 miliarde de euro în 2018-2019. Cumulat, în ultimii doi ani au fost tranzacţionate 78 de proprietăţi, cu o valoare medie de 25,5 milioane euro versus 72 de tranzacţii în 2018-2019 şi o medie a unei tranzacţii de 23,65 milioane euro.

Totodată, piaţa a atras în cei doi ani de pandemie un număr important de jucatori noi: Resolution Property, Adventum Group, Supernova, Fortress REIT şi Oresa Venture. Împreună, aceştia au făcut achiziţii de circa jumătate de miliard de euro.

Birourile au reprezentat clasa de active cea mai tranzacţionată în ambele perioade analizate, iar estimările Cushman & Wakefield Echinox arată o menţinere a interesului pentru aceste tipuri de proiecte. De asemenea, pe fondul performanţei ridicate a segmentului industrial şi a retailului de food, investitorii se uită cu interes spre oportunităţi pe aceste segmente de piaţă, au mai afirmat specialiştii consultantului imobiliar.

• Piaţa de retail îşi trage un pic sufletul după doi ani de restricţii

"Piaţa de retail a fost unul dintre cele mai afectate industrii trecând prin mai multe şocuri pe perioada pandemiei, şocuri resimţite mai ales de centrele comerciale de tip mall - dacă vorbim de formatele de retail - şi de retailerii de non-food - îmbrăcăminte, accesorii, încălţăminte etc, dacă ne referim la profilul retailerilor. Şi cei din food (restaurante/cafenele) au avut de suferit destul de mult, mai ales după introducerea certificatelor verzi la finalul anului trecut", arată compania de consultanţă.

Consultantul imobiliar mai afirmă că succesul proiectelor de tip retail au determinat dezvoltatorii să investească şi mai mult în astfel de scheme, care se vor menţine în focusul acestora şi în acest an.

"Prahova Value Center (21.900 mp), Sepsi Value Center (16.300 mp) sau Bârlad Value Center (16.300 mp), toate dezvoltate de Prime Kapital-MAS Real Estate sunt printre cele mai importante proiecte livrate anul trecut. De remarcat însă, că începând cu acest an vedem şi primele centre comerciale de tip mall care vor fi finalizate, după doi ani fără astfel de livrări: Colosseum Mall din Bucureşti, deschis deja pe 24 martie, şi Alba Iulia Mall (30.000 metri pătraţi) care urmează să fie inaugurat la finalul anului de către Prime Kapital - MAS Real Estate. Segmentele de retaileri care populează aceste formate au avut creşteri semnificative în cei 2 ani de pandemie", potrivit Cushman & Wakefield.

Principala îngrijorare pe piaţa de retail este legată de creşterea costurilor pentru chiriaşi şi de scăderea puterii de cumpărare a clienţilor.

"Inflaţia va pune presiune pe de-o parte pe nivelul chiriilor şi pe de altă parte pe veniturile disponibile pentru achiziţii ale cumpărătorilor".

• Piaţa de birouri: chirii stabile, livrări noi de aproape 400.000 metri pătraţi în ultimii doi ani

Specialiştii Cushman au mai afirmat că dezvoltatorii de spaţii de birouri şi-au continuat planurile de investiţii asumate dinainte de criza sanitară şi au finalizat în perioada 2020-2021 aproape 400.000 metri pătraţi de proiecte de birouri.

"Ritmul de dezvoltare s-a menţinut astfel la nivelurile din 2018 şi 2019, anteriori pandemiei, când în total au fost finalizate 433.000 metri pătraţi spaţii noi. Cererea totală a resimţit incertitudinile de pe piaţă în cei doi ani de pandemie, astfel că suprafaţa închiriată în total în 2020 şi 2021, de 535.000 metri pătraţi, a fost cu circa 26% sub nivelul tranzacţionat din 2018 şi 2019, de 729.000 metri pătraţi", arată reprezentanţii consultantului imobiliar.

Aceştia adaugă că, pentru perioada următoare, readucerea angajaţilor în clădirile de birouri reprezintă principala provocare în condiţiile în care proprietarii de clădiri, împreună cu chiriaşii, trebuie să găsească şi să adopte diverse măsuri pentru a convinge angajaţii să revină în birou. Reconfigurarea spaţiilor existente astfel încât să ofere zone colaborative, dar şi asigurarea de birouri mai aerisite, sunt printre cele mai des întâlnite măsuri implementate, ceea ce înseamnă o creştere a suprafeţei alocate unui angajat de la o medie de 8-10 mp/persoană la 12-15 mp/persoană, conform Cushman & Wakefield Echinox.

• Piaţa industrială a bătut în pandemie toate recordurile

Pe piaţa de industrială au fost închiriaţi aproape 2 milioane de metri pătraţi de spaţii industriale şi de logistic, în ultimii doi ani, dublul suprafeţei tranzacţionate în total în 2018 şi 2019.

"Evoluţia spectaculoasă a cererii din ultimii doi ani încurajează dezvoltatorii să investească în continuare în proiecte industriale şi de logistică, provocarea fiind de a adapta noile construcţii la cerinţele în schimbare ale chiriaşilor. Diversificarea profilului de chiriaşi, în special din retail, aşa cum este cazul apariţiei comerţului virtual cu produse proaspete, impune noi cerinţe pentru spaţiile de depozitare şi distribuţie. Pe de altă parte, aceste nevoi vor genera noi cereri de spaţii", potrivit consultantului imobiliar.

Alţi factori care exercită o anumită presiune pe piaţa industrială şi de logistică sunt creşterea preţurilor de construcţie, care a fost în medie de 25-30% conform estimărilor companiei de consultanţă, şi scumpirea terenurilor disponibile pentru astfel de dezvoltări.

"În aceste condiţii, vom vedea o creştere a chiriilor, astfel încât investiţiile pe acest segment să rămână profitabile. Cu toate acestea pentru 2022 dezvoltatorii au anunţat că vor finaliza proiecte totalizând circa 600.000 metri pătraţi", potrivit companiei.