DELOITTE Dezvoltatorii imobiliari şi-ar putea recupera TVA plătită la demolarea vechilor clădiri

• Blănculescu: Legislaţia actuală este abuzivă

Curtea Europeană de Justiţie (CEJ) examinează o contestaţie referitoare la ajustarea TVA în cazul clădirilor demolate, iar decizia finală i-ar putea fi favorabilă companiei, ceea ce înseamnă că şi dezvoltatorii imobiliari din ţara noastră ar putea să-şi recupereze TVA ajustată de autorităţile fiscale, potrivit unui comunicat Deloitte transmis redacţiei.

Acesta arată că, într-un caz aflat pe rol la CEJ, Avocatul General sus­ţine că ajustarea TVA în cazul clădirilor demolate încalcă prevederile legislaţiei comunitare. O decizie pozitivă în acest sens ar putea facilita recuperarea unor sume importante din TVA de către companiile imobiliare.

Potrivit reprezentanţilor Deloitte, o companie care plăteşte TVA la achiziţia de clădiri (vechi) este obligată, conform regulilor de TVA, să ramburseze integral sau parţial această taxă (care i-a fost dedusă la vremea achiziţiei), dacă le demolează. Această regulă se aplică indiferent dacă scopul cumpărătorului este de a dezvolta un proiect imobiliar pe respectivul teren sau de a reconstrui ori moderniza clădirea demolată.

Pentru exemplificare, Adrian Teampău, manager Taxe Indirecte în cadrul Deloitte România, ne-a explicat: "Un dezvoltator achiziţionează o construcţie veche pentru a construi pe teren o clădire modernă de birouri/un cartier rezidenţial. Presupunem că dezvoltatorul plăteşte furnizorului pentru această achiziţie suma de 1.240.000 euro (net 1.000.000 euro şi TVA de 240.000 euro). Ulterior, dezvoltatorul are dreptul să ceară statului rambursarea TVA în valoare de 240.000 euro. Dacă acesta are încheiate alte proiecte şi vinde apartamente/închiriază spaţii de birouri - deci colectează TVA de la clienţi - atunci îşi poate deduce acest TVA (240.000 euro) din TVA colectată şi nu mai trebuie să ceară rambursare de la stat. În acelaşi an, dezvoltatorul demolează clădirea pentru a cons­trui o clădire modernă de birouri/ un cartier rezidenţial.

Practic, dezvoltatorul a achiziţionat construcţia veche în etapa de investiţii aferentă proiectului său imobiliar. În prezent, legislaţia din România obligă dezvoltatorul să îşi ajusteze TVA dedusă iniţial (suma de 240.000 euro), pentru că a demolat clădirea, deşi intenţia dezvoltatorului este de a construi o clădire de birouri/un cartier rezidenţial. În practică, această sumă va constitui un cost suplimentar pentru dezvoltator. Daca dezvoltatorul nu are vânzări sau prestări către clienţi şi, în consecinţă, nu colectează TVA de la clienţi pentru a compensa efectul acestei ajustări, atunci compania se va afla într-o poziţie de TVA de plată faţă de bugetul de stat. Mai exact, dezvoltatorul va ajunge să plătească efectiv aceastăTVA la stat. Ajustarea de TVA se realizează în funcţie de anul când intervine demolarea. Dacă aceasta intervine în acelaşi an în care are loc achiziţia, atunci va datora statului 100% din suma TVA. Spre exemplu, dacă dezvoltatorul a achiziţionat clădirea veche în 2010 şi o demolează în 2012, atunci va datora statului 18-20% din TVA dedusă iniţial".

Cazul în discuţie a ajuns la Curtea Europeană de Justiţie după ce o companie din Bulgaria (unde legislaţia de TVA este similară) a contestat această ajustare de TVA impusă de autorităţile fis­cale locale. În 2010, res­pectiva companie a decis demolarea unei clădiri cu scopul de a o reconstrui şi de a o moderniza.

Opinia Avocatului General este favorabilă contribuabililor - aceasta menţionează că, dacă demolarea unei clădiri are ca scop desfăşurarea de viitoare activităţi economice, intenţia este suficientă pentru exercitarea/păstrarea dreptului de deducere a TVA.

Mai mult, Avocatul General precizează că prevederile legislaţiei unui stat membru sunt incompatibile cu cele ale Directivei 2006/112/EC, dacă prevăd obligaţia de ajustare a TVA în cazul distrugerii unor bunuri de capital chiar dacă scopul este efectuarea de tranzacţii viitoare taxabile.

"Ne aşteptăm ca decizia CEJ să păstreze aceleaşi concluzii şi să clarifice aspectul ajustărilor de TVA la bunurile de capital distruse", a declarat Adrian Teampău.

În România, multe companii din domeniul imobiliar au fost obligate să ramburseze TVA către bugetul de stat pentru clădirile vechi achiziţionate cu TVA şi demolate ulterior, chiar dacă scopul a fost dezvoltarea unor proiecte imobiliare. Legislaţia de TVA din România este asemănătoare cu cea din Bulgaria şi, în consecinţă, incompatibilă cu Directiva în materie de TVA (2006/112/EC), potrivit Deloitte.

"Dacă decizia CEJ va fi pozitivă, înseamnă că legislaţia privind regimul TVA din România şi aplicarea acesteia de către autorităţile fiscale a încălcat grav drepturile contribuabililor. Recomandarea noastră este ca firmele care s-au aflat în această situaţie să analizeze şi să evalueze mijloacele juridice disponibile pentru recuperarea sumelor TVA ajus­tate de autorităţile fiscale", a subliniat Adrian Teampău.

Deloitte Tax a abordat acest subiect şi în 2010, subliniind că "refuzul autorităţilor fiscale de a deduce TVA aferentă clădirilor demolate afectează şi mai mult o industrie mult afectată de criza financiară a ultimilor ani": "Viziunea şi practica inspectorilor fiscali este abuzivă şi neconformă cu principiile TVA. În mod indubitabil, achiziţia clădirilor vechi se face în scopul desfăşurării activităţii economice a societăţii. (...) Inspectorii îşi motivează decizia prin faptul că achiziţiile nu au fost folosite pentru realizarea de operaţiuni taxabile. Astfel, dezvoltatorii pierd sume importante de bani".

Ionel Blănculescu, secretarul executiv al Consiliului Consultativ pentru Mediul de Afaceri, consideră corectă poziţia CEJ, subliniind că rambursarea TVA de către proprietarii unor clădiri vechi care demolează aceste imobile pentru a construi unele noi este abuzivă. Domnia sa ne-a spus că, în cazul în care CEJ va hotărî ca aceste companii să-şi recupereze TVA rambursată la decolare, bugetul de stat nu va fi afectat, întrucât "ceea ce este abuziv nu putem considera buget".