Impozitele pe clădiri în anul 2025 - Ghid pe scurt

A. Prorogarea

Pe 24 octombrie 2024, s-a publicat în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 1069, OUG nr. 124/2024 prin care s-au prorogat prevederile pct. 106 şi 107 - 116 de la art. IX din OG nr. 16/2022 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul Fiscal.

Vă amintiţi celebra OG 16, prin care se prevedea că, de la 1 ianuarie 2025, stabilirea valorilor impozabile ale clădirilor se va realiza pe baza "grilei notarilor".

Aceste articole au fost amânate un an, nu pentru că vor putea fi aplicate peste un an, ci în speranţa că până atunci va apărea un alt sistem care să înlocuiască cu succes sistemul actual.

Prorogarea s-a referit la toate articolele de mai sus (106 şi 107 - 116), astfel încât nimic din ce este prevăzut în ele nu intră în vigoare.

Am observat că unele opinii prezentau eronat schimbări, de exemplu, în modalitatea de stabilire a valorilor impozabile pentru clădirile cu utilizare mixtă.

Nu, nu se operează în anul viitor nicio schimbare în modalitatea de stabilire a valorilor impozabile.

B. Vor exista creşteri de impozite în aceste condiţii?

Acest lucru nu este exclus, având în vedere atât posibilitatea autorităţilor locale de a actualiza cu rata inflaţiei valoarea impozabilă, cât şi dreptul acestor autorităţi de a creşte cotele impozabile.

Fiecare UAT este suveran în aceste decizii.

C. Cum se stabilesc, aşadar, valorile impozabile pentru fiecare tip de clădire şi utilizator

Clădiri rezidenţiale - persoane fizice

Autorităţile locale calculează valoarea impozabilă (cf. art. 457 Cod Fiscal) pe baza căreia calculează impozitul, transmis prin decizia de impunere contribuabililor. Contribuabilii nu trebuie să exercite nicio acţiune. După primirea informaţiei legate de impozit, pot beneficia de bonificaţie, dacă efectuează plata în trimestrul 1 2025.

Clădiri nerezidenţiale - persoane juridice

Valorile impozabile în acest caz sunt stabilite de către evaluatori autorizaţi, iar contribuabilii au posibilitatea să solicite un raport de evaluare. Periodicitatea realizării acestei evaluări este de 5 ani, astfel încât cei care au realizat ultima evaluare în anul 2020 (cu data evaluării 31.12.2019) ar fi bine să solicite un raport de evaluare în trimestrul 1 2025 pentru a nu plăti o cotă de impozitare de până la 20 de ori mai ridicată.

Clădiri cu utilizare mixtă - persoane fizice

În cazul acestor tipuri de clădiri, nu este necesar un raport de evaluare. Contribuabilii au posibilitatea să declare care sunt suprafeţele nerezidenţiale şi care sunt cele rezidenţiale. Valoarea impozabilă este stabilită de către autorităţile locale (ca la clădirile rezidenţiale), iar impozitul se va calcula însumând valorile rezultate din înmulţirea cotelor de impozitare (rezidenţial - nerezidenţial) cu suprafeţele declarate (rezidenţial - nerezidenţial). Pentru contribuabilii care declară că "nu declară" cât sunt cele două tipuri de suprafeţe, autoritatea locală calculează impozitul prin înmulţirea valorii impozabile pentru întreaga suprafaţă, calculată conform art. 457 Cod Fiscal (ca la clădiri rezidenţiale), cu o cotă de impozitare fixă de 0,3%.

Clădiri aparţinând persoanelor juridice (nerezidenţiale, rezidenţiale sau mixte)

Indiferent de tipul de utilizare al clădirii, persoanele juridice care au realizat ultima dată evaluări la începutul anului 2020 (cu data de referinţă a evaluării 31.12.2019) sunt recomandate să contacteze un evaluator autorizat care le va informa cu privire la procedurile care trebuie urmate, astfel încât să fie evitată plata unei cote de impozitare penalizatoare.

D. Ce va urma de la 1 ianuarie 2026

Se aşteaptă ca până la sfârşitul anului 2025 să fie pus la punct un sistem de stabilire automată a valorilor impozabile, care să genereze "valoarea de piaţă" ca valoare impozabilă pentru toate clădirile rezidenţiale din România.

În acest sens, OUG 124/2024 a prevăzut şi înfiinţarea unei structuri în cadrul MF care să gestioneze pe viitor acest proces.

Acest pas este prevăzut şi în PNRR şi se urmăreşte finalizarea lui cu succes.

Dacă acest lucru se va întâmpla, noul sistem va fi implementat, iar prevederile din OG 16 vor dispărea definitiv.

Mecanismul de mai sus se va referi doar la clădirile rezidenţiale.

Pentru cele nerezidenţiale nu se va putea aplica un model automat de evaluare şi, cu siguranţă, nici grila notarilor. Cel mai practic va fi ca valorile impozabile să fie calculate de către evaluatori autorizaţi pe baza unui standard de evaluare care să conducă la "valoarea de piaţă" a acestui tip de proprietăţi.

Dacă implementarea noului model nu va avea loc, cel mai probabil va urma o nouă prorogare. Este exclus ca prevederile din OG 16, care nu au putut fi aplicate nici în 2022, nici în 2025, să poată fi aplicate vreodată. Astfel, toţi cei tentaţi să aplice părţi din articolele 106 şi 107 - 116 din OG 16, sunt sfătuiţi să nu o facă, pentru că aceste articole nu au aplicabilitate practică.

E. Concluzie

Pentru anul viitor (2025), nu există nicio schimbare în legislaţie faţă de 2024. Orice soft pregătit să utilizeze grila notarilor rămâne inutil.

Pentru 2026, este posibil să apară fie un nou sistem, mai mult sau mai puţin diferit faţă de cel actual, fie o nouă prorogare.