ÎN PRIMELE ŞASE LUNI ALE ANULUI Valoarea totală a investiţiilor imobiliare a ajuns la aproape 290 de milioane de euro în România

Valoarea totală a investiţiilor imobiliare a ajuns la aproape 290 de milioane de euro în România în primele şase luni din 2021, în scădere cu circa 29% faţă de nivelul de 409 milioane de euro din prima jumătate a lui 2020, tranzacţiile în segmentul birourilor reprezentând aproximativ 66% din volum, arată Colliers în raportul de piaţă privind evoluţia pieţei imobiliare în primul semestru din 2021. În ciuda încetinirii, consultanţii Colliers apreciază că fundamentele pieţei rămân puternice, cu un nivel sănătos al tranzacţiilor şi încredere din partea băncilor de a spori creditarea în economie în 2021, ceea ce încurajează potenţialii investitorii noi sau deja prezenţi pe piaţă să prospecteze România.

În ansamblu, primele şase luni ale lui 2021 au fost marcate în special de tranzacţii sigure de birouri care au implicat clădiri de birouri clasa A, în zone renumite din Bucureşti, cu un mix de chiriaşi predominant internaţional. Mai mult de jumătate din volumele investite în prima parte a lui 2021 s-au concentrat pe trei tranzacţii mari de birouri. Prima dintre ele a fost reprezentată de vânzarea clădirilor de birouri Campus 6.2 şi 6.3 de Skanska către S IMMO pentru 97 de milioane de euro şi a marcat un randament minim record pe piaţa locală, după criza financiară globală din 2008, de 6,75%, nivel depăşit ulterior în trimestrul trei al anului. O altă tranzacţie importantă a fost realizată de Uniqa Real Estate, care a finalizat achiziţia clădirii de birouri The Light One din Bucureşti de la River Development, pentru 54 de milioane de euro. O altă tranzacţie notabilă a fost preluarea clădirii de birouri Bucharest Financial Plaza din centrul Bucureştiului de către compania austriacă Immofinanz, într-o tranzacţie în valoare de 36 de milioane de euro.

Potrivit consultanţilor Colliers, ulterior, după finalizarea semestrului întâi, au mai avut loc două tranzacţii demne de menţionat. Cea mai mare tranzacţie înregistrată până acum în acest an a fost încheiată în trimestrul trei din acest an şi este reprezentată de vânzarea Hermes Business Campus, într-o tranzacţie de aproximativ 150 de milioane de euro, de dezvoltatorul belgian Atenor către Adventum Group şi partenerii săi, o companie de gestionare a fondurilor de investiţii de tip boutique, axată pe proprietăţi imobiliare în Europa Centrală şi de Est. O altă tranzacţie finalizată în trimestrul al treilea a fost achiziţionarea Dacia One de către Dedeman de la Atenor şi a marcat o nouă mişcare descendentă pentru randamentele prime, deşi durata lungă a contractului de închiriere a fost un factor care a avut o contribuţie importantă.

Conform Colliers, investiţiile în sectorul industrial au reprezentat 24% din volumul total înregistrat în primul semestru, cu tranzacţii semnificative în oraşele regionale (CTP şi Globalworth au fost cumpărători), în timp ce restul de 10% a fost direcţionat către sectorul de retail şi sectorul hotelier, marcând intrarea a doi noi investitori pe piaţa locală, precum şi o revenire a interesului pentru aceste pieţe. Consultanţii Colliers remarcă faptul că lipsa proiectelor actuale de pe piaţă, care caută să fie vândute, subliniază adevărata amploare a interesului investitorilor pentru acest segment, susţinut de piaţa logistică puternică din timpul pandemiei. O altă categorie de active imobiliare care a trecut cu bine peste provocări şi a înregistrat un interes bun a fost cea a parcurilor de retail, a centrelor comerciale cu chiriaşi ancoră puternici şi a magazinelor de bricolaj.

"2021 ar putea părea oarecum lent din perspectiva volumelor în comparaţie cu unii dintre anii precedenţi, dar nu trebuie să judecăm o carte doar după copertă şi nici o anumită perioadă de timp doar din punctul de vedere al tranzacţiilor încheiate. În ceea ce priveşte interesul investitorilor şi mişcările favorabile pentru preţurile activelor prime, nu este deloc un an rău, dimpotrivă. Există, de asemenea, câteva tranzacţii mari în diferite stadii ale procesului de vânzare. Un amestec de jucători, cu experienţă în piaţă sau noi, arată interes şi ar trebui, de asemenea, să încheie câteva achiziţii semnificative înainte de sfârşitul anului. După ce în ultimii ani au rămas în umbră din cauza concurenţei acerbe, investitorii autohtoni încep să facă oferte, concentrându-se în special pe tranzacţiile din retail. Având în vedere cererile de proprietăţi care generează un flux de numerar stabil şi consistent, caracterizat de contracte de închiriere de lungă durată, este probabil ca nivelurile puternice de investiţii să continue pe tot parcursul lui 2021 şi ne aşteptăm ca volumul total al tranzacţiilor imobiliare comerciale să ajungă la 700-800 de milioane de euro până la sfârşitul anului", explică Anca Merdescu, Associate Director Investment Services la Colliers.

Sistemul bancar are acum suficientă lichiditate şi este dornic să ofere condiţii de finanţare mai flexibile şi mai atractive. Marjele au rămas neschimbate de-a lungul ultimilor câţiva ani - aproximativ 250-275 de puncte de bază pentru proprietăţile imobiliare de tip prime. Cu toate acestea, băncile tind să prefere acum în principal active care produc venituri şi vor să se concentreze pe cele care au continuat să aibă un preţ cel puţin decent pe tot parcursul pandemiei. Consultanţii Colliers remarcă faptul că o variantă alternativă de finanţare pentru dezvoltatori ar putea fi exemplul de succes al operaţiunii de ofertă publică primară de acţiuni (IPO) a One United Properties, unul dintre cei mai activi dezvoltatori imobiliari de proiecte rezidenţiale şi de birouri, care a generat un interes foarte puternic din partea investitorilor persoane fizice, cu potenţial financiar redus în comparaţie cu investitorii instituţionali (aşa-numiţii investitori retail).

La nivelul Europei Centrale şi de Est (CEE), volumul investiţiilor înregistrează scăderi anuale de circa 22%, valoarea totală a tranzacţiilor din prima jumătate a acestui an fiind de aproximativ 4,9 miliarde de euro. Polonia a rămas lider în regiune, volumele de investiţii reprezentând mai mult de jumătate din totalul investiţiilor înregistrate în cele mai mari 6 ţări din Europa de Est, urmată de Republica Cehă şi Ungaria, cu o pondere de 20%, respectiv 10%, arată raportul Colliers "CEE Investment Scene H1 2021".

Sectorul birourilor a fost dominant în toată regiunea, în primul semestru din 2021, în ceea ce priveşte tranzacţiile, cu o pondere de 39% din volumul total al investiţiilor, urmat de spaţiile industriale şi logistice, care cresc în mod semnificativ, pe măsură ce investitorii se diversifică în acest sector rezistent la Covid-19 (25%), şi la distanţă de sectoarele de retail şi ospitalitate (20%).

Mai mult, consultanţii Colliers estimează că volumul investiţiilor imobiliare va creşte la nivelul Europei Centrale şi de Est şi va atinge niveluri similare cu 2020, de aproximativ 10 miliarde de euro până la sfârşitul lui 2021. Ei observă, de asemenea, un interes crescut pentru imobiliare de la diferiţi investitori, chiar şi de la cei care nu sunt neapărat specializaţi, dar caută să îşi diversifice clasele de active. Criteriile cheie pentru astfel de active sunt contractele de leasing pe termen lung, pe mai mult de 10 ani şi un chiriaş solid din punct de vedere financiar. Astfel de oportunităţi de investiţii sunt foarte apreciate şi cu un potenţial puternic de a declanşa contracţia randamentelor investiţionale.

"Situaţia e similară şi pe piaţa din România. De asemenea, perspectivele economice solide ale României pe termen lung o fac atrăgătoare pentru investitorii care caută atât randamente ridicate, cât şi o piaţă sigură din Uniunea Europeană. România pare deosebit de atrăgătoare în comparaţie cu ţările vecine, mai ales dacă luăm în considerare dimensiunea economiei. Altfel, segmentarea pieţei rămâne o tendinţă clară care ar putea fi şi mai accentuată în lumea post-pandemică. Investitorii se vor concentra pe activele sigure şi defensive, adică pe proiectele bune care produc venituri şi pot obţine chiar şi randamente mai mici, dar pentru restul pieţei, în special pentru activele cu dificultăţi, lucrurile vor arăta diferit. Cu alte cuvinte, diferenţa de randament dintre cei mai buni şi restul se va lărgi probabil", conchide Anca Merdescu, Associate Director Investment Services la Colliers.