MARIAN ROMAN, DIRECTORUL GENERAL AL CA IMMO ROMÂNIA: "Suntem interesaţi de achiziţionarea unor clădiri de birouri existente"

Reporter: Care este strategia de dezvoltare a CA IMMO în ţara noastră, pe termen mediu şi lung?

Marian Roman: Strategia CA Immo în România se va axa, în perioada următoare, pe extinderea portofoliului actual de birouri, atât prin dezvoltarea de noi proiecte, cum este Orhideea Towers, cu o suprafaţă închiriabilă de aproximativ 37.000 de metri pătraţi, cât şi prin achiziţia de proiecte existente în piaţă, care îndeplinesc criteriile de calitate asumate prin standardele noastre, respectiv clădiri de clasă A, cu locaţie sustenabilă, aşa cum sunt şi celelalte proiecte din portofoliu - Opera Center, River Place, Bucharest Business Park şi Europe House.

Reporter: Care sunt elementele care au determinat compania să demareze construcţia Orhideea Towers, proiect de birouri în zona Grozăveşti?

Marian Roman: În primul rând, credem în potenţialul zonei de centru-vest a Capitalei ca viitor hub de birouri. Avem deja un proiect în această zonă, River Place, cu o suprafaţă închiriabilă de aproximativ 47.000 de metri pătraţi, care s-a dovedit un real succes. Complexul are un grad ridicat de ocupare şi contracte de închiriere de până la zece ani cu societăţi precum British American Shared Services Europe, Misys, Ipsos, CGS, Thales, UPC şi PTC Eastern Europe. Zona este, aşadar, atractivă pentru companiile aflate în dezvoltare, iar proiectul Orhideea Towers are o locaţie unică, beneficiind de acces facil la mijloacele de transport în comun şi o vizibilitate excelentă atât de pe Podul Basarab, cât şi de pe Splaiul Independenţei.

Considerăm că zona în care se află proiectul Orhideea Towers îndeplineşte toate criteriile necesare pentru dezvoltarea într-un pol important de birouri pentru companiile dinamice, care se dezvoltă organic. Ne referim atât la accesul facil la mijloace de transport în comun, inclusiv metrou şi posibilitatea de a ajunge imediat în Piaţa Victoriei datorită Podului Basarab, cât şi la concentrarea ridicată de studenţi din zonă - peste 40.000 de tineri care studiază la Universitatea Politehnică sau locuiesc în campusul studenţesc Regie.

De asemenea, gradul de ocupare ridicat al clădirilor noastre ne-a determinat să avem în vedere găsirea de soluţii optime pentru potenţiale cereri de expansiune sau consolidare a companiilor din portofoliul local.

Reporter: Aveţi deja contracte de pre-închiriere semnate pentru Orhideea Towers?

Marian Roman: Piaţa actuală de birouri este foarte dinamică, având o ofertă variată de opţiuni ca soluţii de spaţii pentru companiile ce activează în diferite domenii, dar în esenţă manifestând aceleaşi cerinţe. Totuşi, Orhideea Towers se poziţionează în mod competitiv, datorită beneficiilor pe care le poate oferi, dar şi standarde tehnice ridicate şi alinierea la normativele de "green building" (n.r. clădire verde).

Viitorii noştri chiriaşi sunt companii care urmăresc o strategie clară, de sustenabilitate, ce include în mod prioritar alegerea unei locaţii care se pretează pe termen lung cerinţelor acestora. În această perioadă, suntem deja în negociere cu potenţiali clienţi, ce subscriu criteriilor menţionate anterior.

Reporter: Intenţionaţi să dezvoltaţi sau să cumpăraţi clădiri de birouri şi în alte oraşe din ţară?

Marian Roman: Momentan ne concentrăm doar pe Bucureşti, unde deţinem deja un portofoliu de 106.000 de metri pătraţi şi avem în dezvoltare clădirea Orhideea Towers.

Reporter: Care este rolul României în viitoarea dezvoltare a grupului CA IMMO?

Marian Roman: CA Immo este un investitor pe termen lung cu o strategie regională concentrată pe capitalele Europei Centrale. Alături de Austria, Germania, Polonia, Republica Cehă şi Ungaria, România este o piaţă de interes major pentru CA Immo, în care a fost setat un portofoliu de birouri competitiv şi foarte profitabil. Pentru noi, ca proprietar de clădiri de birouri, Bucureştiul a reprezentat, în ultimii ani, una dintre cele mai stabile şi de succes pieţe. În Bucureşti, stabilitatea politică susţine cererea chiriaşilor, clădirile noastre de birouri sunt închiriate aproape în totalitate şi piaţa arată o creştere dinamică, atrăgând din ce în ce mai mulţi investitori străini.

Date fiind aceste condiţii de piaţă, am decis recent să începem lucrările de construcţie pentru proiectul Orhideea Towers şi cu scopul de a susţine cererile de expansiune ale clienţilor noştri din clădirile existente.

Reporter: Cum sunt randamentele proprietăţilor companiei din România faţă de alte ţări în care grupul este prezent?

Marian Roman: Pe baza datelor de venituri anuale, portofoliul existent în România se caracterizează printr-un yield (n.r. randament) de 8,5%, la 30 iunie 2015. Prin comparaţie, yield-urile aferente proprietăţilor CA Immo din Austria şi Germania se situează în intervalul 5,5% - 5,7%, iar în Budapesta şi Varşovia se înregistrează valori de 7% - 7,3%. Această valoare ridicată a yield-ului în Bucureşti reflectă raţia excelentă de ocupare a clădirilor din patrimoniul local al CA Immo (circa 95%).

Reporter: Cum estimaţi că vor evolua chiriile spaţiilor de birouri clasa A în următorul an şi cum va evolua cererea?

Marian Roman: Estimăm că nivelul chiriilor se va menţine stabil în perioada următoare.

Anul acesta au fost deja anunţate mai multe tranzacţii majore de relocare sau extindere a companiilor aflate în dezvoltare, ceea ce ar putea diminua cererea în următorul an.

În ultimul an, piaţa de birouri a înregistrat un progres accelerat la capitolul dezvoltare de proiecte noi, cu implicaţii în indicatorii de bază (rată de neocupare, nivelul chiriilor, randament etc.).

Pentru anul viitor, este estimat un număr ridicat de livrări de noi proiecte, aşa încât gradul de neocupare ar putea creşte.

Reporter: Ce tendinţe se manifestă în preferinţele chiriaşilor?

Marian Roman: Una din tendinţele pe care le-am remarcat în rândul companiilor a fost interesul tot mai ridicat pentru calitatea ambientului în spaţiile comune din interiorul clădirilor, dar şi în exterior. Având în vedere că o zi normală de lucru presupune, de cele mai multe ori, petrecerea unui număr mare de ore în aceeaşi locaţie, angajaţii companiilor chiriaşe apreciază soluţiile creative oferite în mod direct de proprietarul clădirii în amenajarea spaţiilor ce deservesc birourile, în sensul de a pune la dispoziţie servicii suport (restaurant, cafeterie, kiosk, farmacie, curierat, ATM, curăţătorie etc.).

Nu în ultimul rând, designul atractiv din recepţii, spaţiile verzi generoase din anumite clădiri, dar şi disponibilitatea şi amabilitatea personalului din echipele de administrare şi suport tehnic, contribuie, în mod nemijlocit, la gradul de satisfacţie a chiriaşilor noştri.

Reporter: Vă mulţumesc!