Piaţa imobiliară - înainte şi după pandemie

Pandemia s-a instalat brusc în vieţile noastre şi a redefinit stilul nostru de viaţă, de lucru, de învăţat, de cumpărături, de recreere, socializare şi transport. Iar odată cu aceste schimbări, a devenit important să revizităm şi spaţiile în care ne trăim vieţile - casa, biroul, şcoala, magazinele, restaurantele, hotelurile şi toate celelalte clădiri în care ne petreceam timpul.

Este o schimbare profundă de paradigmă: de la biroul sau şcoala "ca acasă" la... casa - ca birou, ca şcoală, ca loc din care facem cumpărături şi în care ne asigurăm divertismentul. Încă nu putem anticipa care dintre aceste schimbări şi în ce măsură se vor permanetiza şi după încheierea pandemiei. Cu siguranţă noi toţi reevaluăm felul în care alegerile din trecut ne mai sunt benefice şi în prezent - în această nouă normalitate pe care o trăim.

În contextul unei reconfigurări a pieţei imobilare, toate părţile implicate (constructori, dezvoltatori, agenţi imobiliari, clienţi, autorităţi locale etc.) ar beneficia dacă am avea transparenţă în transformările care au loc în prezent. Aşa cum avem nevoie de infrastructură de transport pentru creşterea economiei şi dezvoltarea ţării, tot aşa avem nevoie şi de infrastructură informaţională. Doar prin acces la date reale putem asigura o piaţă puternică, credibilă şi cu potenţial pentru viitor.

Se vorbeşte mult în ultima perioadă despre contractarea pieţei imobiliare, anticipând o scădere de preţuri. Realitatea este că nu avem (şi n-am avut în ultimii 30 de ani) date certe despre evoluţia tranzacţiilor. Cu o excepţie majoră - Cluj-Napoca, respectiv Ghidul Tranzacţiilor Imobiliare pe care îl realizăm de 7 ani împreună cu partenerii noştri din primăria celei mai dinamice pieţe imobiliare din România (citeşte Ghidul).

Despre 2020 ştim doar două lucruri şi doar din Cluj-Napoca. Primul trimestru a consemnat o creştere a volumului tranzacţiilor peste nivelul atins în aceeaşi perioadă a lui 2019. Însă uitându-ne la numărul tranzacţiilor din perioada pandemiei (iulie, inclusiv), constatăm că s-au situat la maxim 20% din volumele atinse săptămânal în anul precedent. Însă este numărul tranzacţiilor o garanţie pentru evoluţia valorilor aferente? Nu, nu este o garanţie. Rămâne să vedem cum se va desfăşua a doua jumătate a lui 2020.

Ca referinţă, iată cum s-a desfăşurat anul 2019 în tranzacţiile finalizate din Cluj-Napoca:

-Valoarea totală a tranzacţiilor imobiliare în anul 2019 a fost de aproape 679 milioane euro, mai mult decât dublă comparativ cu anul 2014 (284 milioane euro) şi în creştere cu 6% faţă de 2018;

-În anul 2019 valoarea totală a tranzacţiilor a crescut cu 6% faţă de anul precedent şi cu 14% faţă de anul 2017;

-Ponderea cea mai semnificativă din totalul de 642 milioane euro au reprezentat-o apartamentele (61% din total);

-Preţul mediu pe metru pătrat al apartamentelor tranzacţionate în anul 2019 a fost de 1.362 euro/mp, cu 5,83% mai mare faţă de preţul mediu pe metru pătrat înregistrat în anul 2018 (1.287 euro/mp).

-70% dintre cumpărători provin din judeţul Cluj, pe când puţin peste 28% vin din alte judeţe ale ţării, iar sub 2% provin de peste graniţe.

Sursa: Ghidul Tranzacţiilor Imobiliare (Cluj-Napoca, 2019, Veridio & Primăria Municipiului Cluj-Napoca)

Cum va arăta piaţa imobiliară post pandemie? Probabil că mult mai legată de calitatea vieţii oferite în interiorul proiectelor imobiliare, nu doar de proximitatea faţă de clasicele - şcoală, job, magazine, transport în comun.

Poate că se va dovedi că lucratul de acasă nu răspunde tuturor nevoilor, iar o soluţie ar fi crearea unui spaţiu de lucru ("office") care poate fi folosit de toţi locuitorii din ansamblu.

Poate că se va dovedi că mersul la distanţă pentru divertisment nu este întotdeauna oportun, iar soluţia ar fi crearea unor spaţii de recreere şi divertisment local pentru comunitatea dintr-un proiect rezidenţial.

Poate că se va dovedi că partea de socializare din dezvoltarea copiilor şi tinerilor este mult mai importantă decât credeam şi că amenajarea unor spaţii comune pentru activităţi creative şi educative pot dezvolta viitorul comunităţii.

Şi poate vom realiza că transparenţa tranzacţiilor nu doar că nu face rău pieţei imobiliare, ci dimpotrivă, o ajută să se dezvolte pe baze solide şi să crească chiar mai rapid decât se aştepta oricine, aşa cum ne-a dovedit Cluj-Napoca în ultimii 7 ani.

(Articol preluat din

Revista BURSA Construcţiilor)

Opinia Cititorului ( 8 )

1. fără titlu
(mesaj trimis de Revoltatu' în data de 19.10.2020, 13:56)
Realitatea statistică ne spune că prețul mediu de tranzacționare,în cluj-napoca,e de 1362 de euro/mp. Escrocii de la imobiliare.ro,în cârdăşie cu samsarii imobiliari, ne spun că prețul e mai mare cu aprox 40%(1850€). Acum se vede clar care e dimensiunea a a ecestui caritas imobiliar. Falimentul scrie pe voi,bandiților. Mulțumesc si cer autorului acestui articol care a devoalat minciuna sfruntată a prețurilor din cluj-napoca
1. 1.1. fără titlu (răspuns la opinia nr. 1)
  (mesaj trimis de Elena în data de 19.10.2020, 23:14)
  Da, mafia imobiliara controleaza piata. Preturile sunt umflate artificial. Nu se aplica legile economiei de piata.
2. un coment explicativ tocmai din primavara
(mesaj trimis de Imi era dor sa mai scriu în data de 20.10.2020, 13:25)
Impreviziunea este tot o forma de previziune!
Pot sa dau eu previziuni:
Istoric de fiecare data cand Real GDP se duce in cap in termeni reali si imobiliarele se duc in cap.
Termeni reali inseamna in raport de schimb..... in nominali pot sa stagneze sau sa scada usor.
Istoric vorbind de fiecare data cand DEFICITUL GUVERNAMENTAL atinge cote inalte in piata, vine in contrabalansare creditarea ieftina, accelerata pentru absorbirea nominalelor circulate din piata si directionarea lor in active financiare.
Raportat la venit ratia istorica in imobiliare spune alt lucru: 1; 2; 2,5; 2,8; 3; 3,2 sunt ratii acceptate!
NU -> ratii de 5 (pe cocioaba plus renovata te duci la ratie de 7) sau cum sunt in piete acum 7,8,10,15, chiar si 22 in unele cazuri speculative.
Piata imobiliara este pe varf, ciclul imobiliar nu are unde sa mai urce!
Ce urca tre sa coboare si in termeni reali, fundul este atins mereu cand banca centrala blocheaza creditarea la activele dezumflate ca sa nu le dezumfle mai rau; si sa dea iar un soc ascendent pe urmatorul ciclu de crestere.
Aveti in shadow stats imobile stresate ce nu se vand de peste 4 ani, le vad mereu in online; plus imobile ce vor intra navala in 1-3 ani din pricina stresului financiar; Vor genera soc oferta cu tot cu filtrarea institutiilor financiare si intarzierea aruncarii in piata! (amanarea executarilor silite, amanarea ratelor, permisibilitate locuire in imobilul executat, plasarea dosarelor executate cu intarziere; etc forme).
Nu vrem sa invatam din cele intamplate in Italia, Grecia, Cipru; cele ce se intampla prin Spania deja cu regiuniile periferice speculate in trecu la cote de 3 la 1 profitabilitate si tepuire oameni, unde nici in prezent nu au mai atins maximele istorice din trecut.
Italia, Cipru, Grecia NU traiesc o criza imobiliara de peste 12 ani in zonele nefinanciarizate!
Unde si in momentul acestui coment GDPul Real se mai duce inca o tura in cap!
Ce facem cu piramida populatiei care pana in 2030 pierde 1 mil si cv de locuitori iar pana in 2035 inca 600 de mii.
Va trebui ca legislativul sa disloce masa de populatie din rural prin socuri economice si sa o deplaseze catre centrele financiarizate; va trebui sa crestem numarul de imigranti ca sa mentinem cota inalta de generare GDP Real.
Cu toate astea din 2022 vor fi minim alte +35% imobile aruncate in piata pe o perioada lunga de timp; ramane ca institutiile financiare angrenate in sistemul imobiliar sa le filtreze si sa echilibreze impactarea pietei. - de ce crezi ca vor creste numarul agentilor in piata? (volum mare de munca = volum mare comisioane la preturi bune => profitabilitate foarte buna in trend depresiv pentru agentiile imobiliare).
Pana in 2040 16,4 milioane de romani; 2050 15,2 mil de romani; deci vor fi mai multi imigranti in piata ca sa balanseze activele financiare si gdpul real al productivitatii.
Sunt constient ca in termeni nominali imobiliarele cresc cu rata inflatiei nominale de varsare lichiditate in piata pana cand jocul se reseteaza iar si cad pe o perioada mai lunga!
Imobiliarele in Romania erau pe val si in perioada 1955- 1981; urmata de supraproductia din 81-87 cu generare stare de criza si lipsa piata de desfacere; cu maxim suportabilitate soc 1989, cu stocurile varsate in piata de guvern unde cheltuiala era mai mare ca beneficiul primit.
Unde balteau in piata stocurile imobiliare si erau umplute de legislativ prin programe sociale, numai pentru a regla cat mai repede cu putinta cazatura provocata in gdpul real al productivitatii fara desfacere pe piata internationala.
Unde investitorii straini veneau la cumparaturi de "chilipiruri" de active financiare, unde si guvernul vindea activele financiare, mai si platea sa le vanda.
A fost o perioada interesanta pentru investitorii arabi, evrei, americani, germani ce au si acum in portofolii active frumoase generatoare de lichiditate.
PS: nu inteleg promovarea asta a imobiliarelor intensa in online mereu cand este varfde specula (sau cand se apropie) ; iar cand este cazatura nu mai deschide unu pliscul; ca sa nu dea de stire la prosti ca exista oportunitati in piata.
Culmea ca in cazatura baltesc oportunitatile in piata si cu masluirea preturilor de agenti si fara masluire; si cu fortarea preturilor de proprietri si fara; asta este farmecul imobiliarelor.
Cand vine vremea ofertelor nu ai cu sa ratezi sa inhati o oferta buna; tre sa fi prea prost educat ca sa nu le vezi in piata cum cersesc atentie.
Perioada din 2006 (atunci a fost varful) 2008 (atunci a fost elasticitate intarziata de aruncare in piata anunturi si imobile) a fost generata de valul ascendent al celor ce intrau in sanul familiei; era normal ca dupa o perioada de 10-13 ani de stat in stagflatie economica sa se adune tensiune ascendenta in cerere si generare credit nou (asa urca fiecare ciclu economic de lunga durata).
Fenomenul a fost intalnit GLOBAL: in USA, UK, Australia, CHINA, etc tari, destul de predictibil cu unda piramidei populatiei ascendente maxime ca val de intensitate a oamenilor cu varsta cuprinsa intre 25-35 de ani!!!
In USA in 2008 s-au nascut cei mai multi copii!! - deci ce iti zice asta? Cele mai multe familii au intrat in piata imobiliara dupa o stagflatie de lunga durata!
PSS: cand se ridica plafonul de creditare inseamna alti ciclu scurt economic pe un alt targhet nominal mai inalt de indatorare; deci pe termen scurt se anticipeaza varsare in piata suprastocuri!!
Cat si situatii unde au crescut ratele iar cei afectati de criza vor arunca activele in piata pentru a reduce povara financiara!
Mare atentie: nominal pot stagna, pot defla, pot infla (imobiliarele) in termeni de conversie reala se observa din satelit cand sunt ieftine cand sunt scumpe!
EX: ieftine au fost in termeni reali in 2012 - 2013 (in raport de levier cu credit) nu in 2015!!
2015 a fost in raport de cash (creditul fura mereu startul fata de cash cat si generare mai mare de multiplicare capital real - nu capital reciclat cum face cashul).
Doua cicluri are piata imobiliara:
1. > Ciclul cumparatorului <
2. > Ciclul vanzatorului <
Balansarea acestori cicluri demonstreaza cine domina piata in portiunea respectiva din axul timpului!
Acest ciclu nu poate sa fie sarit, poate sa fie intarziat dar nu sarit!!
Aaaaa PSSS: motoarele de cautare in online spun alt lucru despre intensitatea interesului imobiliar pe siteurile de profil!
Unde anunturile varsate sunt pe ascendent iar IP-uri unice de accesare sunt pe descendent maxim!!
Se pare ca doar agentii (agentiile) stau si se uita intre ei la ofertele puse; si isi genereaza vizualizari fictive - unde din cand in cad rasare si un cumparator pe baza emotionala - sau de nevoie reala imediata (Vai cresc preturile si nu mai prind)!
PSSSSS: nu vede nimeni din satelit rata dobanzii cum a facut salt procentual pe termen scurt?
Acest salt arata un ultim val de intarziati ce se arunca in piata, acest val se va calma in 2-3 ani, odata cu rata dobanzii pe termen scurt ce va cobora la istoricul ratei de dobanda pe termen lung (ca raport procentual).
BNR-ul coboara rata pe termen lung, bancile locale o salta pe termen scurt -> deci raport castiguri capitale mari pe termen scurt pe o supraindatorare pe termen lung a populatiei la active negeneratoare de flux numerar real (ci doar in interesul bancii cu sacrificiul indatoratului)!
Este de rau daca valoare activului scade, dupa refinantarea facuta pe maximul aprecierii si scoaterea lichiditatii din el?; in timp ce fluxul numerar creste (cu rata inflatiei nominale) - stagneaza (pe termen scurt) in depresie economica?
> !!!Nu este de rau!!! < !Este de bine!
E ca si cum ar spune cineva ca Firma ta nu mai valoreaza 100 lei ca acum 2 ani ci valoreaza 50 lei; in timp ce acum 2 ani generai 4 lei pe luna iar acum generezi 8 lei pe luna!
Astea sunt misterele perceptiei valorice in piata din cauza suprastocurilor generate!
Oamenii nu inteleg mecanismul inflationist si deflationist al pietei in fluctuatiile ciclice economice.
In criza economica, preturi consum, utilitati, taxe cresc - aceste cresteri fura pe termen scurt din marginalul de economisire a anumitor cadrane sociale de productivitate nominale in piata.
Aceasta balansare se regleaza prin legiuitor ce va debloca cu intarziere alte nominale circulate in piata! (cu intarziere!)
1. 2.1. Economist (răspuns la opinia nr. 2)
  (mesaj trimis de Domnul în data de 20.10.2020, 13:57)
  Domnul economist multumesc frumos de explicatii.
  Deci dumneavoastra anticitati o deflatie in imobiliare undeva dupa 2023-2025?
  Pai si atunci cei care sunt acum eligibili de credit este posibis sa nu mai fie atunci eligibili cand naspresc astia creditarea.
  Deci sunt prinsi intre ciocan si nicovala!
  Cei cu cash si istoric curat isi vor mari sansele in tim ce aia cu venituri mici -medii pierd sansele o o posibila taiere stagnare in salarii in vreme de criza economica.
  Va multumesc de sfaturi, astept sa cumpar la oferte promotionale!
  2.2. Leul este posibil sa aibe o nota de plata (răspuns la opinia nr. 2.1)
  (mesaj trimis de Nu sta pe lei în data de 21.10.2020, 16:16)
  Nu stati pe lei!!
  Aur, Valute sau titluri de stat si le schimbati cand aurul schimba ciclul de crestere in trend descrescator.
  Cand piata cade economic bursa mai are un puls ascendent de cateva trimestre, cand bursa cade inseamna ca institutiile financiare au marcat profitul si blocheaza lichiditatile in conturi odata cu creditarea, asteptand ca activele financiare sa atinga iar fundul economic din ciclul scurt economic.
  Unde iar vor multiplica efectul de crestere a capitalurilor pin acces no creditare cu o fractie din necesarul de lichiditate din varf, unde pe alt trend vor creste iar activele si vor genera iar forme de nominale circulate in piata.
3. Crizele sunt generate real de
(mesaj trimis de CREDITARE în data de 20.10.2020, 13:36)
Crizele economice sunt generate mereu de elasticitatea CREDITULUI pe axul timpului!
Formele in care pocnesc sunt multiple, dar radacina principala este CREDITUL ce fura din viitor o nevoie si o aduce mai aproape urmand ca in viitor productivitatea generata in depresie sa aibe forma de cota parte achitare, balansare, reglare, credit datorat.
Cand se blocheaza creditarea inseamna ca este trend de achitare cota parte datorie!
1. 3.1. unele banuieli (răspuns la opinia nr. 3)
  (mesaj trimis de Ati clarificat în data de 20.10.2020, 14:03)
  Multumesc de claritate!
  Deci sa nu ma mai uit in gura astora ce striga covid in sus covid in jos?!
  In realitate creditarea ce se genereaza acum in piata la maxim potential va genera in viitor criza urmatoare?
  Din acest motiv in criza se consuma mai putin si se plateste mai mult credit.
  Din acest motiv la pro tv nu se mai dau stiri cu imbuibare la cumparaturi ci stiri cu neajunsuri?
  Acum 1-2 ani era veselie la stirile pro tv la cumparaturi de craciun, cat si vara mare reclama mai facea pro tvul constantei, mamaiei, litoralului si consumului exagerat.
  Mda acum am inteles itele acestui sistem de profitabilitate pe seama naivitatii oamenilor.
  Tre sa caut pe net o sursa de educatie financiara ca sa nu mai cad in plasa.
  Va multumesc, va doresc toate cele bune!
4. Cei mai mari banditi economici
(mesaj trimis de Bancile si Statul în data de 21.10.2020, 16:29)
Ce nu spun marii investitori despre imobiliare!
Ce nu vor ca tu sa cunosti?
Hegiul in imobiliare nu se face pe trend inflationist!
Atunci se marcheaza profiturile!
Portofoliul il cresti real pe trend deflationist!
Unde urmatorul val inflationist iti multiplica rata de recuperare si capitalul!
Multi zic sa cumperi pe termen lung!
Nu asta este problema ci prblema trebuie pusa in cat timp sa imi recuperez investitia si sa mai fac si profit!
Cine cumpara pe varfuri este posibil ca un alt vars sa il mai fata la o distanta foarte mare de timp pe axul timpului; sau chiar sa nimereasca un trend depresiv de lunga durata (EX Italia, Grecia, Cipru unde de curand intra Spania cu jone periferice, Portugalia tot cu sone periferice... si vor urma si alte state).
Cand creditarea este blocata sau ingradita inseamna ca activele au rapoarte echilibrate corecte de pret; unde institutiile financiare tin cu dintii de ele si nu vor sa le vanda pe trend depresiv decat daca sunt nevoite fortat de forma de lichiditate negativa pe care o genereaza activele din portofolii.
Atunci este momentul cel mai prielnic pentru un istoric curat de credit, o eligibilitate cat mai mare de creditare si cel mai important sa stai foarte bine pe lichiditati solvabile!
Vei marge la cumparaturi de oferte exceptionale cu tot cu umflarea agentilor sau aproprietarilor!
Romania pana in 2040 va pierde 1,8 milioane de locuitori, deci la un calcul rapid minim 35% in plus vor exista aruncate pe piata imobilie.
Unde si batranii care mor vor vinde copii ca sa isi achite cota parte din credite, unde cand vor vinde imobilele parintilor lor nu vor avea acelasi raport de valoare ca si creditarea lor facuta pe specula.
Vor fi nevoiti sa vanda si sa mai puna si diferenta doar pentru a iesi din spirala depresiva de sufocare a creditarii ce va creste (din cauza devalorizarii leului).
In Romania nu exista rate fixe pe 30 ani!!
Exista doar rate fixe pe 5 si 7 ani; oferte ce se activeaza mereu din varful imobiliar, bancile anticipand perioada deflationista, unde tu vei plati mai scump un activ supraevaluaat pe ciclul scurt economic.