PREMIERĂ Evaluările imobilelor pentru credite - sub lupa ANEVAR

Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR) a demarat, la începutul lunii februarie, un proiect-pilot, în vederea întocmirii Bazei de Informaţii pentru Garantare (BIG), acesta urmând să fie derulat până la finalul lunii aprilie.

Adrian Vascu, preşedintele ANEVAR, ne-a explicat că acest proiect vine în întâmpinarea implementării unei baze de date, care să conţină o sinteză cu informaţiile ce nu sunt confidenţiale din fiecare raport de evaluare întocmit pentru garantarea împrumutului în ţara noastră.

În timp ce Nicolae Cinteză, directorul Direcţiei Supraveghere din cadrul Băncii Naţionale a României, salută iniţiativa ANEVAR, subliniind că reprezintă un fundament pentru evaluări corecte şi o idee excepţională, ce creează transparenţă, Radu Graţian Gheţea, preşedintele Asociaţiei Române a Băncilor (ARB), ne-a spus că băncile au disponibilitatea să lucreze cu ANEVAR, dar că acestea trebuie să fie foarte atente să nu încalce secretul bancar.

Şeful Supravegherii de la BNR ne-a precizat: "Avem o colaborare foarte bună cu ANEVAR, care a ridicat standardele de evaluare. Am început să facem un schimb de informaţii despre calitatea evaluatorilor, întrucât unii dintre aceştia cedează foarte uşor la cererile băncilor, care, de multe ori, doresc o anumită valoare a imobilelor cu care debitorii îşi garantează creditele".

La rândul său, domnul Gheţea ne-a spus: "Noi avem o colaborare foarte bună cu ANEVAR. Acum câţiva ani a fost încheiat un protocol, finalizat cu Ghidul de evaluare, actualizat anual de ANEVAR şi avizat favorabil şi de către BNR. Acum, dacă vor să facă o bază de date, noi avem disponibilitatea să lucrăm cu ei, dar trebuie să fim foarte atenţi, pentru că se pune problema secretului bancar, pe care nu trebuie să-l încălcăm".

Programul ANEVAR are ca obiectiv o supraveghere cât mai bună şi obţinerea independenţei evaluatorilor. "Odată ce vor fi centralizate toate informaţiile din rapoartele evaluatorilor, va putea fi creat cel mai curat indice imobiliar", este de părere Adrian Vascu.

Domnia sa ne-a spus, în cadrul unui interviu, că au existat situaţii în care ofiţerii de credit au solicitat evaluatorilor să atribuie valori nereale bunurilor evaluate: "Ca şi în cazul băncilor din Statele Unite ale Americii, unii ofiţeri de credit aveau bonusuri, reprezentând un anume procent din cât vindeau, iar interesul lor să vândă era maxim, punând, astfel, presiune pe evaluatori să atribuie o valoare mai mare, pentru ca ei să poată să dea credite".

Domnul Vascu ne-a explicat cum va funcţiona noua bază de date: "Odată centralizate informaţiile, eu, evaluator, după ce am finalizat raportul de evaluare, înainte să-l trimit băncii, accesez baza de date, introduc numărul legitimaţiei şi parola personală, selectez banca pentru care lucrez, tipul proprietăţii pe care am evaluat-o, câte camere are, codul poştal, suprafaţă, etaj, grad de finisaje, teren (câteva date legate de proprietate, fără să cerem numele beneficiarului) şi, în final, valoarea de piaţă propusă".

După încheierea proiectului-pilot, vor urma alte două luni, mai şi iunie - în care Baza de Informaţii pentru Garantare va rula într-o fază preliminară -, ce vor reprezenta o perioadă de acomodare pentru toţi cei implicaţi.

"Din 1 iulie 2015, va intra în vigoare şi standardul de evaluare referitor la obligativitatea de raportare în Baza de Informaţii. Deci, acesta va fi, practic, startul oficial", potrivit lui Adrian Vascu.

Domnia sa ne-a spus că, până la jumătatea lunii februarie, în proiectul-pilot deja se înscriseseră zece bănci, ale căror active reprezintă peste 50% din piaţă. Este vorba despre Banca Transilvania, BRD, ING Bank, CEC Bank, Volksbank, Raiffeisen Bank, Libra Internet Bank, Veneto Banca, Exim Bank, Banca Comercială Feroviara (ordinea este aleatorie).

Preşedintele ANEVAR a mai subliniat că, până la data menţionată, au fost create 70 de conturi pentru membri titulari (evaluatori persoane fizice) şi 20 pentru membri corporativi (companii de evaluare).

"Nu toţi au şi început să introducă date în BIG, dar sperăm că vor face acest lucru cât de curând, pentru că ne dorim atât să se familiarizeze cu sistemul, cât şi să ne ofere feedback-ul şi propunerile lor de îmbunătăţire", ne-a declarat domnul Vascu, în urmă cu circa două săptămâni.

Potrivit domniei sale, în primele două săptămâni de la demararea proiectului-pilot, evaluatorii înscrişi au introdus aproximativ 50 de rapoarte în Baza de Informaţii pentru Garantare: "Cele mai multe rapoarte introduse de un singur evaluator până la această dată sunt în număr de şapte".

Adrian Vascu a spus că ANEVAR primeşte atât observaţii de natură tehnică, dar şi legate de conţinut, atât din partea evaluatorilor, cât şi a reprezentanţilor băncilor: "Ne bucură foarte mult acest lucru, întrucât înseamnă că cei implicaţi iau foarte în serios acest demers şi ne ajută, iată, să îl perfectăm. Surprinzător este faptul ca evaluatorii solicită creşterea numărului de informaţii care să fie inserate cu titlu obligatoriu, prin urmare, creşterea complexitătii.

Referitor la modul în care va fi organizată o astfel de bază, Adrian Vascu a explicat: "Noi am realizat o platformă, în care am introdus toate tipurile de proprietăţi posibile la care ne-am gândit. Băncile vor transmite administratorului bazei - care este ANEVAR - o listă cu evaluatorii agreaţi de către fiecare instituţie de credit, iar noi vom asigura accesul evaluatorilor respectivi pe această platformă.

Evaluatorul va putea introduce informaţii doar pentru băncile care l-au agreat.

În momentul în care trimite informaţia, evaluatorul primeşte o hârtie cu un număr unic de înregistrare, pe care o va ataşa în raportul de evaluare ce trebuie predat băncii. Instituţiile financiare nu vor primi raportul fără acest document, pe care ni s-a sugerat să fie trecută inclusiv valoarea care a fost menţionată în baza de date, pentru evitarea situaţiei în care evaluatorul ar putea trece o valoare în baza de date şi alta în raport".

Fiecare bancă va avea acces la informaţiile ei, iar fiecare evaluator va avea acces la informaţiile lui. Dacă într-o zi un evaluator este scos de pe lista băncilor, nu mai are acces la nicio informaţie din bază, potrivit preşedintelui Asociaţiei.

• Ideea de bază - lipsa informaţiilor din piaţă

Ideea de bază de la care s-a pornit a fost lipsa informaţiilor de piaţă, ne-a spus Adrian Vascu, subliniind că mare parte din piaţa evaluărilor este legată de creditele bancare, iar presiunea pe zona comisioanelor băncilor, a valorii colateralelor, a apărut mai ales după perioada de criză. "Creditele neperformante au apărut, pe de o parte, din cauză că unii nu au mai putut să plătească, iar, pe de altă parte, ca urmare a faptului că Banca Naţională a României s-a uitat la cât de acoperite cu colaterale sunt creditele care au fost date, în condiţiile în care toată lumea spunea că valorile de piaţă au scăzut, dar nimeni nu ştia cu cât", conchide şeful ANEVAR. Domnia sa ne-a precizat: "Printre avantajele bazei de date despre care vorbim se numără faptul că evaluatorii, ştiind că vor raporta în această bază, vor mai verifica o dată rezultatul, atât ei, cât şi colegii din bancă. Noi vom pune unele filtre, pe tipuri de proprietăţi şi nu numai şi imediat ce vom observa că o valoare iese în afară, vom acţiona prin intermediul departamentului de monitorizare. De exemplu, dacă la acelaşi gen de proprietate apare o diferenţă, ne vom pune semne de întrebare".

Ghidul de evaluare pentru garanţia bancară va deveni oligatoriu după aprobarea în cadrul Conferinţei Naţionale, cel mai probabil în luna mai. BNR are un regulament prin care a referenţiat acest ghid al ANEVAR şi a obligat băncile să-şi facă normele interne în funcţie de ghidul ANEVAR. În momentul în care va fi aprobată includerea bazei de date în standardele de evaluare, băncile vor fi obligate să respecte şi acest nou standard, ne-a explicat domnul Vascu.

Domnia sa a subliniat că îşi doreşte ca această raportare suplimentară să fie cât mai puţin invazivă pentru bănci.

La noi, activează 4.200 de evaluatori persoane fizice şi peste 340 de companii autorizate să facă evaluări. La începutul anului 2012, când a fost creată ANEVAR, în piaţa noastră erau circa 7000 de evaluatori.