ANALIZĂ 24REAL: Zona de Nord a Bucureştiului nu mai este vedeta tranzacţiilor imobiliare

Birourile din zona de Nord a Bucureştiului nu mai sunt principala destinaţie pentru companiile care caută să închirieze spaţii de birouri, iar interesul s-a mutat spre Centru, Sud sau Vestul Capitalei, arată o analiză 24REAL, una dintre cele mai dinamice agenţii de consultanţă imobiliară din România, specializată în tranzacţii cu spaţii de birouri de cel mult 1.000 mp.

Potrivit 24REAL, în ultimii doi ani, odată cu debutul pandemiei de COVID-19, am asistat la o tendinţă de segmentare a spaţiilor de birouri din Bucureşti, astfel că interesul s-a mutat din zona de Nord spre noi destinaţii de business aflate în dezvoltare, iar cererile pentru spaţii office au crescut într-un ritm accelerat.

"Dacă în anul 2020, aproximativ 80% din cererea de spaţii de birouri era concentrată pe axa Piaţa Victoriei - zona de Nord, acum putem spune că aceasta este aproape inversată, unde 60% din cerere vizează zonele Centru, Centru-Vest şi Centru-Sud - asta deoarece au apărut noi dezvoltări, cu bună accesbilitate către infrastructura rutieră şi cea de transport public, dar mai ales proximitatea de casă, ceea care a condus la o segmentare mai mare a pieţei. În prezent nu mai putem vorbi doar de New CBD (Central Business District), ci şi zonele centrale de Sud şi Vest", a declarat Constantin Căpraru, managing partner 24REAL

Clădirile de birouri moderne, clasa A, finalizate în ultimii 2 ani, şi aflate astăzi la un grad de ocupare de 90, chiar 100% în aceste zone, au stârnit şi mai mult interesul chiriaşilor care analizează cu atenţie relocarea în aceste puncte de interes ale Capitalei.

"Timpuri Noi, Tineretului sau Orhideea-Grozăveşti sunt principalele zone căutate de clienţii noştri, care se uită la clădiri noi, moderne, în zone cu accesibilitate uşoară şi care promit condiţii de lucru la cele mai înalte standarde pentru anul 2022. Vedem o reîntoarcere a angajaţilor la birou, din ce în ce mai multe companii ne-au anunţat de revenirea la condiţiile normale de lucru şi ne-au solicitat spaţii suplimentare, iar interesul a fost chiar şi pentru spaţii duble ca suprafaţă. O companie din domeniul serviciilor financiare şi a transporturilor îşi va dubla suprafaţa disponibilă, de la 600 mp în 2020, la 1.200 mp în acest an, în timp ce un client, companie germană, care ocupa 200 mp înainte de pandemie, îşi va creşte suprafaţa ocupată la peste 500 mp", a precizat Constantin Căpraru.

Interes uriaş din partea companiilor ucrainene pentru relocarea birourilor în Bucureşti

Consultantul 24REAL spune că odată cu declanşarea conflictului din Ucraina solicitările pentru spaţii de lucru din partea companiilor ucrainene au înregistrat o creştere de la o lună la alta, în condiţiile în care războiul de la graniţa ţării noastre se preconizează a fi unul de durată.

"Purtăm discuţii avansate cu o mare companie din Ucraina, specializată în domeniul IT, pentru deschiderea unui punct de lucru de 500 mp în Bucureşti. În următorii 2 ani, compania ţinteşte să angajeze 30-40 de specialişti, iar în 5 ani plănuieşte să ajungă la sute de angajaţi în Bucureşti. Compania deţinea, înainte de debutul războiului, peste 7.000 mp spaţii de birouri în Kiev, însă mare parte dintre angajaţi au plecat deja în Polonia, Georgia, România fiind următoarea destinaţie", a mai precizat Constantin Căpraru.

Specialistul 24REAL a mai subliniat că există un interes ridicat şi pentru achiziţii pe piaţa de birouri din Capitală, atât de proiecte mici, cu randamente bune, dar mai ales portofolii mari ale unor jucători consacraţi.

"Avem investitori privaţi sau antreprenori care încearcă să cumpere clădiri de birouri de până în 5 milioane euro, proprietăţi care oferă randamente de 7%, care nu pot fi obţinute pe piaţa rezidenţială, de exemplu, unde randamentul este de maximum 5-6%. Ne putem aştepta în acest an inclusiv la tranzacţii uriaşe, de peste 1 miliard euro pe piaţa de birouri, unde fonduri de investiţii se pregătesc să îşi vândă portofoliile din România şi unde noi jucători vor face achiziţii", a mai punctat consultantul 24REAL.

Piaţa rezidenţială doboară record după record: peste 70.000 proprietăţi livrate în T1, dar cererea scade puternic în aprilie

Interesul pentru achiziţia de proprietăţi imobiliare a fost unul uriaş în primul trimestru din 2022, unde cererile pe piaţa rezidenţială au atins niveluri record atât în piaţă, cât şi pentru 24REAL.

"Am avut o avalanşă de cereri la începutul anului, în lunile ianuarie şi februarie, chiar nu ne aşteptam să facem faţă, luând în calcul inclusiv extinderea mai rapidă a echipei, cu noi agenţi, însă conflictul din Ucraina a pus pe hold atât cererile pe piaţă imobiliară, cât şi planurile pentru extinderea neprevăzută a echipei. Scenariul din piaţa imobiliară, cu blocajul generat de situaţia din Ucraina, a fost cumva similar cu ce s-a întâmplat pe piaţă imediat după debutul pandemiei, în 2020. Încet-încet, pare că ne revenim, iar dacă războiul nu va escalada, ne aşteptăm ca lucrurile să revină pe un făgaş normal din punctul de vedere al tranzacţiilor", apreciază Constantin Capraru.

Potrivit datelor ANCPI (Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară), tranzacţiile imobiliare au crescut cu 9% în T1 2022 faţă de T1 2021, în zona Bucureşti-Ilfov, de la 40.000 de unităţi, la circa 44.000.

Surprinzător, însă, datele ANCPI mai arată că între lunile februarie şi martie 2022, cererea a crescut cu peste 23%, în ciuda faptului că declanşarea războiului a pus multe decizii de investiţii în aşteptare.

Totodată, peste 70.000 de livrări s-au înregistrat la nivel de ţară în T1, o treime dintre acestea numai în zona Bucureşti-Ilfov.

Conform celor mai noi date, neaşteptată a fost cererea înregistrată pe parcursul lunii aprilie, care a înregistrat o scădere de peste 35% la nivelul ţării, respectiv o scădere de peste 27% pentru zona Bucureşti-Ilfov, mai arată datele ANCPI.

"Suntem la un număr record de tranzacţii pe piaţa imobiliară în prima parte a acestui an, iar pe piaţa rezidenţială asistăm la un număr record de livrări. Este cea mai mare creştere din ultimul deceniu. Clienţii au reluat negocierile în vederea achiziţiei de noi locuinţe, atât mass-market (proprietăţi cu preţuri între 60.000 şi 120.000 EUR), dar şi în zona de Nord, unde recent am tranzacţionat un apartament de 3 camere cu 230.000 EUR, în zona Dorobanţi. Am ajuns la un tip de normalitate pe care ni-l dorim cu toţii în piaţa imobiliară", a mai punctat consultantul 24REAL, care apreciază că preţurile nu s-au schimbat semnificativ, chiar se află într-o stagnare, desi iniţial se estima că vor scădea din cauza războiului din Ucraina.

Specialistul 24REAL mai susţine că proprietăţile noi vor continua să aibă o uşoară tendinţă de creştere a preţurilor, pe fondul scumpirilor materiilor prime şi a problemelor de aprovizionare, iar cele vechi vor urma acest trend de creştere a preţurilor, însă chiar şi aşa interesul rămâne foarte ridicat.

"Există o cerere calificată şi reală în piaţă. Încep proiecte noi, un dezvoltator cunoscut a pornit un nou proiect în Estul Capitalei, într-o zonă nouă pentru dezvoltările imobiliare şi unde va livra 200 de unităţi locative. Pe de altă parte, se cumpără tot mai multe terenuri cu PUZ pentru dezvoltări imobiliare în zone noi. Segmentul rezidenţial a mers foarte bine, 2021 fiind şi primul de activitate pentru noi pe piaţa rezidenţială. În total am tranzacţionat circa 50 de proprietăţi imobiliare şi aproximativ 35 pe piaţa de birouri. Spre comparaţie, doar în primul trimestru din 2022 avem deja 30 de tranzacţii semnate. Dacă se păstrează ritmul din prezent, ne putem dubla, chiar tripla volumul de tranzacţii, lucru care vă conduce şi la o creştere accelerată a echipei noastre, ţinta pentru acest an fiind de 10 specialişti", a conchis consultantul 24REAL