English
Avertizările BNR privind o posibila "accelerare a preţurilor imobiliarelor" este o bună ocazie să aruncăm o privire asupra evoluţiei preţurilor în ultimii 5 ani şi să vedem care sunt şansele reeditării bulei din 2007-2008.
"A apărut un nou risc, deocamdată având o intensitate scăzută, de accelerare a preţurilor imobiliarelor", afirma la sfârşitul lunii trecute viceguvernatorul BNR Liviu Voinea, la conferinţa de prezentare a Raportului asupra Stabilităţii Financiare elaborat de BNR. "Creşterea medie a preţurilor, de aproximativ 7% în ultimul an, depăşeşte pragul de atenţie, de 6%, stabilit de metodologia Comisiei Europene. Există posibilitatea unei expansiuni a pieţei imobiliare", sublinia Voinea.
E cazul să ne îngrijorăm că se reîncarnează bula din 2007-2008? Nu chiar, dacă ne uităm unde erau preţurile acum 5 ani şi unde sunt în prezent. Potrivit indexului calculat de un site de tranzacţii imobiliare care monitorizează evoluţia preţului apartamentelor din marile oraşe, media preţurilor solicitate de proprietarii care postează anunţuri era, în mai 2017, de 1.114 euro/mp util, în creştere cu 11,2% faţă de luna similară din 2016. Dacă ne raportăm la Bucureşti, preţul mediu era de 1.203 euro/mp, în creştere cu "doar" 6,8% faţă de 2016. E vorba însă de un singur portal de anunţuri. La nivelul lui 2012, există însă o analiză realizată pe blogul indeximobiliar.blogspot.ro în urma monitorizării preţurilor solicitate de proprietari în anunţurile de vânzare din Bucureşti. Or, preţul mediu pe metru pătrat varia atunci (decembrie 2012) între 949 euro/mp pentru garsoniere şi 996 euro/mp pentru apartamentele cu 4 camere. Cu alte cuvinte, în 5 ani avem o creştere de peste 20 de procente ceea ce denotă că accelerarea de care vorbeşte BNR este de dată recentă. Sunt însă argumente care să susţină moderaţia BNR în identificarea acestui risc?
În primul rând, raportul cerere-oferta arată mult mai bine ca în 2007-2008, ani în care am văzut celebra garsonieră de 70.000 de euro din Militari. Atunci se construise încă relativ puţin, acum piaţa rezidenţială e mult mai dinamică, în special în sudul Bucureştiului s-a construit intens în ultimii ani. Or, oferta mult mai bogată are darul să tempereze creşterea preţurilor.
În al doilea rând, cererea solvabilă este mai modestă ca în perioada de boom. Cine avea venituri mari a scăpat cu greu fără datorii pe măsură în acea vreme, mulţi contractându-le în cea mai nefericită formulă (franci elveţieni), iar aceştia încă se mai luptă cu ratele de atunci (să nu uităm că un credit ipotecar se ia pentru 20-30 de ani).
În al treilea rând, condiţiile de creditare. Ei bine, abia aici se poate vorbi de o mână de ajutor dată creşterii preţurilor. Programul Prima Casă şi Robor-ul aflat în apropierea minimelor istorice nu sunt cea mai bună combinaţie. Ratele par mici din cauza efectelor garanţiilor de stat şi a dobânzii de referinţă reduse, dar lucrurile se pot schimba cand condiţiile din piaţă monetară se înăspresc (dobânzile cresc) iar statul renunţă la program (băncile ar majora avansurile în acest caz). Ar trebui ca băncile să compenseze aceste riscuri plusând la capitolul supravegherii raportului rată/venituri, adică să nu mai repete greşelile din 2007 când cu ochii la bonusuri au presat pentru schimbarea normelor de creditare şi, cu binecuvântarea BNR, au şi obţinut ca debitorii să poată avea rate de 70-80% din valoarea veniturilor.
Una peste alta, raportul cerere-oferta şi experienţă câştigată în urma crizei de debitori ar trebui să compenseze condiţiile de creditare favorabile şi eventualele noi derapaje binevoitoare ale băncilor. Rămâne de văzut ce se va întâmpla cu preţurile în cazul unui nou puseu de creştere a veniturilor bugetarilor ...
Euro
Dolar SUA
Franc elveţian
Liră sterlină
Gram de aur
1. fără titlu
(mesaj trimis de Mihai D în data de 14.06.2017, 08:36)
Ce nu i-a in considerare articolul este foamea de lup a agentiilor imobiliare care nu pierd nici o ocazie sa plateasca ziaristi care sa scrie initial ca piata imobiliara "s-a dezghetat" iar mai apoi ca a "luat-o in sus", dand startul unui vartej subiectiv care sa starneasca pasiuni tranzactionale. Apoi exista niste fonduri mari de investitii care sunt din cu totul alta liga de tranzactionare decat bizonul de rand. Acestia fac cateva tranzactii de ordin mare si dintr-o data se misca sume importante si se aduc macarale la capul locului care incep treaba. Astia nu au nici o legatura cu ce fac cei mici din rezidential. Doar ca agentiile imobiliare sunt generatorii de curente de opinie pe tema asta si fac cu usurinta analize in care "sumele agregate de bani" care au schimbat mainile sunt importante. Lucrurile sunt clare: marile fonduri de investitii se misca binishor pe segmentul de birouri, dar tranzactiile lor se supun "legii numerelor mari" care n-au nici o legatura cu 29 de tauni din rezidential care fac cate un bloc fara canalizare si cu fosa ne-septica si vand "ieftin" pe principiul: " daca-mi iau 15.000 euro la 1 apartament si am construit 10 apartamente, aia e". Stiu 3 insi care in ultimul an "au bagat milionu' intr-un bloc" pentru a vinde apoi "repede". Oricum peste 95% din tranzactii sunt cu prima casa, deci despre ce piata vorbim ?!
1.1. fără titlu (răspuns la opinia nr. 1)
(mesaj trimis de anonim în data de 14.06.2017, 16:07)
de acord
1.2. Pret apartamente (răspuns la opinia nr. 1)
(mesaj trimis de Niki în data de 14.06.2017, 16:15)
1oo% aveti dreptate.
Acum doua saptamani am sunat la un proprietar care avea un apartament cu 3 camere la vanzare in Str. Teiul Doamnei, et 5 din 8, 68 m2, doua grupuri sanitare, la pretul de 71.ooo € ,negociabil. Bineinteles ,ca fiind in varsta si neavand timp sa posteze pe toate site-urile de imobiliare, mai ales ca nu toate sunt gratuite si implicit ,nu atat de vizitate, a apelat si la agentiile imobiliare care au postat bineinteles anuntul aceluiasi apartament ,la preturi cuprinse intre 74.ooo si 75.ooo €, la distanta de o saptamana.
Toate astea fara nici un fundament si avand in vedere ca hienele astea percep comision de 2-3% si din partea vanzatorului cat si din partea cumparatorului. Deci obtin in jur de 35oo-4ooo € /tranzactie.
Exista multe agentii care au avut apartamente la vanzare, la sfarsitul anului trecut la preturi de 68.ooo - 7o.ooo-72.ooo € ,au sters anunturile prin ianuarie, dupa ce au agitat apele ca vor creste preturile apartamentelor, din diferite motive pe care populatia mai putin informata le crede, iar acum scot aceleasi apartamente la vanzare, la cca 8o.ooo€ - 82.ooo- 84.ooo € .
Pe ce baza ?
2. fără titlu
(mesaj trimis de Mihai D în data de 14.06.2017, 08:39)
Am scris "i-a" dezlegat si am gresit.....nu m-am spalat inca pe ochi...☺
3. fără titlu
(mesaj trimis de anonim în data de 14.06.2017, 11:57)
Ba, prosti sunt romanii ăștia! N-au învățat nimic din Raul pe care l-au pățit! Iar se îndatorează pe 2 vieți iar ticăloșii de intermediari și dezvoltatori jubilează. Vrăjeli de genul: de ce buget dispui..., aici se vor construi ...90% sunt vândute...99000 cu tva...Romani nenorociți și cei care vând și cei care mai cumpăra pe ici pe colo. La preturile vehiculate acum și cursul eur/ron sunt la fel de scumpe ca în 2007, salariile de rahat, costul vieții s-a dublat...
3.1. fără titlu (răspuns la opinia nr. 3)
(mesaj trimis de anonim în data de 14.06.2017, 14:17)
Corect.
Lumea merge trista cu o plasa in mana trista printre aceste noi constructi.
4. De data asta este altfel
(mesaj trimis de Dorel în data de 14.06.2017, 14:30)
De data asta va fi altfel. Sunt alti fraieri. (In rest ramane cum am stabilit: economia huruie, mariri de salarii, context geo-macro-economic "favorabil", oportunitati, investitii, alea alea)