COLLIERS: 2022 ar putea fi un an record, dar şi o perioadă de tranziţie pentru sectorul imobiliar din România

Piaţa imobiliară din România are suficiente resurse pentru o creştere puternică a activităţii în 2022, în funcţie de evoluţia pandemiei, dar şi a altor teme noi, previzionează consultanţii Colliers.

Reevaluarea riscului şi alte evoluţii post-pandemice vor influenţa în mare măsură apetitul şi valoarea investiţiilor imobiliare în acest an şi pe termen mai lung. O oportunitate majoră de care România ar trebui să profite din plin este legată de fondurile UE: pachetul de ajutor pentru coronavirus, plus alocarea normală pentru perioada 2021-2027 pentru România, ating aproximativ 80 miliarde de euro, adică o treime din PIB-ul ţării. În consecinţă, 2022 ar putea fi un an record pentru investiţiile imobiliare din perspectiva activităţii pieţei, segmentul industrial fiind potenţial pregătit să stabilească noi repere.

Creşterea rapidă a ratelor dobânzilor pentru dolarul american şi posibilitatea unei evoluţii similare pentru euro începând cu 2023 reprezintă, fără îndoială, cea mai vizibilă temă pentru pieţele globale la începutul anului, în condiţiile în care pare că şi tema pandemiei trece pe plan secundar. Odată cu reevaluarea riscului, activele sigure (generatoare de numerar) şi/sau cele rezistente la inflaţie vor fi favorizate în detrimentul celor care promit castiguri mari în viitor, dar care nu au dovedit ceva până acum, anticipează consultanţii Colliers. Ţările emergente, cum este şi România, şi slăbiciunile lor structurale vor fi şi ele în centrul atenţiei, ceea ce evidenţiază un risc crescut de recesiune (deşi acesta nu este nici pe departe scenariul de bază).

Veştile apărute în legătură cu varianta Omicron şi autorizarea primului medicament antiviral oral, ar putea însemna că pandemia Covid-19 intră în etapă finală. Dar sistemul de lucru hibrid sau de la distanţă va deveni o practică obişnuită în cadrul multor companii chiar şi după pandemie. În lumea post-pandemică, consultanţii Colliers vorbesc, de asemenea, despre o abordare mult mai atentă la criteriile de mediu, sociale şi de guvernanţă (ESG) şi despre o accelerare fără precedent a digitalizării/automatizării.

Pandemia şi recenta creştere a preţurilor la energie au scos şi mai mult în evidenţă importanţa ESG în sectorul imobiliar. Protejarea birourilor împotriva epidemiilor, cu scopul de a asigura continuitatea afacerilor în cazul unor astfel de situaţii în viitor, va fi un aspect pe care majoritatea proprietarilor şi chiriaşilor îl vor lua în considerare permanent de acum înainte (ca o cheltuială suplimentară). În paralel, deţinerea sau închirierea unei clădiri eficiente din punct de vedere energetic nu mai pare deloc un moft în contextul actualei crize energetice.

Cum România urmează să primească, până la sfârşitul acestui deceniu, aproape 80 de miliarde de euro din fonduri UE (fonduri structurale, fonduri de recuperare post-Covid, plus subvenţii agricole), la care se adaugă şi creşterea economică estimată între 3 şi 4% în acest an, consultanţii Colliers se aşteaptă ca pe măsură ce rezultatele investiţiilor vor începe să se vadă şi creşterea să se accelereze şi să rămână robustă în anii următori.

În condiţiile în care rata de neocupare a spaţiilor de birouri va atinge probabil un vârf de peste 20% pentru Bucureşti în 2022, va fi nevoie de cel puţin câţiva ani pentru ca piaţa să revină la o poziţie mai neutră faţă de o piaţă a chiriaşilor în prezent, însă redresarea va fi neuniformă. Cum marile companii globale dau semne clare că vor să-şi readucă angajaţii la birou şi este de aşteptat ca şi firmele locale să facă acelaşi lucru, consultanţii Colliers subliniază că clădirile bune, bine amplasate şi bine conectate se vor descurca mult mai bine, în timp ce restul vor fi obligate să compenseze prin oferirea unor reduceri mai mari de chirie, mărind decalajul dintre cele mai bune clădiri şi celelalte. De asemenea, există semne că noi chiriaşi (mari) vor intra pe piaţa de birouri din Bucureşti, ceea ce, în timp, va compensa faptul că unele companii (nu toate) îşi reduc spaţiile de birouri ocupate pe fondul muncii hibride.

Consultanţii Colliers anticipează o nouă epocă de aur pentru piaţa logistică şi industrială. În ciuda faptului că stocul modern de spaţii de depozitare a crescut anual cu aproximativ 10-20% în România din 2016 încoace (ceea ce înseamnă că s-a dublat de atunci), mai este destul loc de creştere. Mai mult, piaţa primeşte un nou impuls mulţumită unor aspecte precum recentele tensiuni geopolitice şi problemele din 2021 legate de lanţurile de aprovizionare. Acestea evidenţiază importanţa de a avea cel puţin o parte din capacităţile de producţie/stocare mai aproape de casă, iar Europa Centrală şi de Est este o opţiune excelentă de relocare a acestor operaţiuni pentru ţările din Europa de Vest. Stocul modern de depozite din România rămâne subdimensionat, având în vedere că nivelul consumului de aici este deja comparabil cu cel al multor ţări din Europa de Est (sau chiar de Vest). Dezvoltările de infrastructură din zona Bucureştiului (noua şosea de centură) şi autostrăzile planificate vor deveni cu atât mai relevante cu cât vor deschide/stimula noi subpieţe.

Retailerii clasici învaţă să trăiască alături de comerţul electronic. Deşi consultanţii Colliers se aşteaptă ca o parte semnificativă a pieţei de retail să fie supusă unor presiuni sporite, marile centre comerciale dominante din marile oraşe ar trebui să îşi recâştige în cele din urmă statutul de "mall magnet", atrăgând clienţii cu mixul lor diversificat de chiriaşi (având în vedere că românii sunt mult mai predispuşi să vrea să vadă un produs înainte de a-l cumpăra decât majoritatea europenilor). Totodată, parcurile de retail din oraşele mici şi mijlocii, unde oamenii nu au tendinţa să cumpăre atât de mult de pe internet, sunt văzute ca o alternativă sigură şi au avut vânzări în creştere chiar şi în timpul anilor de pandemie.

Pornind strict de la tranzacţiile mari (majoritatea cu clădiri de birouri) pe care le cunoaştem, 2022 are potenţialul de a fi cel mai bun an de după 2008 pentru investiţiile imobiliare, poate cel mai bun din istorie pentru România în ceea ce priveşte volumul total, previzionează consultanţii Colliers. Există mari şanse să se depăşească pragul de 1 miliard de euro, iar investiţiile în active trofeu/cele mai bune pe care le poate oferi piaţa vor deveni mult mai vizibile, deoarece o parte din investitori vor pune accent mai mult pe siguranţă, ceea ce va duce la un decalaj mai mare între activele prime şi cele non-prime. În al doilea rând, este evidentă înclinaţia de a deţine anumite active în detrimentul altora, cu predilecţie pentru sectorul industrial şi cel rezidenţial la nivel global, deşi, în special în România, se observă şi paşi în direcţia formării unei pieţei, în adevăratul sens al cuvântului, a locuinţelor de închiriat.

Anul 2022 pare să fie un moment de cumpănă pentru sectorul rezidenţial. Deşi datele demografice nu sunt deseori suficient de clare pentru a emite opinii, există totuşi câteva certitudini, cum ar fi schimbarea obiceiurilor de muncă post-Covid, actualul context inflaţionist care sporeşte atractivitatea investiţiilor rezidenţiale, posibilitatea ca dinamica preţurilor rezidenţiale să o depăşească în sfârşit pe cea a salariilor pentru prima dată în ultimii ani, plus scumpirea materialelor de construcţii. În general, factorii prezenţi par să indice că preţurile ar putea să accelereze puţin, existând riscul să ne îndreptăm către o supraîncălzire a pieţei şi la apariţia unei bule. Pe baza preţurilor medii, consultanţii Colliers consideră că piaţa se află în teritoriul preţurilor de piaţă corecte, dar acest lucru se poate schimba destul de repede.

După un nivel maxim în ceea ce priveşte volumul pieţei din 2007 încoace, consultanţii Colliers notează că ar putea exista unele argumente în favoarea unei încetiniri a pieţei terenurilor, dar fluxul bun de tranzacţii de la începutul anului sugerează că şi dacă ar avea loc o scădere, aceasta nu ar fi semnificativă. Mai mult, volumul total ar putea foarte bine să se dovedească similar în 2022, notează consultanţii Colliers, care se aşteaptă ca interesul pentru terenuri bune în anumite oraşe (în special în cele în care există probleme administrative care duc la un proces de urbanism mai lent) să ducă la creşterea preţurilor, în timp ce dezvoltatorii rezidenţiali şi de retail vor rămâne foarte activi. Presupunând că redresarea pieţei de birouri începe să prindă contur, consultanţii Colliers se aşteaptă ca şi dezvoltatori din această zonă să revină în prim plan într-un număr mult mai mare decât în 2021.