COLLIERS: Piaţa închirierilor de locuinţe va creşte în România în următorii ani

Piaţa închirierilor de locuinţe este aşteptată să crească în regiunea Europei Centrale şi de Est, pe măsură ce cresc costurile de construcţie şi inflaţia, iar rata de supraaglomerare este mai ridicată comparativ cu restul Uniunii Europene (UE), arată Colliers în raportul "The Private Rental Sector: Has it found a home in CEE?" realizat în colaborare cu Greenberg Traurig şi Kinstellar. România are cea mai mare rată de supraaglomerare din UE şi, chiar dacă procentul proprietarilor este foarte ridicat, creşterea preţurilor locuinţelor şi a costurilor de construcţie limitează posibilitatea oamenilor să deţină o locuinţă mai mare şi va susţine evoluţia pieţei închirierilor.

Procentul de locuinţe aflate în proprietate în România este la cel mai înalt nivel din UE. Potrivit statisticilor Eurostat, aproximativ 96% dintre oameni deţin casa sau apartamentul în care locuiesc, însă unele estimări citate de Ministerul Dezvoltării indică un nivel al apartamentelor închiriate de până la 20% din stocul total în oraşe mari precum Bucureşti şi Cluj-Napoca. Există o motivaţie culturală a acestei tendinţe, dar şi o explicaţie economică, anume că ipotecile au fost multă vreme mai accesibile decât chiriile. În Bucureşti, rata lunară la un credit ipotecar este, în medie, cu 12% mai mică decât chiria lunară, nivel comparabil cu Varşovia sau Sofia. Prin comparaţie, chiriile din Praga, de exemplu, sunt cu peste 40% mai ieftine decât un credit ipotecar.

Rata supraaglomerării în România, calculată pe baza disponibilităţii camerelor per persoană şi a dimensiunii medii a gospodăriei, a fost de 45,8% în 2019, nivel urmat de Letonia (42,2%) şi Bulgaria (41,1%). Datele sugerează că majoritatea gospodăriilor din Europa Centrală au o rată mai mare de supraaglomerare faţă de media UE, dar tendinţa europeană pe termen lung arată o scădere treptată a supraaglomerării, iar pieţele din Europa Centrală şi de Est continuă spre convergenţă, potrivit consultanţilor Colliers. Această evoluţie pe termen lung va aduce un decalaj la nivel de ofertă, va fi nevoie de mai multe locuinţe şi, din noua ofertă, consultanţii Colliers anticipează că proprietăţile disponibile pentru închiriere vor constitui o parte semnificativă, în condiţiile unei schimbări de strategie pentru mai mulţi dezvoltatori şi investitori.

Creşterea continuă a preţurilor de vânzare este un alt motor pentru piaţa închirierilor de locuinţe, mai ales că băncile centrale au luat unele măsuri pentru a limita creşterea creditelor ipotecare în ultimii ani în CEE. Acest lucru este cel mai vizibil în Republica Cehă, care are peste 50.000 de unităţi în sectorul închirierilor private, iar Polonia abia începe să câştige teren, cu peste 10.000 de unităţi deja planificate sau în curs de construcţie, care se adaugă stocului existent de 5.000 de unităţi.

România a rămas în urmă în Europa Centrală şi de Est, cu puţin peste 1.000 de unităţi construite, în construcţie sau planificate, dar consultanţii Colliers se aşteaptă la un interes crescut pentru piaţa închirierilor în următorii ani. O creştere aşteptată a preţurilor de vânzare - indusă în special de costurile mai ridicate de construcţie - combinată cu o scădere a accesibilităţii pentru creditele ipotecare vor spori probabil interesul pentru proprietăţile de închiriat din România.

"În ultimii 5 ani, în Europa Centrală şi de Est s-au înregistrat creşteri rapide ale preţurilor de vânzare, inclusiv în România, parţial determinate de lipsa stocurilor, uşurinţa relativă şi costul scăzut al creditării. Mai mult, oamenii au dorinţa de a investi, căutând să câştige mai mulţi bani din economiile lor decât ar primi de la bancă. Toate acestea au reprezentat vectori pentru creşterea preţurilor şi a costurilor, o tendinţă care îi va obliga pe mulţi români să se îndrepte spre închiriere pe termen lung", a spus Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.

Din perspectiva dezvoltatorilor, pentru ca închirierea în sectorul rezidenţial să aibă sens financiar, proiectele trebuie să fie concepute, proiectate şi construite special pentru piaţa de închiriere. Drept urmare, acestea au nevoie de mult timp şi planificare, în special în ceea ce priveşte mixul de unităţi şi serviciile sau facilităţile relevante pentru locaţia respectivă şi pentru grupul ţintă de clienţi.

"Piaţa închirierilor de locuinţe necesită, de asemenea, o atenţie semnificativă pentru serviciile oferite chiriaşilor. O platformă unde chiriaşii pot vorbi cu cineva, pot semnala probleme şi pot primi feedback sau rezolvare în timp util este un serviciu pe care mulţi jucători l-au implementat deja sau au în plan să îl dezvolte. Progresele tehnologiilor moderne (PropTech) fac acest proces din ce în ce mai eficient şi mai uşor de gestionat", explică Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.

În piaţa închirierilor de locuinţe, randamentele depind de zonă şi variază între 3,5-4% în Republica Cehă şi 5-5,5% în Polonia. Cele mai bune estimări plasează nivelul mediu al randamentului pentru sectorul rezidenţial din Bucureşti în intervalul 6-6,5%, dar pot exista uşoare variaţii în funcţie de zona în care se află locuinţa, potrivit consultanţilor Colliers.

"Sectorul închirierilor de locuinţe privit ca o clasă de active este un fenomen relativ nou în Europa Centrală şi de Est şi cu siguranţă este tot mai puţin întâlnit cu cât ne uităm mai mult înspre est. Parţial, acest lucru ţine de tradiţie: rata locuinţelor deţinute a fost întotdeauna extrem de ridicată, reflectând mentalitatea că este necesar să deţii casa în care locuieşti. Acest lucru nu mai este neapărat valabil acum. Pe măsură ce demografia se schimbă, preţurile cresc în mod constant în zonele aglomerate, oportunităţile devin tot mai rare, iar mulţi oameni nu-şi mai permit achiziţia unei case, ne aşteptăm ca această clasă de active să crească în Europa Centrală şi de Est", explică Victor Constantinescu, Managing Partner Kinstellar Bucureşti, Co-head al practicii de Real Estate la nivel regional.

Conform datelor Eurostat, costul pentru construirea de noi locuinţe în UE a crescut cu 15% în perioada 2010-2019. Dintre statele din Europa Centrală şi de Est, cele mai mari creşteri au fost observate în Ungaria (+47%) şi în România (+46%). În acest context, mulţi dezvoltatori din întreaga regiune nu sunt tentaţi să schimbe modelul de business axat pe construcţia pentru vânzare.

Privind datele Eurostat referitoare la preţurile locuinţelor între 2011 şi 2020, există o tendinţă ascendentă constantă în UE începând cu 2013, cu creşteri deosebit de mari între 2016 şi 2020. În total, a existat o creştere de 25% în UE între 2011 şi 2020. Unele dintre cele mai mari creşteri au fost observate în Europa Centrală şi de Est, cea mai mare fiind în Ungaria (+96%), dar evoluţii notabile au fost sesizate şi în Republica Cehă (+61%) şi Slovacia (+52%), urmate de Bulgaria (+ 37%), Polonia (+28%) şi România (+23%). Bucureştiul are unele dintre cele mai accesibile locuinţe din regiune, cu un preţ mediu de vânzare de aproximativ 1.800 de euro pe metru pătrat în clădirile noi de apartamente. Spre comparaţie, în Budapesta şi Varşovia preţul mediu este de aproximativ 2.600 de euro pe metru pătrat, în timp ce Praga are cel mai scump sector rezidenţial din regiune, cu un nivel de 4.700 de euro pe metru pătrat.

În Europa, sectorul încheierilor de locuinţe reprezintă unul dintre cele mai atractive modele în rândul investitorilor. Conform Real Capital Analytics (RCA), aceasta este a doua clasă de active cu cele mai mari investiţii din Europa, sectorul industrial şi logistic urmând pe locul al treilea, la mică distanţă. Evoluţia sectorului rezidenţial vine în contextul unei scăderi în sectorul investiţiilor în retail în 2018, cu un volum al tranzacţiilor de aproximativ 50 de miliarde de euro. Volumele au crescut la peste 60 de miliarde de euro atât în 2019, cât şi în 2020, demonstrând un apetit semnificativ al investitorilor şi rezistenţa la pandemie.