Dificultăţile de finanţare provoacă schimbări majore în preferinţele clienţilor de pe piaţa rezidenţială

Ponderea respondenţilor care plănuiesc să achiziţioneze o locuinţă în următoarele 12 luni a scăzut cu 8 puncte procentuale, de la 45% în 2022, la 37% anul acesta. În schimb, a crescut spectaculos ponderea celor care caută să închirieze, de la 32% în 2022 la 48% în 2023. Totodată, 15% din respondenţi sunt nehotărâţi în această privinţă, arată un studiu al iO Partners în colaborare cu Storia.ro.

Potrivit sursei citate, în ceea ce priveşte tipul de locuinţă vizat, apartamentele mici (garsoniere şi 2 camere) rămân în topul preferinţelor chiriaşilor cu un procent cumulat de 86% în 2023, faţă de 82% în 2022. Dacă în 2022 un procent de 33% dintre respondenţi căutau să închirieze o garsonieră, astăzi ponderea acestora a crescut la 42%. Preferinţa pentru apartamente cu 2 camere a rămas similară (a scăzut uşor de la 49% în 2022 la 44% în 2023).

Situaţia stă diferit în cazul achiziţiei, în sensul în care casele au pierdut din atractivitate în favoarea apartamentelor mici, mai accesibile. Dacă în 2022, 31% din cumpărători optau pentru case şi 30% pentru apartamente de 3 şi 4 camere, în 2023 locuinţele preferate pentru achiziţie sunt cele de 2 camere cu un procent de 32%, urmate de cele de 3 camere cu 17%. În prezent doar 13% din respondenţi caută case individuale pentru achiziţie, o scădere foarte abruptă explicată tot de limitarea accesibilităţii. "Aceste modificări reflectă îndeaproape transformările din piaţă, respectiv o adaptare a cererii la noile condiţii de finanţare şi inflaţie care erodează puterea de cumpărare. Ne aflăm într-un moment al reajustării pieţei rezidenţiale, atât pentru cumpărători, cât şi pentru dezvoltatori/vânzători. Este posibil să fim martorii unei repoziţionări a produselor rezidenţiale cu un mai mare accent pe accesibilitate, în raport cu noul parcurs economic pe care îl traversăm", a declarat Andreea Hamza, Senior Director Living Department, iO Partners România.

Cele mai atractive cartiere din Bucureşti pentru închiriere sunt în prezent Dristor (21%), Tineretului - Timpuri Noi (18%), Titan (17%), Drumul Taberei (17%), Unirii (16%), Victoriei - Romană-Universitate (15%) şi Militari (15%). Observăm, faţă de anul trecut, o schimbare în ierarhie, cartierul Dristor detronând zona Tineretului - Timpuri Noi şi o nouă intrare în top, respectiv cartierul Drumul Taberei, căruia i-a crescut atractivitatea datorită noii magistrale de metrou, arată sursa citată.

Pentru cumpărătorii potenţiali, Titan rămâne în topul preferinţelor, la fel ca şi anul trecut (17%), în timp ce locul doi este adjudecat de cartierul Tineretului - Timpuri Noi (16%), urmat de cartierele Drumul Taberei şi Dristor pe locul 3 (14% fiecare). Schimbarea faţă de anul trecut constă în scăderea atractivităţii cartierului Drumul Taberei şi creşterea interesului pentru cartierul Dristor.

Motivele comune care justifică atractivitatea acestor zone au rămas aceleaşi, şi anume accesul facil la reţeaua de transport subteran, proximitatea parcurilor de mari dimensiuni şi a centrelor comerciale. Rezultatele studiului au evidenţiat dezirabilitatea zonelor centrale precum Unirii sau Victoriei-Romană-Universitate, unde respondenţii îşi doresc să locuiască, însă preţurile restrictive pentru achiziţie ii determină să opteze pentru închiriere. Astfel, aproximativ 16% dintre respondenţi îşi doresc să se mute cu chirie în cartierul Unirii, în timp ce doar 10% iau în calcul să achiziţioneze o locuinţă în această zonă, relatează sursa citată.

Zone similare, cu dezirabilitate mare pentru închiriere, însă mai puţin accesibile pentru achiziţie sunt şi Dristor, Crângaşi sau Drumul Taberei.

Există şi zone mai atractive pentru vânzare decât pentru închiriere, precum Băneasa, 1 Mai, Moşilor, Decebal, Carol, Dacia - Eminescu sau Dorobanţi. Cartierele care sunt în aceeaşi măsură atractive atât pentru închiriere, cât şi pentru vânzare sunt Victoriei - Romană - Universitate, Ştefan cel Mare, Drumul Taberei, Berceni, Bucureştii Noi, Iancului - Pantelimon, Popeşti - Leordeni.

Rezultatele studiului reflectă şi cele mai importante aspecte care sunt luate în calcul în procesul de decizie între închirierea sau cumpărarea unei locuinţe. Cei care intenţionează să închirieze optează pentru această variantă în detrimentul achiziţiei fiind motivaţi cumulat de următorii factori: constrângeri financiare sau legate de contractarea unui credit bancar (95%), dorinţa unei flexibilităţi cât mai mari în privinţa domiciliului (53%), disponibilitatea la închiriere a unor locuinţe corespunzătoare standardului lor de confort (48%), dar şi decizia de a investi economiile în alte scopuri decât o achiziţie imobiliară (38%). Totodată, 34% dintre respondenţi susţin că nu găsesc la vânzare proprietăţi care să li se potrivească.

Remarcăm că decizia de a rămâne în chirie este fundamentată într-un procent covârşitor de constrângerile financiare (95% în 2023, faţă de 81% în 2022), în timp ce flexibilitatea oferită de închiriere contează mai puţin decât în anul precedent (53% în anul 2023, faţă de 72% în 2022).

Pe de altă parte, decizia de cumpărare în 2023 este motivată, în primul rând, de acumularea sumei necesare cumpărării (81%), indicator al faptului că, în multe cazuri, statutul de chiriaş nu este o alegere personală asumată, ci un provizorat condiţionat de lipsa bugetului pentru achiziţie imobiliară.

Acest motiv este urmat de dorinţa de stabilitate locativă, care nu este garantată pe piaţa volatilă a chiriilor (64% în 2023, faţă de 88% în 2022).

Procentul celor care sunt motivaţi să achiziţioneze în scop investiţional a scăzut în 2023 la 40% de la 54% în 2022. În acelaşi registru, doar 40% dintre respondenţii din 2023 mai văd similaritate între rata unui credit şi chirie, faţă de 61% în 2022.

"Studiul ne reconfirmă că dorinţa românilor de a fi proprietari totuşi persistă - chiar şi cei care s-au reorientat spre chirii au făcut-o mai degrabă temporar, din cauza costurilor mai ridicate de finanţare şi a inflaţiei. Vedem însă şi o flexibilitate mai mare arătată de generaţiile mai tinere - cei cu vârste de până la 42 de ani iau în considerare într-o măsură mai mare să locuiască în imobilele achiziţionate un timp limitat, de până la 5 ani,. Acest lucru ne ne arată că în rândul generaţiilor Y şi Z, locuinţa nu e aceeaşi pentru totdeauna", a declarat Monica Dudău, Marketing Manager Storia.ro & OLX Imobiliare.

Principalul factor care orientează clienţii fie spre achiziţie, fie spre închiriere este venitul lunar al gospodăriei. Schimbarea majoră faţă de anul trecut constă în faptul că pragul minim de venit de la care majoritatea respondenţilor (63%) se gândesc la achiziţie a crescut de la 4,000-8,000 de lei anul trecut la peste 8,000 de lei anul acesta.

În ceea ce priveşte închirierile, dacă în 2022 pentru 69% dintre persoanele cu venituri lunare pe gospodărie sub 4.000 de lei soluţia cea mai la îndemână era închirierea, în 2023 acest prag a fost înlocuit cu 6.000 de lei pentru 70% dintre respondenţi.

Un alt factor influenţator important în procesul de decizie este vârsta, care este direct corelată cu venitul lunar şi statutul civil. Mai mult de jumătate dintre respondenţii (63%) care au sub 34 de ani planifică mai degrabă să închirieze, în timp ce dintre persoanele cu vârsta peste 34 de ani, doar o treime planifică să închirieze o locuinţă (30%).

În studiu se mai menţionează că în ceea ce priveste corelaţia dintre numărul de membri din gospodărie şi intenţia de a cumpăra sau închiria o locuinţă, daca anul trecut peste 90% dintre cuplurile cu copii îşi doreau să achiziţioneze o locuinţă, anul acesta ponderea acestora a scăzut la 63%.

Prin comparaţie, persoanele care locuiesc singure sau cuplurile fără copii preferă în proporţie de 65% să caute o locuinţă de închiriat, faţă de 60% anul trecut.