DTZ: Spaţiile de birouri din Bucureşti au depăşit 2 milioane mp

Stocul total de spaţii de birouri din capitală a atins 2,07 milioane mp la sfârşitul acestui trimestru, iar până la finalul anului se estimează finalizarea a încă 102,000 mp, în clădiri precum Green Gate, AFI Business Park II & III, City Offices, Green Court sau Ethos House, potrivit DTZ Echinox.

În trimestrul I din 2014 stocul modern de spaţii de birouri a crescut cu 23.400 mp, prin finalizarea proiectelor Metropolis II (reconversia hotelului Starlight) şi Hermes Business Campus faza I, localizate în zona centrală a capitalei, respectiv în zona Pipera. În 2014 se estimează livrarea a 125.000 mp de birouri, o creştere de 5% comparativ cu 2013, 55% din această suprafaţă fiind pre-închiriată.

Aproximativ 25% din volumul total de spaţii de birouri anunţate a fi livrate în 2014 este generat de reconvertirea unor spaţii cu o altă destinaţie iniţială. Soravia a reconvertit hotelul Starlight în Metropolis II, proiect de birouri livrat în trimestrul I, cu o suprafaţă totală închiriabilă de 5.300 mp. Global Worth este în plin proces de reconvertire a CityMall într-un proiect mixt de retail şi office, cu o suprafaţă închiriabilă a spaţiilor de birouri de 21.000 mp.

Activitatea totală de tranzacţionare în trimestrul I a fost de 60.500 mp, din care aproximativ 12.000 mp au reprezentat prelungiri şi renegocieri de contracte, majoritatea (65%) în zona centrală de business a capitalei.

Cererea de 48.500 mp înregistrată în acest trimestru se află la cel mai ridicat nivel din ultimele şapte trimestre şi reprezintă 80% din totalul activităţii de tranzacţionare, cu 16% mai mare decât cea din perioada similară din 2013. Peste jumătate din cerere au fost tranzacţii de pre-închiriere, 35% relocări şi 14% extinderi.

Rata de neocupare a spaţiilor de birouri a rămas neschimbată în jurul valorii de 16,7%. În prezent, în Bucureşti sunt vacante 345.000 mp de spaţii de birouri de clasa A şi B, din care aproximativ 130.000 mp sunt în Pipera. Cele mai puţine spaţii disponibile sunt în zona Centrală şi de Vest, ratele de neocupare din aceste zone fiind de 8, respectiv 5%.

Rata generală de neocupare a spaţiilor de birouri va scădea gradual, susţinută de extinderi, noi chiriaşi care intră în piaţă şi de relocări din clădiri clasa C, în spaţii de clasa A şi B. Doar în acest trimestru, 14 % din totalul cererii a fost generată de companii care s-au relocat din clădiri de clasa C în clădiri de clasa A şi B. Scăderea ratei de neocupare va fi susţinută şi de faptul că, din totalul livrărilor anunţate pentru acest an, mai sunt disponibile doar 45% din spaţii.

Chiriile prime au rămas stabile în primul trimestru din 2014, situându-se în jurul valorii de 18 euro/mp/lună şi se vor menţine la acest nivel până la jumatatea anului. În cel de-al treilea trimestru s-ar putea înregistra o uşoară creştere a ratei chiriilor prime, pe fondul unei rate de neocupare scăzute în zona centrală de business, de aproximativ 8%, şi a lipsei de activitate pe segmentul construcţiilor spaţiilor de birouri în acest perimetru. Pentru zonele semi-centrale chiriile variază între 12-15 euro/mp/lună, atingând valori de 9-11 euro/mp/lună în zonele de business de la periferia capitalei.

Chiriile nete efective continuă să fie cu 10-20% mai reduse, datorită pachetelor de stimulare oferite chiriaşilor de către proprietari, în urma negocierilor. Pachetele de stimulare includ luni de chirie gratuită şi, în majoritatea cazurilor, contribuţia proprietarului la bugetul de amenajare a spaţiului.

Mădălina Cojocaru, şeful departamentului de birouri DTZ Echinox, a declarat: "În primul trimestru piaţa de birouri a înregistrat cea mai mare cerere de spaţii din ultimul an şi jumătate. Tranzacţiile de relocare continuă să fie dominante, reprezentând 85% din totalul cererii, în contextul în care majoritatea tranzacţiilor de pre-închiriere sunt, în fapt, tranzacţii de relocare. Comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut se remarcă o creştere considerabilă a interesului chiriaşilor de a semna contracte de pre-închiriere şi anticipăm că această tendinţă se va menţine şi în trimestrele următoare. În ceea ce priveşte zonele de business ale capitalei, zona Centru Nord cu Barbu Văcărescu Floreasca, rămâne cea mai activă, atât în privinţa cererii, cât şi a volumului de spaţii noi".

Partea de Centru Nord (Barbu Vacarescu - Floreasca) rămâne cea mai "fierbinte" arie a capitalei, atât în privinţa cererii, cât şi a ofertei. Cele mai mari tranzacţii de pre-închiriere din ultimii doi ani s-au concluzionat aici (Oracle - 20.000 mp; Raiffeisen - 23.000 mp; Vodafone - 16.000 mp), fapt ce demonstrează că zona continuă să fie atractivă pentru marile corporaţii. Din totalul livrărilor anunţate pentru 2014 şi 2015, peste 100.000 mp sunt în construcţie în zona de Centru Nord.