Începutul sfârşitului pentru cea mai mare bulă imobiliară din istoria Suediei?

Bănci naţionalizate, o dobândă de 500% pentru finanţarea pe termen scurt anunţată de banca centrală şi ieşirea coroanei din mecanismul ratelor de schimb (ERM I) au fost câteva dintre consecinţele prăbuşirii pieţei imobiliare din Suedia la începutul anilor "90.

Cât de mare a fost declinul? De la un maxim istoric înregistrat la mijlocul anului 1991, indicele preţurilor de pe piaţa imobiliară rezidenţială a scăzut cu 10% până în septembrie 1992, când s-a instaurat panica. Declinul a continuat încă un an şi s-a oprit la un nivel aflat cu 20% sub maximul din 1991.

Din păcate, istoria a fost uitată atât de autorităţi cât şi de cetăţeni, iar acum, după trei ani în care dobânda de politică monetară a fost negativă şi pe fondul unui cadru extrem de relaxat de acordare a creditelor ipotecare (n.a. debitorii au plătit doar dobânda, care, în plus, este deductibilă din venitul impozabil), Suedia este foarte aproape de un nou moment al adevărului.

Maximul din 1991 a fost depăşit în septembrie 1998 şi de atunci a fost lăsat mult în urmă (vezi graficul 1).

O astfel de evoluţie a fost posibilă doar ca urmare a creşterii accelerate a creditării în raport cu creşterea venitului gospodăriilor (vezi graficul 2).

În aceste condiţii, gradul de îndatorare al gospodăriilor din Suedia a ajuns printre cele mai ridicate din lume. Raportul dintre datoria totală şi venitul disponibil a atins un nou record, de 182,8% în T1 2017, conform datelor din ultimul raport asupra stabilităţii financiare, publicat recent de Banca Suediei (Riksbank) (vezi graficul 3).

Media gradului de îndatorare ascunde, însă, o situaţie mult mai gravă în ceea ce priveşte debitorii ipotecari. Dacă în 2010 circa 5,9% dintre aceştia aveau un grad de îndatorare mai mare de 700%, ponderea a crescut până la 8,1% în 2017. Datele de la Riksbank mai arată că doar 16,2% dintre debitorii ipotecari aveau un grad de îndatorare sub 100% în 2017, în timp ce 39,3% aveau un grad de îndatorare cuprins între 100% şi 300%, iar 36,1% între 300% şi 700%.

Anul trecut, Parlamentul Suediei a adoptat o lege, la cererea instituţiei de supraveghere a pieţelor financiare (Finansinspektionen), prin care se limitează perioada de rambursare a unui credit ipotecar la 105 ani, pe fondul gradului extrem de ridicat de îndatorare a populaţiei şi a creşterii accelerate a preţurilor de pe piaţa imobiliară. Conform datelor prezentate de cotidianul online The Local, perioada medie de rambursare a unui credit ipotecar era de 140 de ani în 2013.

În primăvara anului viitor vor intra în vigoare reglementări care cer debitorilor noi să ramburseze şi o cotă din principal pe lângă plata dobânzii, astfel încât durata medie a unui credit ipotecar să-şi continue scăderea lentă către 40 de ani, după cum recomandă Riksbank.

În raportul asupra stabilităţii financiare, banca centrală a Suediei arată că "nivelul ridicat şi în creştere al îndatorării gospodăriilor reprezintă cel mai mare risc la adresa economiei naţionale" şi subliniază necesitatea implementării cerinţelor de amortizare a creditelor acordate populaţiei. În opinia instituţiei, "o rată mai redusă de creştere a îndatorării gospodăriilor este necesară pentru stabilitate".

Dar dacă gradul de îndatorare va cunoaşte o scădere în anii următori, pe fondul unui număr tot mai mare de falimente personale, în condiţiile unei modificări radicale a tendinţei de pe piaţa imobiliară?

Încrederea de pe această piaţă a cunoscut o scădere masivă în noiembrie 2017, conform indicatorului publicat lunar de banca SEB. Declinul lunar a fost de 39 de puncte, cel mai mare din ultimii 10 ani, până la 11 puncte.

Evoluţia indicatorului încrederii manifestă o corelaţie ridicată cu rata anuală a preţurilor de pe piaţa imobiliară, calculată pe baza indicelui HOX Valueguard (vezi graficul 4).

Conform indicelui HOX Valueguard, preţurile locuinţelor au scăzut cu o rată lunară de 2,9% în noiembrie 2017, după un declin de 3% în luna precedentă, iar declinul anual a fost de 0,2%, prima valoare negativă din luna mai 2012.

Preţurile apartamentelor au scăzut cu o rată anuală de 2,8%, pe fondul unei scăderi lunare de 3,5%, în condiţiile în care preţul mediu al apartamentelor din Stockholm şi-a accelerat declinul anual până la 6%, de la 2,5% în luna anterioară, pe fondul unei scăderi lunare de 4,2%.

Accentuarea dinamicii negative de pe piaţa imobiliară au determinat autorităţile să vină cu mesaje de încurajare. Ministrul de finanţe Magdalena Andersson a declarat că economia merge bine, veniturile cresc şi există o cerere mare pentru locuinţe în Suedia, iar "tendinţa actuală de pe piaţa imobiliară arată că vom avea o aterizare lină", după cum scrie Bloomberg.

Banca ipotecară SBAB, deţinută de statul suedez, a avertizat recent că declinul de pe piaţa imobiliară se va accentua odată cu introducerea cerinţei de amortizare a creditelor acordate, cerinţă care va contribui la reducerea semnificativă a numărului persoanelor care pot obţine un credit ipotecar.

Bloomberg scrie că un fond de hedging din Stockholm, Peak Asset Management (PAM), se pregăteşte deja pentru căderea semnificativă a pieţei imobiliare. "Sfârşitul banilor gratis este probabil cel mai mare risc de astăzi", a declarat Per Djerf, director de investiţii la Peak Asset Management, pentru agenţia de ştiri. "Toată lumea ştie că se va întâmpla, dar nimeni nu ştie când şi nimeni nu vrea să plece prea repede de la petrecere", a mai subliniat Djerf.

Probabil că PAM se va afla printre "speculatorii" acuzaţi de guvern că au subminat piaţa imobiliară, încrederea investitorilor şi chiar economia naţională.

Până să găsească vinovaţi printre fondurile speculative, autorităţile ar face mai bine să-şi îndrepte atenţia către sistemul bancar, a cărui stabilitate depinde fundamental de piaţa imobiliară.

Deşi rata medie de adecvare a capitalului este cea mai ridicată din Europa, în jur de 20%, această valoare se datorează aplicării agresive a unor ponderi de risc scăzute pentru expunerile imobiliare.

Conform raportului de stabilitate financiară, creditele cu garanţii imobiliare reprezintă 80% din totalul creditelor acordate de băncile mari, iar 75% sunt creditele ipotecare acordate populaţiei.

Mai mult, pentru finanţarea acestora, băncile s-au împrumutat de pe pieţele internaţionale, în special în euro şi dolari.

Recent, Biroul Central de Statistică (SCB) a publicat raportul datoriilor în monedă străină, care au crescut în noiembrie 2017 până la 3,627 trilioane de coroane (circa 366 miliarde de euro), după o creştere lunară de 45 de miliarde SEK (4,5 miliarde de euro).

Circa 77% o reprezintă datoriile în monedă străină ale sectorului bancar, unde există un risc major de refinanţare, mai ales ca urmare a ponderii ridicate a datoriilor pe termen scurt denominate în dolari americani.

Avântul creditării ipotecare nu a fost temperat nici de introducerea unor cerinţe suplimentare de capital, sub forma amortizorului anticiclic. Ţara nordică a aplicat un amortizor de 1% din 2015, l-a majorat până la 1,5% în 2016 şi 2% din martie 2017, însă efectele au fost nule asupra dinamicii creditării.

Guvernatorul Riksbank, Stefan Ingves, a avertizat, încă din 2015, că "aşa-numitele politici macroprudenţiale - care includ cerinţele de capital sau limite pentru gradul de îndatorare - au eşuat în Suedia, unde preţurile locuinţelor şi datoriile gospodăriilor au crescut până la un nivel record". După doi ani, şi acele recorduri au fost depăşite cu mult.

Cu toate acestea, banca centrală nu a luat măsuri în ceea ce priveşte dobânda de referinţă, deşi au existat critici inclusiv din partea unor analişti bancari, conform cărora doar o creştere a dobânzilor poate tempera piaţa imobiliară.

Nici la ultima şedinţă de politică monetară, din 20 decembrie 2017, Riksbank nu a majorat dobânda de politică monetară, care a fost păstrată la -0,5%, în ciuda creşterii ratei medii a inflaţiei până la 1,8% în 2017, de la 1% în 2016. Mai mult, rata anuală de creşterea preţurilor de consum s-a menţinut în jurul ţintei de 2% în a doua jumătate a anului curent.

Banca centrală a anunţat doar finalizarea programului de relaxare cantitativă şi a informat pieţele că va începe un proces lent de majorare a dobânzii de politică monetară la mijlocul anului viitor. Va fi, probabil, prea puţin şi prea târziu.

Şi cum o "bucurie" nu vine niciodată singură, ministrul de finanţe Magdalena Andersson tocmai a anunţat că vârsta de pensionare trebuie să crească pentru a acoperi creşterea costurilor cu asistenţa socială, după cum scrie cotidianul Expressen.

Declaraţia sa a venit după publicarea unui raport al Consiliului Autorităţilor Locale, unde se arată că avansul cheltuielilor sociale este mai mare decât al veniturilor din impozite, ca urmare a creşterii accelerate a populaţiei, fenomen explicat aproape exclusiv prin valul imigranţilor din ultimii ani.

Dar nu spuneau autorităţile centrale de la Stockholm că primirea imigranţilor este necesară pentru creşterea contribuţiilor la sistemele de asigurări sociale, astfel încât să fie plătite mai uşor pensiile?

Să fie la fel de "bună" şi prognoza cu privire la aterizarea lină a pieţei imobiliare? Aproape sigur, deoarece politica monetară ultrarelaxată din ultima decadă a împins dobânzile către un nivel artificial, incompatibil cu stabilitatea financiară pe termen lung.

Pentru excesele financiare din aceşti ani, nota de plată va fi extrem de ridicată, iar acum mai este nevoie doar de o "boare" pe pieţele internaţionale, care se va transforma în Suedia într-o furtună perfectă.