ÎNTRUNIRE DE ANALIZĂ ŞI PROGNOZĂ IMOBILIARĂ "Anul 2015 pare a fi anul ce aduce falimentul marilor dezvoltatori imobiliari"

În perioada 6-7 aprilie 2015, s-a desfăşurat întrunirea de analiză şi prognoză imobiliară: "România: Indice imobiliar 2015 şi preţuri imobiliare", ce a avut ca temă principală impactul crizei economice continue ce loveşte România.

Principala concluzie a acestei întruniri, derulată sub egida Institutului de Relaţii Internaţionale şi Cooperare Economică, a fost că anul 2015 pare a fi anul ce aduce falimentul marilor dezvoltatori imobiliari şi mari reduceri de preţ ce vor face zona imobiliară mai atractivă în anii ce vor veni.

Dezbaterea despre piaţa locuinţelor şi apartamentelor a reunit factorii majori din domeniul imobiliarelor: economişti bancari, experţi imobiliari, firme de brokeraj imobiliar şi reprezentanţi ai fondurilor de investiţii imobiliare din străinătate.

• 2014: Reduceri medii cu 25% ale preţurilor pe piaţă imobiliară

Cífrele anului 2014 au fost încurajatoare, calculele medii arătând scăderi medii de preţuri, de cca 25% în anul trecut cu maxime de 35% în zona case, vile şi terenuri centrale.

Aceste reduceri au fost sensibile şi arată o tendinţă de normalizare a pieţii şi de racordare la posibilităţile economice ale clienţilor, dar mai este nevoie de încă trei-patru ani de scăderi similare pentru a se obţine preţurile normale, au apreciaţi toţi experţii prezenţi.

Ca atare anul 2015 va aduce noi scăderi marcante de preţuri, iar reducerile în sectorul imobiliar vor fi de până la jumătate din actualele preţuri.

• Imobiliarele sunt în faliment

Tendinţa este aceeaşi: piaţa să se stabilizeze la cca 200 de euro metrul pătrat construit şi investiţia imobiliară să redevină atractivă pentru cumpărători.

O statistică interesantă a arătat că cine a cumpărat anul trecut o proprietate, a pierdut deja 20% din valoare.

Scăderea de valoare, de la 1.200/1.300 de euro pe metrul pătrat construit, la 650-450 de euro, nu reprezintă decât un început, timid, al normalizării pieţii proprietăţilor imobiliare româneşti.

• 2015: Prognoza se menţine în jurul unei scăderi cu 50% a preţurilor proprietăţilor

Evoluţia pieţei imobiliare în 2015 va fi în continuare una negativă, mult accelerată de: agravarea crizei economice la nivel european şi mondial, reducerea economiei româneşti şi în acest an, piedicile în faţa creditării, fiscalitatea ridicată, prognozele economice negative.

La acestea se mai adaugă: creşterea impozitelor pe teren şi proprietăţi cu peste 60% prevăzută în noul Cod Fiscal, reducerea veniturilor agenţilor economici şi zona de instabilitate strategică în care se află România, ca urmare a crizei din Ucraina.

Cel mai afectat de scăderile de preţuri va fi palierul proprietăţilor din zonele periferice şi de provincie şi zona vilelor de vacanţă cu reduceri de cca 50% şi o nouă scădere de 40%-50% este prognozată pentru zona proprietăţilor din Bucureşti.

Preţul trebuie să ajungă la valoarea considerată normală, de referinţă, de cca 200-250 de euro pe metru pătrat construit, în zonele de prim rang din Bucureşti.

La fel ca anul trecut, printre factorii responsabili de scăderea preţurilor se enumeră: criza gravă a sistemului bancar, scăderea economiei româneşti din ultimii ani, scăderea sumelor destinate investiţiilor, reducerea drastică a veniturilor reale ale populaţiei, scăderea masivă a veniturilor românilor ce muncesc în afara graniţelor, fiscalitatea excesivă, haosul legislativ etc.

Vor accelera scăderile de preţuri şi apariţia pe piaţă a peste 120.000 de apartamente, vile şi case ce au fost deja confiscate de bănci, ca urmare a dificultăţilor financiare ale proprietarilor, în 2014.

Dificultăţile legislative şi procesele au împiedicat încă băncile să scoată în vânzare acest uriaş patrimoniu imobiliar, ce va reduce consistent preţurile de pe piaţă.

Acestea proprietăţi vor ajunge pe piaţă, în cadrul licitaţiilor bancare, cu preţuri între 50% şi 25% din preţul original, provocând o adevărată avalanşă a preţurilor în acest an.

La fel ca în 2014, peste 70% din achiziţiile imobiliare se vor derula şi în 2015 în cadrul executărilor silite, ce oferă preţuri de 300 până la 250 de euro pe metru pătrat construit în Bucureşti, în zonele premium.

• Deja băncile au anunţat preţuri reduse pentru 2015.

Astfel, garsonierele situate în zone centrale se vând la sume între 15.000 şi 20.000 de euro, apartamentele cu 2 camere cu 25.000 de euro şi cele de trei camere cu 35.000 de euro, vilele peste 200 de metri pătraţi cu 35-40.000 de euro, cu condiţia să fie în zone centrale- şi cu 20.000 de euro în zone perferice.

Preţurile terenurilor în Bucureşti, după ce au cunoscut deja o scădere cu 50% în 2014, vor scădea din nou cu încă 50%, la un preţ inferior celui de 50 de euro pe metru pătrat, în centrul Bucureştiului, ceea ce va permite în viitor reînceperea construcţiilor la noile preţuri reduse.

Sistemul bancar este gripat şi sugrumat de proprietăţi imobiliare nevandabile, indiferent de scăderea preţurilor şi nu mai poate acorda credite fără o dobândă reală de 20%, ceea ce face costul creditelor imobiliare de nesusţinut.

Se poate aprecia că cine accesează un credit imobiliar, în această perioadă, are 90% şanse să intre în faliment şi să îşi piardă garanţiile imobiliare.

Cine se împrumută intră în bancrută, a fost gluma amară a bancherilor ce au recunoscut că se află într-un cerc vicios, până preţurile nu ajung la 200 de euro pe metru pătrat, creditarea este blocată.

• Prea multe case! Niciun cumpărător: Motto-ul imobiliarelor în România

Anul 2015 este anul unei pieţe a locuinţelor asediate de supra-ofertă.

Au apărut pe piaţă şi trag în jos rapid preţurile: peste 50.000 de hectare de terenuri construibile, intra-vilane, la care se adaugă şi un fond imobiliar de peste 3.000 de vile, în zone precum Colentina, Bucureştii Noi, Pipera, Băneasa, Dămăroaia etc.

Locuinţe care se vor vinde pe piaţă cu preţuri sub 50.000 de euro şi vor împinge şi fosta piaţă de lux a imobiliarelor în prăbuşire.

Marja de discuţie pentru o proprietate a scăzut la 50% din preţul afişat, dacă până acum oferta şi contra-oferta era de cca10%-15% din preţul de listă, acum contra-oferta ajunge la 50% din preţul cerut iniţial.

Economistul şef- Mihail Răcăceanu a subliniat, din nou şi din nou, adevărul fundamental că piaţa imobiliară nu se poate rupe de climatul nefavorabil al economiei româneşti şi europene.

Piaţa imobiliară e corelată cu scăderea salariului mediu/real pe economie.

Preţul unui metru pătrat construit, în zonele centrale, nu poate depăşi, de maxim două ori, valoarea salariului minim pe economie.

Cum în România salariul minim este de 150 de euro, rezultă că nicio casă nu se poate vinde cu un preţ de peste 300 de euro pe metru pătrat construit.

Este o axiomă clară a sustenabilităţii financiare, o încalci dai faliment, a explicat Mihail Răcăceanu.

Preţurile trebuie să ajungă rapid la zona de normalitate economică de 200-300 de euro pentru metrul pătrat construit, a concluzionat economistul şef.

• Piaţa caselor şi vilelor: scăderi ale preţurilor de 50-60%

Criza imobiliară este aici şi va dura, deja avem opt ani de criză şi trebuie să ne adaptăm la încă opt ani de criză, consideră experţii din Statele Unite.

Criza a devenit parte a normalităţii economice.

Companiile imobiliare, activând în zona vânzărilor de case şi vile, au prognozat că şi în 2015, cele mai drastice scăderi vor avea loc pe piaţa caselor şi a vilelor.

Principala cauză este criza economică, ce a redus drastic posibilităţile de achiziţionare şi investiţie pe această piaţă, coroborată cu scăderea chiriilor şi reducerea numărului de firme interesate să închirieze spaţii vaste pentru birouri.

Creşterea masivă a cheltuielilor de încălzire, taxe şi impozite la acest tip de proprietăţi agravează situaţia parcului imobiliar.

Se adaugă faptul că acest tip de proprietăţi este cel mai vulnerabil la rambursarea creditelor, executate rapid şi vândute la preţuri de 50.000 de euro, vilele mai pot ajută băncile să îşi recupereze din pierderi.

Există însă şi zone precum precum: sudul şi estul capitalei (Dămăroaia, Berceni, Timpuri Noi, Colentina), care acum sunt nevandabile, piaţa fiind închisă din lipsa de cumpărători.

• Ai cumpărat ! Ai pierdut totul!

Scăderile de preţuri din primul trimestru al anului 2015 arată că şi în acest an cine cumpără vede valoarea proprietăţii sale reduse cu 20% din primul an.

Concluzia e clară: ai cumpărat, ai pierdut instantaneu!

Din chiar momentul în care ai semnat actele, valoarea proprietăţii tale a scăzut cu 15% şi va continua să scadă, fără şanse de revenire în viitorul apropiat ( 5-10 ani).

Trebuie să înţelegem două lecţii evidente: pe piaţa internă numărul redus al cumpărătorilor şi veniturile instabile blochează achiziţiile majore, iar investitorii străini pleacă, nu vin în ţara noastră.

România nu este o piaţă interesantă pentru investitorii imobiliari deoarece nu a reuşit să iasă din criză, să ajungă la preţuri normale de 200 de euro.

Până la reformarea pieţei imobiliare, România, la preţuri de 400 sau 500 de euro metru pătrat,nu este atractivă câtă vreme un investitor va găsi acelaşi oportunităţi în Austria, Ungaria, Bulgaria, Turcia sau Grecia la preţuri de sub 100 de euro metru pătrat construit.

În România, piaţa este blocată complet datorită incapacităţii de a înţelege evoluţiile economice mondiale, cu un fond locativ îmbătrânit şi uzat, cu o populaţie săracă şi cu o economie în regres, România nu este atractivă pentru investiţii imobiliare.

Numai noile prevederi ale Codului Fiscal care vor impune proprietarilor să îşi vândă rapid portofoliul pentru a evita falimentul şi confiscarea vor putea dezmorţi piaţa şi aduce proprietăţile la preţul axiomă pentru România: 200 de euro/metrul pătrat.