Semnal de alarmă pentru cumpărătorii de case! Cum se închide cercul "Proprietari- Notari-ANAF"

Alăturarea din titlu nu este întamplătoare. Cele trei categorii au fost aduse împreună de către Noul Cod fiscal.

Pe scurt, începand cu anul 2016, Codul fiscal prevede, la art. 111 alin. (4) următoarele:

"Impozitul (...) se calculează la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale. În cazul în care valoarea declarată este inferioară valorii minime stabilite prin studiul de piaţă realizat de către camerele notarilor publici, notarul public notifică organelor fiscale respectiva tranzacţie."

Cu alte cuvinte, modificările de fond aduse de noile prevederi, care au intrat în vigoare începand cu anul 2016, sunt următoarele:

- Impozitul pe tranzacţie nu se mai calculează la valoarea maximă dintre "valoarea declarată" şi "expertiza notarială";

- A dispărut noţiunea de "expertiză notarială", fiind înlocuită cu un nou raport, numit "studiu de piaţă", despre care Normele la Codul fiscal spun: "Acesta trebuie să conţină informaţii privind valorile minime consemnate pe piaţa imobiliară în anul precedent în funcţie de tipul proprietăţii imobiliare, de categoria localităţii unde se află situată aceasta, respectiv zone în cadrul localităţii/rangul localităţii";

- În cazul în care valoarea declarată se situează sub nivelul minim din studiul de piaţă, notarii vor notifica organul fiscal;

- O altă modificare "de ordin tehnic", dar foarte importantă pentru piaţa evaluării bunurilor din România, este eliminarea noţiunii de "valoare de circulaţie", care rămăsese din vechime şi care ar fi trebuit să dispară odată cu noţiunea de "Impozit pe circulaţia mărfurilor", care a fost înlocuită cu "taxa pe valoarea adaugată" (TVA). Noţiunea corectă înlocuitoare a "valorii de circulaţie" este "valoarea de piaţă".

În normele metodologice de aplicare a Codului Fiscal se prevede, de asemenea, că:

"În cazul în care valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale este inferioară valorii minime stabilite prin studiul de piaţă, notarul public transmite o notificare organului fiscal competent cu privire la respectiva tranzacţie, până la data de 25 inclusiv a lunii următoare semestrului în care a avut loc aceasta. Notificarea trebuie să cuprindă cel puţin următoarele elemente:

a) părţile contractante;

b) numărul actului notarial;

c) valoarea înscrisă în actul de transfer;

d) valoarea stabilită în studiul de piaţă."

Consecinţele acestor modificări, pe care le consider de o foarte mare importanţă, sunt următoarele:

1. Notificările transmise către Fisc vor fi urmate, foarte probabil, de controale pe care autorităţile fiscale le vor realiza privitor la tranzacţiile notificate.

2. Modalitatea de întocmire a studiilor de piaţă devine esenţiala în categorisirea viitoare a unei tranzacţii ca fiind "sub grilă", adică notificabilă la Fisc, sau "deasupra grilei".

Consider că acest prim an de aplicare a Codului fiscal este unul de tranziţie, având în vedere că normele la Codul fiscal au aparut după perioada de elaborare a "expertizelor notariale" pentru anul 2015 şi probabil din acest motiv s-a precizat în norme că:

"În anul 2016, expertizele privind valoarea de circulaţie a proprietăţilor imobiliare pentru anul 2015, actualizate pentru anul 2016, sunt asimilate studiului de piaţă."

• Cine realizează studiile de piaţă?

În această perioadă din an se realizează studiile pentru anul 2017, prin urmare consider că prima reacţie privind aplicarea noilor reguli trebuie să provină de la persoanele care întocmesc studiile de piaţă. Acestea nu mai reprezintă expertize sau rapoarte de evaluare, nu mai necesită calcule, ci înseamnă, aşa cum le spune numele, studii de piaţă care să conţină "valorile minime consemnate pe piaţa imobiliară în anul precedent". Nu există un anumit tip de specialişti care să fie indicaţi de către Codul fiscal pentru realizarea acestor studii. Ei nu sunt, aşa cum greşit se crede de către nespecialişti, notarii, ci specialişti contractati de Uniunea Naţională a Notarilor Publici să le realizeze.

Structura studiului îşi poate găsi "rădăcini" în "Analiza pieţei imobiliare", care este cunoscută de firmele şi specialiştii în intermedieri imobiliare şi reprezintă un capitol şi din manualele de evaluare a bunurilor. Oricare ar fi specialiştii care îşi asumă realizarea acestor studii, aceştia trebuie să înţeleagă importanţa majoră a efectului acestora şi faptul că un studiu întocmit eronat va pune în situaţii delicate atât persoanele care au tranzacţionat proprietăţi imobiliare, cât şi notarii care au comandat aceste studii, conform Codului fiscal, şi, nu în ultimul rând, persoanele din ANAF care vor risipi resurse materiale şi umane pentru a investiga tranzacţii care au devenit investigabile doar pentru că studiul nu a fost întocmit corect.

Există, desigur, multe subiecte care pot fi dezvoltate referitoare la diferenţele dintre preţurile declarate, valorile din studiile de piaţă şi chiar sumele de bani plătite efectiv într-o tranzacţie. Nu le voi dezvolta acum.

Odată cu acest semnal de alarmă pe care îl trag, voi încheia acest material cu o serie de idei adresate principalilor actori care pot schimba ceva din comportamentul lor de până acum, în ceasul al doisprezecelea:

Vânzătorii/Cumpărătorii - să nu accepte sub nici un motiv să semneze un contract de vânzare-cumpărare în care să declare o sumă diferită faţă de banii pe care efectiv i-au încasat/plătit. Chiar dacă nivelul taxelor de plătit a determinat acest comportament, cumpărătorii trebuie să fie conştienţi de faptul că suma înregistrată în actele oficiale este singura care atestă legal tranzacţia şi care poate fi revendicată în ipoteza anulării actului de vânzare-cumpărare. Nu în ultimul rând, spălarea de bani este o acţiune cu consecinţe deosebit de grave.

Ministerul Finanţelor Publice /ANAF - să reanalizeze impozitele pe tranzacţii şi procentele aplicate, astfel încât tentaţia cumpărătorilor şi vânzătorilor de a declara preţuri nereale să fie cât mai redusă. Acest lucru poate fi realizat prin analiza efectivă a contractelor de vânzare-cumpărare înregistrate la toate autorităţile locale din România şi compararea preţurilor înregistrate acolo cu nivelul preţurilor cunoscute pe piaţă. Diferenţele vor reprezenta un indiciu semnificativ.

Notarii - au sarcina, conform Codului fiscal, să comande şi să achite aceste studii de piaţă asupra calităţii cărora nu sunt şi nu au cum să fie responsabili. Având în vedere că în Codul fiscal nu se prevede cine sunt persoanele care să elaboreze aceste studii, le recomand ca la contractarea acestora să le atragă atenţia asupra importanţei studiului şi a responsabilităţii pe care autorii acestora şi-o asumă. O soluţie posibilă ar fi să se stabilească un sumar cadru al studiului de piaţă, la nivelul Uniunii Naţionale a Notarilor Publici, care să fie respectat de către toţi cei care realizează studiile oriunde în Romania. S-ar ajunge astfel la un nivel uniform al modului de raportare a valorilor consemnate de piaţa imobiliară.

Autorii studiilor de piaţă - să fie conştienţi de efectul pe care studiile elaborate îl au asupra tuturor celor de mai sus şi a întregii societăţi în general. Aceste studii nu reprezintă rapoarte de evaluare şi nu pot fi ascunse sub aparenta respectare a Standardelor de evaluare şi nici sub autoritatea conferită de aplicarea parafei de evaluator autorizat. Reprezintă documente care trebuie să se susţină ele însele prin calitatea lor, care devine mai lesne verificabilă, având în vedere că în cadrul studiilor sunt prezentate valori consemnate de cître piaţă, iar piaţa o reprezintă toţi actorii participanţi la aceasta. Paradigma se schimbă. Nu se mai fac calcule, nu se invocă standarde imaginare, nu se aplică ştampile care dau o formă de consistenţă legală, cresc însă responsabilitatea şi utilitatea practică a acestor studii.

Consider că principalii responsabili pentru efectele utilizării unor studii greşite sunt autorii acestora. Cât despre situaţiile în care studiile sunt bine realizate şi preţurile declarate se află sub nivelul minim, acestea vor trebui analizate de la caz la caz. Cauzele este posibil sa fie mai profunde şi, odată identificate, să îşi gasească şi soluţia, dacă toţi cei implicaţi vor dori acest lucru.