STUDIU JLL: Investiţiile pe piaţa imobiliară românească rămân limitate

Activitatea de investiţii imobiliare din ţara noastră rămâne limitată, din cauza numărului redus de investitori activi de pe piaţa locală, se arată într-un studiu realizat de "Jones Lang LaSalle" (JLL).

"În etapa actuală a ciclului macroeconomic, selectivitatea este absolut necesară, iar noi observăm potenţiale investiţii care pot asigura venituri (ajustate cu riscul corespunzător) mult mai atractive în comparaţie cu cele oferite în alte ţări din zona CEE", subliniază specialiştii din cadrul JLL.

Aceştia se aşteaptă la noi investitori care să evalueze piaţa, precum şi la revenirea interesului unor fonduri de investitiţii care au tranzacţionat deja pe piaţa locală.

Potenţialii cumpărători au fost refractari în a investi în pieţele mai puţin tradiţionale din Europa Centrală şi de Est, precum România, unde există incertitudinea con­diţiilor macroeconomice, sunt de părere reprezentanţii JLL, considerând că, pe măsură ce avansează în evaluarea condiţiilor de ţară, investitorii "îşi recapătă nivelul de confort necesar pentru a plasa investiţii pe piaţa românească".

În prezent, randamentul pe segmentul de birouri este de 8%, în timp ce în domeniul comercial şi în sectorul industrial, randamentul este de 8,25% şi, respectiv, 9,5%-10%.

• JLL: "Cea mai pregnantă caracteristică a pieţei de birouri este incertitudinea"

Pe segmentul spaţiilor de birouri, au fost inaugurate trei noi proiecte, în Bucureşti, în cel de-al treilea trimestru al acestui an (perioada la care face referire cercetarea), însumând circa 20.000 de metri pătraţi.

"În mare parte, la această suprafaţă a contribuit < AFI Business Park > (13.700 mp), urmată de < Aviatorilor Plaza > (3.300 mp) şi < Monolit Square > (2.100 mp)", potrivit reprezentanţilor JLL, care adaugă: "În mod suprinzător, proiecte de anvergură precum < Hermes Business Campus > şi < Green Gate > şi-au reluat activitatea de construcţie şi au crescut oferta de birouri din 2013-2014. În plus, pentru alte proiecte s-a devansat termenul de finalizare faţă de cele anunţate iniţial pe piaţă".

Noua suprafaţă de spaţii de birouri finalizată în primele nouă luni ale anului 2012 este de aproximativ 44.000 mp, în scădere cu 14,4% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut.

În ceea ce priveşte cererea, în perioada analizată a fost contractată o suprafaţă de circa 40.000 mp spaţii de birouri, din care 8.900 mp au fost subiectul contractelor de renegociere. Contractele de închiriere pentru spaţiile finalizate au totalizat circa 17.000 mp, în timp ce pentru 9.945 mp au fost semnate contracte de pre-închiriere.

Potrivit JLL, analiza geografică a preluării de spaţii de birouri (cu excepţia contractelor de renegociere/re-închiriere) arată o reorientare a cererii pentru zona de vest a Capitalei, care a atras 39,7% din suprafaţa închiriată în T3/2012, urmată de zona de centru-nord, Pipera City şi coridorul Floreasca - Barbu Văcărescu, cu 13,3%, 12,3% şi, respectiv, 8,2% din suprafaţa de birouri închiriată în trimestrul al treilea.

Rata totală de neocupare (la spaţiile de clasă A şi B) este estimată la 17,16%.

"Suntem de părere că o descreştere semnificativă a ratei de neocupare se poate înregistra doar în cazul în care chiriaşii aleg spaţiile de birouri deja finalizate, în detrimentul proiectelor aflate în construcţie, care au preconizată finalizarea în 18-24 luni", opinează specialiştii JLL.

Aceştia susţin că cea mai pregnantă caracteristică a pieţei este incertitudinea. În cazul cererilor mari de spaţii de birouri, există o competiţie feroce între opţiunea de a rămâne în spaţiul actual, unde se poate obţine un pachet financiar atractiv în urma renegocierii, şi mutarea într-un proiect nou şi modern de spaţii de birouri.

Chiriile "prime" (chiriile care pot fi obţinute la momentul analizei pe o piaţă deschisă) sunt afectate de preferinţa chiriaşilor de a semna contracte de pre-închiriere, dar şi de lipsa unor proiecte noi de birouri în zona centrală de afaceri. Acestea au cunoscut o uşoară scădere, până la nivelul de 18,5euro/mp/lună, specialiştii aşteptându-se la un trend descrescător al chiriilor "prime", cu o revenire cres­cătoare prognozată nu mai devreme de a doua jumătate a anului 2013.

Perioada de închiriere pe acest segment este cuprinsă între 3 şi 5 ani, contribuţia proprietarului pentru amenajarea spaţiului crescând la 30-50 euro/mp.

• JLL: "Niciun proiect comercial finalizat în T3, la nivel de ţară"

La scară naţională, în T3/2012 nu a fost finalizat niciun proiect comercial, potrivit JLL.

Şfârsitul anului va aduce, însă, în Bucureşti, trei inaugurări de hypermarket-uri cu mici galerii comerciale ataşate acestora: "Auchan City", "Cora" şi "Kaufland".

"În ţară, ne aşteptăm la deschiderea centrului comercial < Ploieşti Shopping City > (dezvoltat de NEPI), < Cora >, în Bacău (dezvoltat de Cora) şi < Uvertura Mall >, în Botoşani (dezvoltator local)", mai arată studiul citat.

Potrivit acestuia, noua ofertă de spaţii comerciale ce urmează să fie finalizată în 2012 depăşeşte cu puţin jumătate din suprafaţa finalizată în anul 2011.

Retailerii alimentari şi de confecţii sunt cei care asigură cererea de spaţii comerciale. Cu excepţia retailerilor de tip "cash&carry", "Metro" şi "Selgros" şi a lanţului de hypermarket-uri real, toţi ceilalţi retaileri importanţi care activează în domeniul alimentar anunţă importante planuri de expansiune, atât pe termen scurt cât şi mediu.

Prima fază a centrului comercial "Echo Investment" va oferi o suprafaţă de 28.000 mp, fiind programată pentru finalizare în 2015. Retaileri precum H&M, C&A, "Takko", "Deichman", "New Yorker" sau cele deţinute de grupul "Inditex" joacă un rol important în mixul reînnoit al centrelor comerciale moderne. Dar atragerea acestor retaileri, care pentru multe centre comerciale garantează un volum mare de vânzări şi un trafic de vizitatori crescut, implică stimulente financiare din partea dezvoltatorilor traduse în chirii în trepte, chirii procentuale din cifra de afaceri, contribuţii financiare pentru menajarea spaţiilor sau, în cazul unor centre comerciale mai puţin performan­te, livrarea la cheie a unităţilor comerciale închiriate.

Chiriile "prime" sunt în continuare estimate între 60-70 euro/ mp/lună, în cazul unităţilor stradale acestea fiind cuprinse între 60 şi 65 de euro/mp/lună.

Anul acesta va contribui la stocul modern de spaţii comerciale cu 187.000 mp, în timp ce oferta anului 2013 este estimată la 150.000 mp.

Perioada de închiriere este, în general, de cinci ani, iar comisionul de agenţie se ridică la 12-15% din chiria anuală.

• JLL: "Ţara noastră - o locaţie cu mare potenţial logistic"

În Bucureşti, construcţiile industriale realizate în scop speculativ sunt limitate, susţin sursele citate. Spaţiile industriale aflate în construcţie în acest moment fie sunt destinate pre-închirierii, fie sunt dezvoltate la cerere.

Cele mai importante unităţi cu spaţii industriale finalizate în T3/2012, la nivel de ţară, sunt unitatea dezvoltată la cerere pentru "Danone" în Bucureşti (10.000 mp), două unităţi dezvoltate şi ocupate de chiriaşi în Timişoara, însumând 15.000 mp şi o unitate de 20.000 mp în "Ploieşti West Park", reprezentând o extensie a unităţii deja închiriată de BAT şi OTZ.

Specialiştii JLL notează faptul că proiectul "Turda Industrial Park" (TIP) a avansat cu lucrările de construcţie la prima fază, care va oferi spaţii logistice (24.000 mp), spaţii de producţie pentru industria uşoară (10.000 mp) şi o unitate dedicată companiilor mici şi mijlocii (5.500 mp), având termen de finalizare T1/2013.

Studiul JLL estimează că, în România, în cel de-al treilea trimestru al anului în curs, au fost închiriaţi 41.000 mp de spaţii industriale. Conform unui studiu recent al echipei pan-europene a Jones Lang LaSalle, ţara noastră a fost identificată ca o locaţie cu mare potenţial logistic, datorită amplasării geografice, potenţialului creşterii economice, precum şi forţei de muncă calificată la costuri mici.

Chiriile spaţiilor industriale "prime" au scăzut uşor, ajungând până la nivelul de 3,8-4 euro/ mp/lună. Chiriile spaţiilor dedicate industriei uşoare sunt cuprinse între 3,5-4,25 euro/ mp/lună. În cazul spaţiilor industriale de mari dimensiuni, de peste 20.000 mp, chiriile sunt cuprinse între 3,5 şi 3,75 euro/ mp/ lună. La chiria de bază se adaugă serviciile de întreţinere (în jur de 15-20% din valoare chiriei de bază), precum şi costul serviciilor de manipulare din spaţiile de depozitare.

Perioada de închiriere ajunge la 3-5 ani, pentru spaţiile logistice şi la 5-7 ani pentru spaţiile de producţie.