ANALIZĂ FRAMES: "Deficit de peste 1 milion de unităţi locative, la nivel naţional"

Piaţa imobiliară rezidenţială din ţara noastră va funcţiona cu două viteze, în acest an, pe fondul accentuării discrepanţelor între mediul urban şi cel rural, arată o analiză Frames privind evoluţia preţurilor apartamentelor anul acesta.

Conform analizei transmise, ieri, de către experţii de la Frames, în Bucureşti şi în marile oraşe, cererea în creştere de spaţii de locuit va continua să pună presiune pe ofertă, în timp ce în zonele rurale, mare parte din inves­tiţii ar putea fi îngheţate, mai ales în domeniul locuinţelor unifamiliale.

Experţii au afirmat: "Piaţa imobiliară rezidenţială românească este caracterizată, în continuare, de decalajul major dintre cerere şi ofertă, asta în condiţiile în care deficitul de locuinţe la nivel naţional este de peste 1 milion de unităţi locative. Preţurile relativ mici ale locuinţelor în comparaţie cu alte ţări din regiune şi apetitul românilor pentru proprietăţi imobiliare vin să accentueze dezechilibrul dintre cerere şi ofertă".

Potrivit Frames, în 2019, cererea de locuinţe în marile oraşe, precum Bucureşti, Cluj, Timişoara, Iaşi, Sibiu sau Constanţa, va rămâne la un nivel ridicat, astfel că dezvoltatorii vor continua investiţiile în construcţia de blocuri, iar preţurile vor urma aceeaşi tendinţă de creştere temperată marcată şi în 2018.

Analiştii au mai spus: "România se polarizează tot mai mult din punct de vedere economic. Migraţia forţei de muncă din mediul rural în cel urban a crescut semnificativ cererea de spaţii de locuit, în condiţiile în care autorităţile întârzie să ia măsurile necesare pentru a atenua discrepanţele dintre regiuni. Lipsa investiţiilor în judeţele sărace, salariile mici comparativ cu cele din mediul urban şi infrastructura deficitară vor continua să determine românii să se mute la oraş, mai ales că migraţia către ţările occidentale nu mai reprezintă o perspectivă atât de favorabilă precum în anii trecuţi. Pe fondul cererii substanţiale, este puţin probabil ca dezvoltatorii să reducă preţurile. În piaţa imobiliară românească, concurenţa nu se remarcă în primul rând prin preţ, cât mai ales prin locaţie (oraş, cartier, accesul la mijloacele de transport în comun etc.) Asta pentru că programul Prima Casă a nivelat oferta (suprafaţă, dotări, preţuri), mai ales în cazul apartamentelor noi, iar dezvoltatorii şi-au aliniat ofertele. În 2019 este puţin probabil ca preţurile să scadă, având în vedere că mare parte din investiţii au fost demarate în anii trecuţi, la randamente stabilite în funcţie de constrângerile fiecărei firme în parte - costurile terenurilor şi materialelor, finanţării şi ratei de profitabilitate asumate în business plan".

Pe fondul creşterii cursului euro, a scumpirii finanţării, a creşterii costurilor cu materialele de construcţii şi angajaţii (potrivit noilor reglementări din domeniu), cel mai probabil preţurile vor continua să crească cu câteva procente, însă într-un ritm mult mai temperat faţă de anii trecuţi, mai arată Frames.

Analiza mai notează: "Dezvoltatorii vor include în preţul locuinţelor toate constrângerile financiare ce vor apărea pe parcursul anului. Unii dintre ei, în principal cei care dispun de un capital de lucru propriu, este posibil să îşi reducă din marja de profit, însă în general, cei mai mulţi vor opera creşteri marginale, de câteva procente, pentru a-şi acoperi costurile operaţionale şi asta în condiţiile în care mare parte dintre investitorii în construcţii imobiliare nu au forţa financiară care să le permită să îşi reducă din câştig. În mediul rural, acolo unde cererea este semnificativ mai redusă, sectorul construcţiilor, cel mai probabil, îşi va reconsidera poziţiile".

În plus, analiştii spun că majorarea salariilor, mai ales în sectorul bugetar, şi accesul facil la finanţare din ultimii ani au făcut ca mulţi români, în special cei cu putere financiară, să migreze către localităţile limitrofe marilor oraşe, către mediul rural, în căutarea unor locuinţe unifamiliale.

Restrângerea şi scumpirea finanţării bancare vor pune presiune pe acest sector, astfel că dezvoltatorii ar putea îngheţa o serie de proiecte şi nu este exclus ca, din stocul de proprietăţi disponibile, în unele zone să urmeze ieftiniri de câteva procente, estimează aceştia, adăugând că, în mare parte, însă, dezvoltatorii vor prefera să aştepte vremuri mai bune decât să vândă sub preţul fixat.

• Adrian Negrescu, Frames: "Reducerea TVA va însemna un stimul de câteva mii de euro/apartament, semnificativ pentru a influenţa intenţia de achiziţie"

Modificările fiscale de la sfârşitul anului trecut au adus şi o veste bună atât pentru dezvoltatori cât şi pentru clienţi, susţine Frames. Potrivit analiştilor, extinderea marjei reduse de TVA de 5% la toate locuinţele de sub 120 de metri pătraţi şi de maximum 250 de metri pătraţi pentru teren, va influenţa în sens pozitiv piaţa.

Adrian Negrescu, managerul Frames, a explicat: "Pentru mulţi clienţi, mai ales cei care văd în imobiliare o afacere, în special pe segmentul chiriilor, reducerea TVA va însemna un stimul de câteva mii de euro/apartament, semnificativ pentru a influenţa intenţia de achiziţie. Pentru dezvoltatori, extinderea plajei de posibili clienţi dincolo de Prima Casă va reprezenta un stimul important pentru continuarea lucrărilor şi, posibil, dezvoltarea unor noi unităţi locative în zona marilor oraşe".

Estimările Frames privind evoluţia pieţei iau în calcul un scenariu fără turbulenţe majore în economie, dar există şi varianta unui scenariu negativ în care băncile ar urma să blocheze, practic, accesul românilor la finanţare, nivelul ROBOR şi cursul euro să treacă peste un nivel sustenabil, iar economia să intre în criză, pe fondul unor măsuri administrativ-fiscale cu efecte negative, presiunilor inflaţioniste, precum şi a posibilelor influenţe externe - supraîncălzirea economiei din China, atingerea vârfului de ciclu economic din SUA şi probleme din Europa, cu criza din Italia în prim-plan.

Experţii au mai transmis: "În varianta în care programul Prima Casă ar putea fi suspendat, iar costurile finanţării unui credit imobiliar ar depăşi un nivel corelat cu salariul mediu, piaţa imobiliară, unul dintre barometrele cele mai sensibile ale economiei, ar urma să resimtă din plin aceste şocuri. În scenariul negativ, investiţiile vor intra în conservare, iar dezvoltatorii vor trece în expectativă, aşa cum s-a întâmplat în timpul crizei. Firmele fără o plasă financiară de protecţie vor fi nevoite să recurgă la ieftiniri, însă mulţi dintre dezvoltatori vor alege varianta închirierii apartamentelor decât vânzarea sub preţul dorit. Creşterea euro la un nivel de peste 5 lei ar putea pune presiune pe grila de preţuri, nefiind exclusă varianta în care am asista la o scădere a preţului în euro al imobilelor pentru a se adapta la puterea de cumpărare a cererii, care câştigă preponderent veniturile, economiseşte şi contractează credite în monedă naţională.

În scenariul cel mai pesimist, vom asista la falimentul unui număr semnificativ de dezvoltatori, incapabili să reziste presiunilor financiare, astfel că numărul apartamentelor scoase la vânzare prin executare silită să creas­că. Cert este că, în ambele scenarii, 2019 va fi un an plin de provocări în care piaţa va trebui să îşi adapteze mecanismele. Pentru dezvoltatori, afectaţi deja, printre altele, de noile reglementări privind salarizarea în construcţii şi noile reguli de urbanism, va urma o perioadă de restructurări şi optimizări ale fluxurilor de producţie. Eficientizarea va fi cuvântul de ordine, atât în privinţa costurilor, timpilor de construcţie cât şi a strategiilor de vânzări. În condiţiile limitării accesului populaţiei la finanţare, nu este exclus ca creditul la dezvoltator să revină în prim-plan. În ceea ce priveşte clienţii, aceştia ar trebui, cel puţin în teorie, să îşi aleagă mult mai atent investiţiile, să evite să cumpere din faza de proiect, să aleagă locuinţele cu toate utilităţile racordate, să negocieze mai atent preţurile şi termenii contractuali etc''.

• Alexandru Mitrache, C&W Echinox: "Unele loturi de teren sunt vândute la preţuri reduse cu 50-70% faţă de valorile din perioada 2006-2008"

Datele firmei de consultanţă imobiliară Cushman&Wakefield Echinox arată că dezvoltatorii şi investitorii imobiliari au realizat, anul trecut, în Capitală, achiziţii de terenuri cu o valoare cumulată de circa 245 de milioane de euro, un nou record al ultimilor zece ani. Compania a monitorizat 31 de tranzacţii medii şi mari.

Faţă de anul precedent, valoarea tranzacţiilor a crescut cu 13%, pe fondul menţinerii la cote ridicate a interesului din partea dezvoltatorilor activi în segmentul rezidenţial, dar şi pe fondul tranzacţionării unor loturi de mari dimensiuni pretabile pentru dezvoltarea unor proiecte mixte, a mai transmis compania.

Piaţa terenurilor din Bucureşti a înregistrat al treilea an consecutiv de creştere, dar este cu 60% sub nivelul din 2007, cel mai bun an din punct de vedere al volumului tranzacţionat, cu un total de circa 628 de milioane de euro, spun reprezentanţii companiei.

Alexandru Mitrache, Head of Transactions - Land & Investment, Cushman & Wakefield Echinox, a afirmat: "Piaţa terenurilor din Bucureşti este într-o etapă de creştere sănătoasă, în care preţurile sunt stabilite în urma unor analize detaliate cu privire la ritmul şi valoarea de tranzacţionare a proprietăţilor care pot fi construite pe terenurile vizate. Astfel, preţurile au rămas într-un interval de stabilitate, iar tranzacţii recente ne arată că unele loturi sunt vândute la preţuri reduse cu 50-70% faţă de valorile din perioada 2006-2008. Este important că aceste loturi sunt acum tranzacţionate la preţuri corecte şi pot reintra în circuitul imobiliar al Capitalei deoarece prin dimensiunea lor pot schimba radical zone semnificative ale oraşului".

La fel ca în 2017, investitorii români au continuat să fie cei mai activi cumpărători, cu o cotă de piaţă de 49%, ei fiind urmaţi de investitorii belgieni, mai indică firma de conmsultanţă.

Potrivit experţilor C&W Echinox, investitorii români sunt activi, în special, pe segmentul terenurilor cu destinaţie rezidenţială, în timp ce grupurile străine securizează noi loturi pentru dezvoltarea unor imobile de birouri sau logistice.

Cea mai mare tranzacţie a fost realizată de grupul AFI Europe, care a cumpărat un teren de 4,3 hectare în vecinătatea mallului AFI Palace Cotroceni, lot pe care intenţionează să extindă atât centrul comercial, cât şi parcul de afaceri AFI Business Park, conform companiei, care mai informează că în topul valorilor de tranzacţionare s-au mai aflat două terenuri din zonele Răzoare-Cotroceni şi Floreasca, achiziţionate de grupul One United, terenul fostei fabrici Helitube din Colentina sau un lot de 4,6 hectare de pe strada Jandarmeriei din zona Băneasa.