GIJS KLOMP, JLL: "Urmează noi tranzacţii pe piaţa imobiliară până la sfârşitul anului"

Reporter: Ce înseamnă pentru piaţa imobiliară locală tranzacţia Promenada Mall pe care aţi intermediat-o?

Gijs Klomp: Cred că această vânzare contribuie la îmbunătăţirea lichidităţii pe piaţa imobiliară. Lichiditatea a fost principala problemă cu care ne-am confruntat începând din 2008, când volumul tranzacţiilor a început să scadă semnificativ, devenind aproape inexistent, pentru câţiva ani.

De exemplu, anul trecut, au fost înregistrate tranzacţii cu o valoare de 250-260 de milioane de euro, iar în acest an am putea ajunge chiar şi la un miliard de euro. Bineînţeles că este o creştere majoră, iar lichiditatea pieţei este un aspect important în decizia dezvoltatorilor de a face investiţii. Înainte să dezvolte proiecte imobiliare pe termen mediu şi lung, investitorii caută să se asigure că pot să opteze oricând pentru vânzarea acestor proiecte şi că pot să găsească un cumpărător. De aceea, cred că lichiditatea este un indicator foarte important al pieţei imobiliare, iar România a demonstrat că este pe un trend ascendent în ceea ce priveşte această lichiditate.

La un moment dat, în 2006-2007, România era a treia cea mai lichidă piaţă imobiliară din regiune. În acest moment, este a doua cea mai mare economie din Europa Centrală şi de Est, după Polonia, iar la nivel de PIB este pe locul trei, după Polonia şi Cehia. În mod logic, stocul investiţional trebuie să corespundă cu mărimea economiei, iar asta înseamnă că România este pe locul doi în regiune la nivelul de lichiditate al pieţei imobiliare şi al stocului de investiţii. Automat, România devine mult mai interesantă pentru investitori decât alte pieţe precum Slovacia, care este o piaţă relativ matură, dar nu are potenţialul de lichiditate pe care îl are România şi nu va ajunge niciodată la acest nivel. Este simplu: investitorii preferă pieţele mai mari, în dauna celorlalte.

Reporter: Intermediaţi şi alte tranzacţii imobiliare mari în acest moment?

Gijs Klomp: Da. Avem zece astfel de tranzacţii în desfăşurare, în diferite stadii ale negocierilor. Suntem în proces de due-diligence pentru două tranzacţii. Din păcate, nu vă pot da mai multe detalii, pentru că sunt confidenţiale, dar sperăm că acestea vor fi încheiate până la sfârşitul acestui an. Este vorba despre tranzacţii în zona Capitalei, pe segmentele de retail, birouri sau piaţa industrială.

Pe toate sectoarele pieţei imobiliare locale există mişcare, ceea ce reprezintă un lucru foarte interesant. De exemplu, în acest an, JLL a reprezentat PointPark Properties în achiziţia proiectelor logistice ale CA Immo, fiind primul semn de lichiditate al acestui sector, împreună cu achiziţia Timişoara Airport Park de către Globalworth. Piaţa de logistică şi a spaţiilor industriale a fost destul de liniştită începând din 2008. Nu s-a întâmplat aproape nimic în această perioadă, iar acum au început să apară noi investitori şi pe acest segment al pieţei.

Reporter: Consideraţi că următoarea tranzacţie va fi înregistrată tot pe segmentul de retail?

Gijs Klomp: Este posibil, dar tranzacţiile precum cea de la Promenada Mall sunt destul de rare. Nu cred că vom vedea tranzacţii de peste 100 de milioane de euro până la sfârşitul anului, dar există o posibilitate ca acest lucru să se întâmple în 2015. Sunt foarte puţine proiecte care să atingă aceste valori. Vorbim aici despre centrele comerciale cu cele mai bune performanţe financiare şi cu cel mai mare trafic de clienţi. Dacă ar fi puse vreodată la vânzare, AFI Palace Cotroceni şi Băneasa Shopping City au cele mai mari şanse să fie achiziţionate cu mult peste 100 de milioane de euro, întrucât există o lichiditate suficientă pe această piaţă de retail, dar este foarte greu să pui mâna pe astfel de mall-uri dominante în regiunea Europei Centrale şi de Est.

Există interes din partea investitorilor străini pentru a-şi asigura astfel de active valoroase. Spre exemplu, JLL a avut un mall de vânzare în Varşovia - care nu era la fel de atractiv precum cele două din România -, pentru care exista o listă de peste 100 de investitori interesaţi. Întotdeauna este greu de prezis dacă aceste active importante vor fi tranzacţionate. Asta este o problemă în România, pentru că nu există suficiente produse pe piaţa de retail care să satisfacă cererea în continuă creştere. Dacă ne uităm la stocul investiţional local, vom vedea că este cel mai mic dintre cele patru din această regiune, din care mai fac parte Polonia, Cehia şi Ungaria.

Reporter: Ce încurajează optimismul investitorilor prezenţi pe piaţa imobiliară locală?

Gijs Klomp: România a devenit cea mai bună destinaţie de outsourcing din Uniunea Europeană, după Polonia. Există o creştere netă a cererii pentru spaţii de birouri pe plan local, iar investitorii care vin în România şi încep să cunoască piaţa de aici devin foarte optimişti cu privire la aceasta, în ciuda imaginii proaste pe care ţara o are în afara graniţelor. Important este să îi convingem să vină în România pentru un prim contact.

Reporter: Zona de nord a Capitalei este, în prezent, dominată de construcţia de birouri. Ce rată de neocupare este în zonă şi care este chiria medie?

Gijs Klomp: În primul rând, această zonă prezintă trei sub - zone distincte: coridorul Calea Floreasca - Barbu Văcărescu - din jurul Sky Tower şi Promenada Mall, Bulevardul Dimitrie Pompeiu, precum şi Pipera Nord, unde există încă o rată mare de neocupare, dar sunt semne încurajatoare că vom avea o îmbunătăţire a acestor indicatori.

În zona Floreasca - Barbu Văcărescu, rata medie de neocupare este de aproximativ 17%, deoarece există încă spaţii vacante în Sky Tower şi Floreasca Tower, în timp ce restul clădirilor sunt aproape în totalitate închiriate. În zona Dimitrie Pompeiu, rata medie de neocupare a scăzut la 6%, iar în zona Pipera Nord este de circa 35%. Această rată medie de neocupare este mai ridicată, deoarece acolo există anumite dificultăţi cu închirierea, cauzate în principal de accesul greoi şi nu de calitatea clădirilor.

Pe de altă parte, în zona Barbu Văcărescu, dezvoltatorii nu au probleme cu închirierea spaţiilor de birouri. Chiria contractuală medie este în jur de 15-16 euro lunar pe metru pătrat, dar chiriile efective sunt mai mici. Pentru că au fost câteva dezvoltări speculative în această zonă, iar multe dintre aceste birouri au fost închiriate în totalitate, livrarea de astfel de spaţii este acum limitată. Am observat că pachetele de stimulente financiare s-au micşorat, iar asta a dus la creşterea chiriilor efective nete.

Reporter: Care este investitorul cu cele mai atractive terenuri pentru construcţia de birouri?

Gijs Klomp: Acest lucru depinde de fiecare din sub - pieţele de la nivelul Capitalei, dar începem să vedem o piaţă de birouri multipolară, ceea ce reprezintă un semn de maturitate. Bucureştiul este un oraş foarte mare, iar populaţia este bine răspândită. Este normal ca o astfel de metropolă să beneficieze de mai multe districte de birouri, specializate pe diferite tipuri de chiriaşi. Pipera Nord oferă birouri mai ieftine, pe Dimitrie Pompeiu există spaţii potrivite pentru activităţi de back-office, iar zona Calea Floreasca - Barbu Văcărescu este pentru chiriaşi mai prestigioşi.

Centru - Vest, în mod particular, a devenit o zonă cheie pentru piaţa de birouri din Bucureşti. Zona se bucură de mai multe avantaje precum o excelentă accesibilitate, prin intermediul transportului public sau privat, apropierea de Universitatea Politehnică, de cele mai mari campusuri universitare din oraş, dar şi de cele mai dens populate cartiere rezidenţiale bucureştene. Zona a atras în principal chiriaşi din domeniul IT, iar rata medie de neocupare aici este una din cele mai mici din oraş.

Toate aceste sub - pieţe acoperă nevoile chiriaşilor la nivelul Bucureştiului.

Dacă ne uităm la terenurile pentru dezvoltarea spaţiilor de birouri, mai sunt foarte puţine parcele disponibile în zona Floreasca - Barbu Văcărescu.

Reporter: În cât timp îşi recuperează un dezvoltator investiţia într-o clădire de birouri din zona de nord a Bucureştiului?

Gijs Klomp: Există un ciclu de dezvoltare pe care fiecare investitor îl respectă. Ei îşi asigură terenul pentru dezvoltare, apoi plănuiesc proiectul pentru clădire, urmează pre - închirierea şi închirierea spaţiilor de birouri, construcţia în sine, finalizarea închirierilor, după care vine vânzarea proprietăţii. De obicei, acest ciclu durează undeva la 2-3 ani dacă lucrurile merg conform planului dezvoltatorului.

Reporter: Cum apreciaţi evoluţia viitoare a proiectelor noi din zonă? Dar a chiriei şi a ratei de neocupare?

Gijs Klomp: Cred că piaţa spaţiilor de birouri se îndreaptă într-o direcţie sănătoasă, pe termen scurt. Cererea este dată, în continuare, de costurile de ocupare, deci nu ne putem aştepta la o creştere a chiriilor pentru birouri. Există o oarecare presiune pe aceste chirii, pentru că stimulentele fiscale au devenit mai puţin generoase. Nu cred că vom avea o creştere spectaculoasă a chiriilor, în viitorul apropiat.

Reporter: Cum caracterizaţi avertismentul FMI privind o nouă posibilă criză imobiliară?

Gijs Klomp: Nu pot să fac astfel de previziuni, dar piaţa imobiliară românească se află pe fundamente mult mai solide decât la criza precedentă. Calitatea produselor dezvoltate aici s-a îmbunătăţit, avem chirii mult mai sustenabile şi randamente investiţionale destul de ridicate faţă de alte ţări. Per total, suntem într-o poziţie mult mai bună decât eram înainte de criza care a trecut.

Reporter: Vă mulţumesc!