JLL: Piaţa vânzărilor rezidenţiale va trece printr-o perioadă de stagnare şi de corecţie

Dacă după primul an de pandemie optimismul pe piaţa imobiliară rezidenţială revenise la nivelurile de dinainte de criza sanitară, în prezent această piaţă se confruntă cu noi provocări care pot genera schimbări structurale, ce pot avea implicaţii diferite pentru segmentele de vânzare şi de închiriere. Se observă deja o tendinţă de creştere mult mai rapidă pe zona de închirieri, comparativ cu vânzările.

Piaţa imobiliară traversează o perioadă în care evoluţia sa este dependentă şi, totodată, influenţată puternic de schimbările care au loc în economie, dar şi la nivel geopolitic.

Specialiştii JLL România au luat în calcul patru factori esenţiali care influenţează în acest moment evoluţia pieţei rezidenţiale, respectiv condiţiile de creditare mai aspre, inflaţia, creşterea costurilor de construcţie şi conflictul din Ucraina şi au realizat o serie de proiecţii cu privire la ce ar putea să se întâmple pe termen mediu şi lung pe această piaţă.

"Fiecare ciclu economic are caracteristicile sale, iar achiziţia de proprietăţi imobiliare va fi întotdeauna o formă de investiţii. Piaţa imobiliară actuală traversează o serie de provocări pe planuri diferite, însă considerăm că pentru acest sector întregul mix de factori reprezintă o perioadă de reaşezare şi de corecţie. Apariţia conflictului din Ucraina a influenţat categoric activitatea pe segmentul de vânzare, care se afla pe un trend ascendent înainte de acest eveniment. Pe de altă parte, observăm performanţe însemnate pe zona de închirieri, care au potenţialul de a evolua într-un ritm mult mai rapid decât până acum. Printre oportunităţile pe care deja le constatăm se numără dezvoltarea cu viteză a segmentului built-to-rent - ansambluri rezidenţiale destinate exclusiv închirierii. Vom vedea tot mai multe astfel de dezvoltări ce vor fi administrate de operatori profesionişti, oferind facilităţi şi servicii dedicate exclusiv chiriaşilor, gândite pentru a răspunde nevoilor lor", spune Andreea Hamza, Director al Departamentului de Living, JLL România.

Având în vedere înăsprirea condiţiilor de creditare prin creşterea accelerată a ratei dobânzilor la credite, experţii preconizează schimbări în comportamentul consumatorilor. Potenţialii cumpărători vor analiza mult mai atent posibilitatea de a efectua achiziţii majore şi presiunea pe care acest lucru îl poate avea asupra bugetului personal. Astfel, accesibilitatea achiziţionării unor astfel de proprietăţi va fi afectată. În plus, băncile au devenit mai reticente la acordarea de credite şi mult mai atente la evaluarea perspectivelor unui individ sau ale unei familii interesate de obţinerea unui credit, dar şi al preţului real al construcţiei respective.

Un calcul simplu făcut de experţii JLL arată cum a evoluat creşterea ratei dobânzii în primul trimestru faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Astfel, pentru un apartament al cărui preţ avea o valoare de 100.000 de euro + TVA 19% în T1 2021, rata lunară era de 2.255 lei, la un avans de 15% şi o rată de politică monetară de 1,25%. În primul trimestru din 2022, pentru acelaşi preţ al apartamentului, respectiv 100.000 euro + TVA 5%, rata lunară se ridică la 2.471 lei, ceea ce înseamnă un plus de 8% faţă de T1 2021, în condiţiile în care nu luăm în considerare creşterea preţurilor de pe piaţă, iar rata de politică monetară a ajuns la 3%. Dacă luăm în considerare şi creşterea preţurilor de pe piaţă, rata lunară ajunge la 2.718 lei, +17% faţă de anul trecut.

În ceea ce priveşte inflaţia, cel mai recent raport al Institutului Naţional de Statistică arată că rata anuală a inflaţiei în luna aprilie 2022 a fost de 13,8%. De la începutul anului, creşterea este de aproape 8%. Tendinţa în creştere se observă şi la nivelul statelor membre ale UE, rata anuală a inflaţiei în luna aprilie 2022 comparativ cu luna aprilie 2021 calculată pe baza indicelui armonizat al preţurilor de consum (IAPC) fiind de 11,7%.

Inflaţia în creştere influenţează preţul materialelor de construcţii, fapt care îşi răsfrânge consecinţele asupra pieţei locuinţelor. Potrivit Institutului Naţional de Statistică, indicele de cost în construcţii pentru clădiri rezidenţiale era 135.6 in ianuarie 2021 şi 163.4 in ianuarie 2022, în creştere cu 20% în decursul unui an. Această valoare măsoară evoluţia costurilor practicate la realizarea lucrărilor de construcţii executate într-o anumită perioadă faţă de o perioadă de referinţă. Principalele elemente de cheltuieli sunt: valoarea materialelor de construcţii; manopera sau câştigurile salariale brute lunare; echipamentele şi cheltuielile pentru utilajele proprii sau închiriate; cheltuielile pentru transportul materialului de la producător până la locul execuţiei construcţiei; cheltuielile indirecte (salariile personalului, aprovizionarea, depozitarea, chirii, energie, birotică, comunicaţii).

Anul acesta, a apărut un risc nou pe piaţa imobiliară, şi anume conflictul din Ucraina. Pe lângă impactul psihologic, războiul a influenţat şi dinamica tranzacţionărilor, ţara noastră aflându-se la graniţa cu o zonă de conflict, iar investiţia în achiziţionarea unei locuinţe fiind acum analizată şi din prisma siguranţei. Pe de altă parte, conflictul a făcut ca cererea de locuinţe pentru închiriere să crească într-un ritm considerabil.