LEGISLAŢIE Hotărârea arbitrală - la mâna instanţei sau a notarului public

Instanţa de judecată sau notarul public are posibilitatea să pronunţe o hotărâre prin care să invalideze o hotărâre arbitrală care se referă la transferul sau constituirea unui drept real imobiliar. Invalidarea se poate face cu ocazia verificării acestei hotărâri într-o procedură distinctă de cea a anulării hotărârii arbitrale, consecinţa fiind că respectiva hotărâre arbitrală nu poate fi înscrisă în cartea funciară, iar transferul sau constituirea dreptului real imobiliar la care se referă nu se poate realiza. În acest fel, se ridică serioase semne de întrebare cu privire la utilitatea şi forţa juridică a hotărârii arbitrale în această materie.

Potrivit art. 603 alin. (3) C.proc.civ., în situaţia în care hotărâ-rea arbitrală se referă la un litigiu privind transferul dreptului de proprietate şi/sau constituirea altui drept real asupra unui bun imobil, hotărârea arbitrală se va prezenta instanţei judecătoreşti ori notarului public pentru a obţine o hotărâre judecătorească sau, după caz, un act autentic notarial. În continuare, legea prevede lacunar faptul că instanţa judecătorească sau notarul public va proceda la verificarea respectării condiţiilor, fără a oferi detalii suplimentare în legătură cu tipul condiţiilor ce ar trebui verificate: de fond şi/sau de formă ori în legătură cu obiectul verificării respectării condiţiilor: cele ale hotărârii arbitrale, cele ale transferului dreptului de proprietate sau ambele.

Este evident că textul în discuţie suferă de o serie de probleme privind formularea, terminologia folosită sau soluţiile juridice oferite. Cu toate acestea, este interesant de observat care a fost raţiunea juridică din spatele acestei reglementări, care sunt pe scurt problemele pe care le ridică şi, mai ales, cum a fost receptată această reglementare la nivelul practicii judiciare din România.

• Raţiunea juridică a reglementării

Deşi iniţiatorii textului de lege nu au prezentat o expunere de motive care să cuprindă raţiunea juridică a acestei soluţii procedurale, totuşi, am putea să o identificăm în spatele dis-poziţiilor cuprinse în Codul civil ce reglementează efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară cu privire la drepturile reale imobiliare. Ne referim la dispoziţiile art. 885 alin. (1) şi art. 888 C.civ., care reglementează în esenţă faptul că drepturile reale asupra imobilelor se dobândesc doar prin înscriere în cartea funciară, înscriere ce poate fi realizată doar în baza unei categorii limitate de înscrisuri: înscrisul autentic notarial, hotărâ-rea judecătorească rămasă definitivă, certificatul de moştenitor sau alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta. Observăm astfel că hotărârea arbitrală lipseşte din această enumerare limitativă.

Chiar dacă la acest moment efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară a fost amânat, totuşi hotărâ-rea arbitrală nu ar putea fi înscrisă în cartea funciară, pentru a se asigura astfel opozabilitatea faţă de terţi, şi nici nu constituie act autentic prin care poate fi realizat transferul ori constituirea unui drept real imobiliar. Prin urmare, era necesară o soluţie legislativă care să acopere această ipoteză. Procedura cuprinsă la art. 603 alin. (3) C.proc.civ. ce reglementează pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti ori emiterea unui act autentic notarial prin care se constată îndeplinirea condiţiilor de către hotărârea arbitrală îndeplineşte această cerinţă. Ulterior parcurgerii procedurii, hotărâ-rea judecătorească ori actul autentic notarial va fi înscris în cartea funciară, iar nu hotărârea arbitrală.

• Problemele juridice incidente şi soluţiile instanţelor judecătoreşti

Legat de tehnica legislativă aleasă de legiuitor, formularea care ridică probabil cele mai multe întrebări este legată de sensul şi cuprinsul sintagmei "după verificarea de către instanţa judecătorească ori de către notarul public a respectării condiţiilor". Având în vedere că legea nu oferă mai multe detalii şi nu precizează despre ce condiţii este vorba, interesează cât de departe merge judecătorul învestit cu o astfel de cerere în analiza întreprinsă cu ocazia verificării respectării condiţiilor, respectiv poate fi considerată această procedură ca dând naştere posibilităţii judecătorului de a cenzura hotărârea arbitrală procedând la o analiză pe fondul acesteia? Considerăm că răspunsul trebuie să fie în mod categoric negativ. Instanţa de judecată nu poate proceda la o reanalizare a modului în care tribunalul arbitral a soluţionat cauza pe fondul acesteia, ca urmare a administrării tuturor probelor în dosar, printr-o procedură paralelă şi distinctă de procedura desfiinţării hotărârii arbitrale. Doar prin parcurgerea acestei din urmă proceduri pot fi aduse o serie limitativă de critici cu privire la hotărârea arbitrală.

Cu toate acestea, în măsura în care instanţa judecătorească sau notarul public procedând la verificarea hotărâ-rii arbitrale ajung la concluzia că aceasta nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de lege şi, prin urmare, va res-pinge cererea, hotărârea arbitrală este lipsită de cel mai important efect al acesteia - constatarea transferului/constituirii unui drept real imobiliar, devenind astfel inutilizabilă.

Mai mult decât atât, avem serioase rezerve despre posibilitatea legală a notarului de a proceda la verificarea hotărârii arbitrale şi la sfera de cuprindere a acestei verificări. Cu toate acestea, semnalăm existenţa unei soluţii identificate în practica judiciară [Decizia nr. 921 din 13 noiembrie 2014 a Tribunalului Iaşi] prin care s-a stabilit că încheierea de certificare emisă de notarul public prin care s-a verificat hotărârea arbitrală nu îndeplineşte condiţiile prevăzute la art. 603 alin. (3) în condiţiile în care notarul a procedat "doar la o verificare formală a îndeplinirii dispoziţiilor legale din materie arbitrală, iar nu verificarea condiţiilor de fond şi de formă pe care le presupune încheierea unui act autentic notarial, la care face referire textul de lege [...] (condiţii vizând inclusiv calitatea de proprietar a înstrăinătorului)".

Analizând soluţiile instanţelor judecătoreşti învestite cu soluţionarea unor astfel de cereri întemeiate pe prevederile art. 603 alin. (3) C.proc.civ. se poate observa o practică neunitară a acestora care interpretează diferit dispoziţiile din speţă, tocmai din cauza deficienţei de redactare a normei legale.

În acest sens, soluţiile instanţelor pot fi împărţite, în principiu, în două mari categorii: cele care analizează exclusiv îndeplinirea condiţiilor de formă ale hotărârii arbitrale prevăzute la art. 603 alin. (1) C.proc.civ. şi cele care pe lângă verificarea condiţiilor de formă analizează în plus şi îndeplinirea anumitor condiţii de fond referitoare la transferul dreptului de proprietate. În această din urmă categorie instanţele acordă o atenţie particulară următoarelor aspecte: dovedirea calităţii de titular al dreptului de proprietate ce aparţinea transmiţătorului (în această categorie fiind incluse spre exemplu verificarea dovezilor privind decesul fostului titular al dreptului şi a calităţii de moştenitor al titularului cererii, actele de stare civilă, verificarea identităţii dintre semnatarii tranzacţiei de care s-a luat act prin hotărârea arbitrală şi titularii dreptului de proprietate, prezenţa tuturor părţilor la autentificarea tranzacţiei) sau încheierea în formă autentică notarială a convenţiei arbitrale întrucât se referă la un litigiu legat de transferul unui drept real imobiliar.

Având în vedere modalitatea de reglementare a textului legal, acesta permite o interpretare mai largă în sensul în care judecătorul poate proceda şi la o analiză a condiţiilor de fond, în acest sens fiind şi considerentele unei instanţe judecătoreşti care arată faptul că din moment ce legea nu distinge, instanţa este obligată să verifice dacă au fost respectate în cadrul procedurii arbitrale atât condiţiile de fond, cât şi condiţiile de formă [Decizia nr. 1318 din 17 decembrie 2015 a Tribunalului Olt]. Concluzia este aceea că instanţa nu are posibilitatea de a desfiinţa hotărârea, această prerogativă revenind doar curţii de apel cu ocazia judecării acţiunii în anulare, însă "consecinţa constatării neîndeplinirii condiţiilor de fond în cadrul procedurii arbitrale este aceea de a refuza legitimarea hotărârii arbitrale prin pronunţarea unei hotărâri de către instanţa de judecată, hotărâre pe care părţile să o poată folosi ulterior, după achitarea impozitului privind transferul dreptului de proprietate, în vederea înregistrării în cartea funciară şi realizării transferului dreptului de proprietate".

Această hotărâre este utilă din perspectiva clarificărilor pe care le aduce cu privire la natura juridică a acestei proceduri, la consecinţele pe care le produce şi la nivelul de profunzime al analizei întreprinse de judecător. Cu toate acestea, rămân în continuare o serie de aspecte neclarificate ce pot face obiectul unor discuţii, cum ar fi: până la aplicarea efectului constitutiv al înscrierilor în cartea funciară, care este înscrisul prin care se consideră că se transferă dreptul de proprietate, hotărârea arbitrală ori hotărârea judecătorească sau actul autentic notarial obţinute ca urmare a verificării res-pectării condiţiilor?; legat de problemele anterioare, când va fi considerat transmis dreptul de proprietate, la momentul pronunţării hotărârii arbitrale ori la momentul hotărârii judecătoreşti/actului autentic notarial?; în fine, ce natură juridică şi ce efecte produc cu privire la transferul dreptului de proprietate hotărârea judecătorească sau actul autentic notarial?