OPINII Bomba cu ceas a ratelor "direct la dezvoltator"

Treceam aproape săptămânal pe lângă celebrul bloc din sectorul 5 care a fost cuprins de flăcări la etajele superioare. Îl ştiţi din programele de ştiri, cel construit pe persoană fizică şi fără autorizaţii (inclusiv cea de construcţie). Pe o stradă care conserva încă bine vechea mahala bucureşteană, unde predominau căsuţele mici de paiantă, ţuşti! apăruse didamai măgăoaia care ocupa aproape toată curtea imobilului achiziţionat în acest scop de "dezvoltator". Evident, o persoană fizică. Întâmplător sau nu, cunosc alte două persoane care aşteaptă de luni bune să intre în posesia unor apartamente construite cam după acelaşi principiu (sper că nu şi în absenţa autorizaţiilor în aceste cazuri). Sub diferite pretexte, dezvoltatorul îi plimbă de luni bune, mai două săptămâni, mai o lună de aşteptare, deşi respectivele blocuri par "gata".

Ce se întâmplă în aceste cazuri? De prea multe ori vorbim de construcţii începute în baza unui certificat de urbanism şi continuate în speranţa că se va rezolva "cumva" şi cu autorizaţia de construcţie (citeşte aici mită, neglijenţă în serviciu din partea autorităţilor publice, schimbarea legislaţiei etc.). Beneficiarul plăteşte de regulă un avans relativ modest de 5-10% din valoarea proprietăţii, semnează un precontract cu dezvoltatorul şi apoi se trezeşte blocat de avansul oferit (prea) uşor. Lucurile par să încremenească în proiect pentru că emiterea autorizaţiei întârzie din diferite motive ignorate de dezvoltator - cel mai frecvent nu se pot asigura locuri de parcare- lăcomia investitorului a făcut să se utilizeze aproape tot spaţiul disponibil pentru a mări suprafaţa construcţiei şi implicit marjele sale de profit sau există hibe tehnice - vezi cazul blocului care a ars recent, avea o lungime de 50 de metri şi o singură scară de acces-sau dezvoltatorul a rămas fără bani şi constucţia merge cu ţârâita pentru că nu se pot mobiliza decât echipe mici pentru finisaje.

Dacă părţile au convenit să se plătească rate direct la dezvoltator, riscurile sunt imense, aceste hibe ale construcţiei pot ieşi foarte târziu la iveală, uneori în cazul unor catastrofe. Dacă există şi o bancă la mijloc care urmează să finanţeze restul de 90-95% din valoarea apartamentului (după ce s-a scăzut avansul achitat dezvoltatorului), lucrurile pot trena brusc, pentru că, în acest caz, e mai greu să ascunzi lipsa unei autorizaţii de construcţie. Atât de mult încât poate fi reluată procedura necesară pentru acordarea creditului.

Partea proastă este că beneficiarii acestor imobile intuiesc că sunt ceva probleme - faptul că blocurile sunt înghesuite sare în ochi, că nu au subsol deşi au un număr considerabil de etaje, că există o singură scară într-un bloc nou deşi altul vechi similar ca dimensiuni avea două sau trei etc.. Dar, fie din cauză că sunt strâmtoraţi cu banii, fie pentru că sunt pur şi simplu lacomi şi cred că fac o mare afacere, sunt dispuşi să treacă peste aceste "detalii". Iar experienţele de după semnarea contractelor pot fi tragice, precum păţania locatarilor din blocul cuprins de incendiu în sectorul 5.

Este de reţinut, deci, că avansul plătit dezvoltatorului pentru achiziţia unei locuinţe se poate bloca o perioadă lungă (inclusiv până la finalizarea unui proces în justiţie). Printre altele, isteria achiziţiilor de blocuri noi maschează şi părţi mai puţin plăcute - lipsa infrastructurii, construcţii înghesuite şi dezvoltatori puşi pe maximizarea marjelor de profit cu toate riscurile ce decurg aici pentru client, inlusiv pe partea siguranţei în construcţii. Multe blocuri "vechi", dar construite după cutremurul din 1977, ar arăta mai bine din aceste puncte de vedere...