Piaţa imobiliară din Dubai, tot mai atractivă pentru români

Dubai, perla Emiratelor Arabe Unite, devine o destinaţie tot mai atractivă pentru investitorii români, în ur­ma unui val recent de achiziţii imobiliare pornite dintr-un trend care a început să circule în România imediat după ridicarea restricţiilor împotriva COVID-19.

Odată cu "finalul" pandemiei şi începutul crizei provocate de războiul din Ucraina, preţurile proprietăţilor din Dubai au scăzut puternic, ceea ce a făcut ca investitorii români să se orienteze către achiziţii imobiliare în zonă, considerând că o investiţie pe coasta Golfului Persic poate avea un randament mai bun decât o investiţie pe piaţa din România.

În mod neaşteptat, preţurile proprietăţilor în centrul financiar al Emiratelor Arabe Unite sunt variate şi acoperă o arie mare de bugete, investitorii având posibilitatea să achiziţioneze un studio cu preţuri începând de la 80.000 de euro sau apartamente cu două, trei sau patru camere, cu preţuri între 120.000 şi 450.000 de euro.

Astfel, piaţa imobiliară din Dubai a atras în mod semnificativ atenţia celor care preferă investiţiile în proprietăţi cu randament ridicat şi venituri mari. Aceste proprietăţi pot fi găsite în locaţii premium, cum ar fi Dubai Marina, Jumeirah Lake Towers şi diverse alte locaţii celebre.

• Randamentul ridicat şi lipsa impozitului pe proprietăţi, motivele principale ale investiţiilor

Două dintre motivele principale invocate dei românii care aleg să achiziţioneze proprietăţi în Dubai sunt absenţa impozitului pe proprietate şi lipsa taxelor de timbru.

Cu toate acestea, deşi Dubai nu are impozit pe proprietate, are taxe de comunitate privată exact ca taxele asociaţiei de proprietari. Această taxă este de obicei calculată pe metru pătrat şi diferă de la caz la caz. De asemenea, un investitor trebui să fie conştient de taxele indirecte, de costurile şi taxele legate de tranzacţiile imobiliare. Aceste taxe şi costuri se încadrează în general în trei categorii: costul real al înregistrării şi obţinerii titlului de proprietate, costurile asociate care pot apărea dacă achiziţia este finanţată printr-un credit şi, în cele din urmă, taxele care trebuie plătite pentru consultanţă juridică şi imobiliară.

Unul dintre cei mai importanţi factori care sunt luaţi în considerare la nivel global pentru achiziţionarea de proprietăţi imobiliare este accesibilitatea. Bugetul iniţial ar trebui să fie suficient şi pentru costurile de dinaintea achizţiei, care ar putea reprezenta aproape 9% din preţul total de cumpărare al proprietăţii.

Totodată, chiar dacă tranzacţia imobiliară implică anumite costuri, randamentul ridicat al proprietăţilor din Dubai continuă să îi atragă pe investitori. Potrivit agenţiilor imobiliare specializate în proprietăţile din Dubai, investitorii pot obţine un randament de până la 15% pe an, prin închirierea în regim hotelier a apartamentelor sau caselor achiziţionate. Acest procent este aproape dublu faţă de randamentul mediu de 8% pe an pe care îl oferă un apartament achiziţionat pe litoralul românesc şi este de trei ori mai mare decât randamentul mediu de 5% pe an pe care îl oferă un apartament în Bucureşti.

Un alt motiv pentru care investitorii sunt tot mai atraşi de Dubai îl reprezintă vizele de şedere oferite de Emiratele Arabe Unite pentru proprietarii de imobile. Aceste vize pot varia de la 2 la 10 ani, în funcţie de valoarea imobilului achiziţionat.

• Metode alternative de finanţare pentru investiţii

Există situaţii în care investitorii nu au suficienţi bani disponibili sau nu doresc să investească toţi banii deodată, deşi doresc să cumpere o casă în Dubai fără un avans. Pentru acest lucru există diferite facilităţi de finanţare oferite de diferite bănci şi instituţii financiare din Emiratele Arabe Unite. Acest lucru vă permite achitarea unui depozit către vânzător, fără a folosi propriile fonduri ca avans.

Printre cele mai cunoscute instituţii financiare care oferă soluţii de finanţare pentru străini se numără:

- Mashreq: Mashreq este o instituţie financiară de top din Emiratele Arabe Unite care oferă credite ipotecare şi împrumuturi pentru locuinţe. Compania oferă împrumuturi pentru expaţii şi străinii care trăiesc în Emiratele Arabe Unite. Creditele ipotecare, precum şi împrumuturile pentru locuinţe, sunt acordate pentru angajaţii şi expaţii care desfăşoară activităţi independente care au un venit lunar de cel puţin 15.000 de dirhami. Cu acest tip de finanţare, expaţii îşi pot cumpăra o casă în Dubai în rate;

- HSBC: O altă instituţie financiară care oferă împrumuturi pentru locuinţe, precum şi opţiuni de credit ipotecar potenţialilor investitori şi cumpărători pentru proprietăţi imobiliare din Dubai. Expaţii şi străinii cu un venit de cel puţin 15.000 de dirhami pe lună pot solicita un credit ipotecar sau un împrumut pentru locuinţă în Emiratele Arabe Unite prin intermediul acestui creditor;

- Emirates NBD Bank: Una dintre cele mai importante instituţii financiare din Dubai, Emirates NBD oferă împrumuturi ipotecare cu valori de până la 15 milioane de dirhami. Împrumuturile pentru locuinţe şi creditele ipotecare pot ajunge la 70% raport împrumut-valoare (LTV). În afară de aceasta, instituţia oferă dis­ponibilitatea pre-aprobării.

• Val de achiziţii în prima jumătate a anului

Începutul anului 2022 a marcat un val de achiziţii imobiliare în Dubai, compania ANG Luxury Properties anunţând investiţii de peste 52 de milioane de euro, în primele şase luni ale anului.

ANG Luxury Properties a organizat, în primul semestru, mai multe întâlniri pentru a prezenta proprietăţile din Dubai, în mai multe oraşe din România, reuşind, astfel să iniţieze tranzacţii în valoare de 35 de milioane de dolari în luna martie, 11 milioane de dolari în luna aprilie şi 6 milioane de dolari în luna mai a acestui an, cu o sumă totală de 52 milioane de dolari în urma tuturor achiziţiilor realizate de investitori.

,,Ne dorim să oferim clienţilor din România şansa de a se familiariza cât mai mult cu posibilităţile pe care piaţa imobiliară din Dubai le oferă celor interesaţi de segmentul de luxury. Am avut ocazia de a face un număr mare de vânzări încă de la primul eveniment şi datorită faptului că lumea ne cunoaşte pe noi şi consultanţii noştri, dar şi renumele brandului creat în timp, oferind servicii de calitate, idei de investiţii, consultanţă şi calcule de randament pentru clienţii noştri", a declarat Nicoleta Manea, CEO ANG Luxury Properties.

"Printre facilităţile de care clienţii se pot bucura în urma achiziţionării unui apartament în Dubai se află, în principal, faptul că nu există taxe şi impozite pe proprietate şi trebuie achitată o singură taxă de 4% DLD, pentru Dubai Land Department. Toate actele sunt realizate şi semnate prin intermediul Guvernului, iar ratele pe 5 ani se plătesc direct către dezvoltator, fără dobândă: 60% se plătesc până la finalizarea proiectului, în 2025 şi 40% pe parcursul a doi ani după finalizare. Un alt aspect pozitiv este reprezentat de faptul că randamentul se găseşte la un procent de 10-15%. Casele sunt dotate cu sisteme inteligente de funcţionare şi se află în proximitatea facilităţilor necesare pentru orice familie: şcoli britanice, transport în comun şi plajă privată pentru rezidenţi" spun cei de la ANG Luxury Properties.

Potrivit acestora, cele mai căutate tipuri de apartamente sunt cele cu două camere sau două camere + study, adică încă o cameră de aproximativ 8 mp, care poate fi folosită ca un dormitor mai mic sau loc de birou, astfel transformându-se în 3 camere şi 2 băi.

Din punct de vedere al preţurilor, compania ANG Luxury Properties tranzacţionează imobile în Dubai începând cu 160.000 dolari, iar o proprietate poate ajunge până la 17 milioane de dolari.

"Din oferta actuală fac parte atât studio-uri, camere de hotel direct mobilate şi utilate, cât şi apartamente în ansambluri rezidenţiale de lux care oferă toate facilităţile unui hotel. Pentru clienţii mai sofisticaţi, avem la vânzare penthouse-uri de excepţie cu piscină proprie pe balcon şi vedere 360 grade denumite sky villas. Alte mari atracţii pentru clienţii noştri din categoria premium le reprezintă proiectele în colaborare cu brand-uri renumite precum Just Cavalli sau de Grisogono, care ofertă apartamente ultra luxury", declară Alexandru Manea, fondator ANG Luxury Properties.

• Ce spun experţii şi dezvoltatorii despre investiţiile în Dubai

Doctorul în economie Ion Radu Zilişteanu, expert în imobiliare, ne-a precizat: "Banii sunt deştepti, ştiu unde să se ducă. În Uniunea Europeană există foarte multe bariere pentru acest gen de investiţii, precum şi o fiscalitate destul de complicată, aşa că românii încearcă destinaţii în care fiscalitatea este mai prietenoasă şi nu sunt atâtea probleme birocratice. În afară de acest lucru, Dubai este şi un centru financiar şi de afaceri foarte importante, asa încât sunt avantaje suplimentare pentru a investi acolo.

Întrebat dacă acest curent al achiziţiilor în Dubai este trecător sau va fi de lungă durată, Ion Radu Zilişteanu spune că acest lucru depinde doar de legile şi condiţiile locale: "Acest curent depinde de cât de stabilă va fi situaţia în Dubai, din punct de vedere fiscal şi al atractivităţii şi, evident, dacă va apărea o destinaţie mai interesantă, oamenii se vor duce acolo".

Legat de metodele de finanţare prin care investitorii străini pot achiziţiona proprietăţi în Dubai, specialistul afirmă că acestea reprezintă o alternativă bună, însă cei care aplică pentru finanţări trebuie să îndeplinească anumite condiţii de eligibilitate.

Ion Radu Zilişteanu a conchis: "Sunt instituţii locale care oferă finanţări, însă, ca în orice ţară, o persoană care doreşte să obţină un credit trebuie să fie eligibilă, aşadar şi în Dubai sigur că este nevoie de acelaşi lucru. Potenţialul debitor trebuie să dovedească faptul că are un flux financiar destul de mare, că are deţineri de active precum alte proprietăţi, companii, lichidităţi colaterale, iar atunci poate obţine un credit în Dubai. Totodată, este uimitor pentru mine de ce românii nu apelează la bănci din zona euro, pentru a lua credite cu o dobândă mult mai mică decât în România".

(Articol preluat din revista BURSA Construcţiilor)