PRIMA CASĂ SAU CREDIT IPOTECAR CLASIC? Rată lunară redusă cu 100 euro la creditul "Prima Casă"

Programul guvernamental "Prima Casă" a animat puţin piaţa creditelor ipotecare, însă nu în măsura în care se aşteptau bancherii şi dezvoltatorii imobiliari. Garanţia statului pare să fie principala diferenţă dintre un credit contractat prin programul "Prima Casă" şi un împrumut ipotecar clasic, însă la o analiză mai atentă se observă mai multe.

Un credit pentru "Prima Casă" poate fi obţinut de o persoană ce nu are în derulare un alt credit ipotecar sau nu deţine o locuinţă în momentul publicării ordonanţei ce stabileşte regulile programului în Monitorul Oficial. Orice cetăţean român rezident sau nerezident ce se încadrează în condiţiile de mai sus îşi poate cumpăra "Prima Casă", însă nu poate înstrăina imobilul timp de cinci ani, arată un studiu al brokerului de credite Credit Zone.

În cadrul programului "Prima Casă" nivelul dobânzii este compus dintr-un indice de referinţă la trei luni, mai exact ROBOR sau EURIBOR, la care se adaugă marja băncii de 2,5% la lei, respectiv 4% pentru euro, şi comisionul anual de gestiune pentru Fondul Naţional de Garantare a cărui valoare este de 0,37% din soldul creditului.

Suma maximă finanţată de bancă pentru "Prima Casă" în condiţiile în care statul oferă garanţia este, de 57.000 de euro, iar gradul maxim de îndatorare ajunge la 60%, mai specifică Credit Zone.

De asemenea, regulile programului "Prima Casă" prevăd constituirea de către client a unui depozit de valoare egală cu trei rate de dobândă la momentul perfectării actelor de vânzare - cumpărare pentru apartament.

În schimb, în cazul unui credit ipotecar clasic, clientul nu are nicio interdicţie în ceea ce priveşte înstrăinarea imobilului pentru o anumită perioadă.

Totuşi, în acest caz clientul trebuie să vină cu garanţia de acasă, iar dobânzile sunt semnificativ mai mari decât la creditele obţinute prin "Prima Casă". Credit Zone notează că la creditele ipotecare clasice în euro marja minimă pe care băncile o practică este de 6% (faţă de maximul de 4% în programul "Prima Casă").

În plus, pe lângă o dobândă mai ridicată, pentru creditele ipotecare clasice băncile percep comision de rambursare anticipată ce poate ajunge chiar şi la 4%, în timp ce la "Prima Casă" acesta nu există.

O altă diferenţă o constituie avansul. Prin programul "Prima Casă" avansul adus de client trebuie să fie de 5% din valoarea imobilului (maxim 60.000 de euro), în timp ce la creditele ipotecare clasice băncile solicită avans ce variază între 10 şi 25%.

Specialiştii de la Credit Zone au comparat caracteristicile unui credit obţinut prin "Prima Casă" de la Banca Comercială Română (BCR) cu cele ale unui credit ipotecar clasic contractat tot de la BCR. Analiştii brokerului de credite au analizat un împrumut de 57.000 de euro pe o perioadă de 30 ani, luând în calcul un venit pe familie de 4200 lei.

Creditul de tip "Prima Casă" de la BCR presupune o dobândă de 5,06% (marja de 3,8% plus indicele EURIBOR la 3 luni), comision de acordare de 0,5% şi comisionul de 0,37% datorat Fondului Naţional de Garantare. Taxa de evaluare este de aproximativ 100 de euro, iar taxa de înscriere în arhiva electronică plus taxa de buget ajung la 80 de lei. În final, rata lunară ajunge la 309 euro, iar clientul nu trebuie să uite că are de constituit şi un depozit egal cu trei rate de dobândă.

Dacă un client alege creditul ipotecar clasic de la BCR atunci va suporta o dobândă de 7,96% (marja de 6,5% plus indicele EURIBOR la 6 luni) şi un comision de acordare de 2,5% (poate fi inclus şi în costul creditului).

Rata lunară pentru acest tip de credit ajunge, după ce au fost luate în calcul toate costurile, la 417 euro.

Totuşi, avansul minim solicitat de BCR la creditul clasic este de 10%, iar banca mai solicită şi asigurarea imobilului, valoarea asigurării fiind de circa 0,2% din preţul apartamentului.

Taxele aferente creditului ipotecar clasic sunt de 600 lei pentru analiză dosar şi evaluare imobil şi de 85 lei pentru înregistrarea în arhiva electronică şi pentru buget.

În cazul în care clientul face rost de bani şi doreşte să ramburseze creditul, el va achita un comision de 4,5% în cazul în care face acest lucru în primii 3 ani de când a contractat creditul, de 3% dacă au trecut între 3 şi 5 ani, de 2,5% dacă au trecut între 5 şi 10 ani şi de 2% dacă a plătit mai mult de 10 ani la acel credit.

Brokerii de la Credit Zone subliniază: "Diferenţa de aproximativ 100 de euro la rata lunară în favoarea creditului Prima Casă poate fi un avantaj competitiv semnificativ, însă nu trebuie omise aspecte extrem de importante (fără proprietăţi şi fără credite ipotecare în derulare, limitarea sumei de creditare - echivalentul a maxim 2 camere, proceduri complexe şi birocratice de aprobare şi acordare) ce reconsideră poziţionarea în piaţă a acestui tip de produs către o categorie specifică de potenţiali clienţ­i­". Din această cauză, programul "Prima Casă" se transformă dintr-un produs de relansare a creditării sau de relansare economică, într-un program social, consideră Credit Zone.

"Trebuie ţinut cont şi de faptul că de la lansarea acestui program, preţul locuinţelor de 1 - 2 camere de pe piaţa secundară a crescut în medie cu 5%, acest lucru diminuând indirect diferenţele de rată lunară dintre creditul ipotecar clasic şi Prima Casă", mai explică brokerii Credit Zone.

De asemenea, nu trebuie uitat că "Prima Casă" a început, dar nu pentru toată lumea, mai exact nu pentru toate cele 20 de bănci care s-au înscris la sfârşitul lunii iunie în program. Până acum, doar jumătate din băncile care s-au arătat interesate au semnate convenţiile de garantare cu Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii şi pot acorda credite.