RADU ZILIŞTEANU: "Semne proaste pentru segmentul nostru rezidenţial, în 2018"

Anul curent a început cu premise proaste în ceea ce priveşte segmentul rezidenţial al pieţei imobiliare din ţara noastră, iar anul trecut a fost unul "bunicel, dar nu excepţional", este de părere Radu Zilişteanu, specialist în domeniu.

Domnia sa ne-a declarat: "2018 a plecat cu premise proaste deoarece creşterea PIB-ului s-a făcut, în mare măsură, pe consum, care a dat naştere inflaţiei, aceasta a determinat creşterea dobânzilor de pe piaţa monetară, a celebrului ROBOR, dar şi creşteri ale dobânzilor de politică monetară ale Băncii Centrale, ceea ce va conduce la o scumpire a creditului, şi, mai departe, la o scădere a cererii solvabile de pe piaţa imobiliară".

Potrivit sursei citate, anul acesta, pe segmentul rezidenţial nu vor fi investiţii din partea persoanelor fizice şi a firmelor, care au drept sursă de finanţare resurse financiare atrase sub formă de împrumuturi de la bănci.

Aşadar, având în vedere această structură a finanţării, cei mai afectaţi vor fi locuitorii oraşelor mici, ne-a mai spus domnia sa, cu menţiunea că situaţia poate sta mai bine în oraşele mari, care au o economie dezvoltată în avânt, precum Cluj-Napoca, Timişoara sau Iaşi.

"Segmentele de birouri şi industrial vor merge bine, pentru că ele formează, oricum, o piaţă total separată. În general, cei care fac clădiri de birouri şi clădiri industriale sau comerciale nu au surse financiare atrase, ci altele (de exemplu fonduri de investiţii), aşadar aceste segmente vor merge relativ bine, după părerea mea", a mai afirmat sursa citată.

• Colliers International: "Volumul total de investiţii estimat pentru 2018 va depăşi pragul de un miliard de euro"

Piaţa imobiliară din ţara noastră a avut un parcurs foarte bun, anul trecut, în special pe segmentele de birouri, investiţii şi terenuri, în contextul în care creşterea economică de la noi a depăşit-o pe cea din alte ţări centrale şi est europene, arată un comunicat al Colliers International.

Potrivit companiei de consultanţă imobiliară, acest trend va continua şi pe parcursul anului curent, fiind dublat de noi cereri şi tendinţe în Bucureşti şi, mai ales, în marile oraşe regionale de la noi din ţară.

Oraşele regionale ar putea contribui cu o pondere mai mare la PIB-ul României, iar anul trecut acesta a înregistrat o creştere de 7%, pe fondul consumului privat şi al sectoarelor de servicii, industrial şi agricultură, mai notează comunicatul.

Silviu Pop, Head of Research în cadrul Colliers International România a declarat: "În 2018, creşterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), ca urmare a reducerii stimulentelor fiscale, a înăspririi politicii monetare, a accelerării inflaţiei, a unei tendinţe mai ridicate de a economisi şi a unui curs valutar al leului mai slab, aspecte ce vor pune presiune şi pe încrederea consumatorilor, nu doar pe salariile reale. De asemenea, ne aşteptăm ca marile oraşele regionale din România (Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi, Braşov) să contribuie cu o pondere mai mare la PIB în următorii ani: buna calitate a vieţii pe care o oferă acestea influenţează mişcarea migratorie a populaţiei în defavoarea Capitalei, iar costurile operaţionale scăzute şi numărul mare de studenţi din domeniul IT&C ar putea determina marile companii să se extindă în restul ţării".

Conform Colliers International, creşterea economică a încurajat interesul investitorilor pentru ţara noastră, ceea ce a dus la o îmbunătăţire calitativă a pieţei.

"Cu toate acestea, prelungirea fazei de negociere a amânat unele tranzacţii pentru 2018, lichiditatea din 2017 rămânând aproape neschimbată la 960 milioane de euro", au mai menţionat reprezentanţii companiei, potrivit cărora anul acesta va fi unul foarte important pentru piaţa de investiţii, mai ales din prisma segmentului de birouri.

Conform acestora, până acum erau tranzacţionate clădiri de birouri cu o suprafaţă medie de 20.000 de metri pătraţi, însă planurile pentru perioada următoare includ proiecte cu o suprafaţă medie de peste 50.000 de metri pătraţi, astfel că volumul de investiţii pe piaţa de birouri ar putea creşte de la 160 de milioane de euro, anul trecut, la 500 milioane de euro, anul acesta.

Volumul total de investiţii, estimat pentru 2018, va depăşi pragul de un miliard de euro, potrivit companiei.

Lipsa forţei de muncă, obţinerea avizelor de construcţie şi dezvoltatorii care au dorit să îşi îmbunătăţească rata de preînchiriere a proiectelor au provocat întârzieri care au generat o valoare mai mică a stocului de spaţii moderne de birouri din Bucureşti decât cea din estimările iniţiale, mai notează comunicatul.

Conform sursei citate, piaţa de birouri din Capitală a cunoscut o creştere moderată şi a înregistrat livrări noi de 123.000 de metri pătraţi, stocul de spaţii moderne ajungând la 2,3 milioane de metri pătraţi.

Reprezentanţii Colliers International au mai spus: "Cu toate acestea, suprafaţa totală închiriată în spaţii de clasa A a însumat 320.000 de metri pătraţi, iar cererea nouă a depăşit pragul de 150.000 de metri pătraţi, valoarea din urmă fiind un maxim al ultimilor ani. Segmentul de IT&C a rămas principalul motor al cererii, generând 44% din activitatea de închiriere (140.000 de metri pătraţi). Cele mai active zone au fost Floreasca/Barbu-Văcărescu şi CBD (19% din totalul tranzacţiilor), urmate de Piaţa Presei/Expoziţiei şi Centru-Vest.

În condiţiile în care dezvoltatorii devin din ce în ce mai prudenţi, anul acesta în Capitală vor fi livraţi 185.000 de metri pătraţi de birouri clasa A, cererea totală fiind estimată în jurul a 300.000 de metri pătraţi, iar cea netă la 135.000 de metri pătraţi. Problema infrastructurii cu care se confruntă zona de nord a Bucureştiului va determina extinderea stocului din zone precum Centru-Vest sau îndreptarea atenţiei către noul pol din Expoziţiei. Totodată, atractivitatea oraşelor regionale va fi, la rândul ei, susţinută de un "pipeline" (n.r. plan) generos: dacă în prezent stocul total de birouri din cele patru mari oraşe regionale este de trei ori şi jumătate mai mic decât cel al Bucureştiului, acesta va creşte în 2018 cu 150.000 de metri pătraţi, fapt ce va reduce ecartul faţă de Capitală".

• Silviu Pop, Colliers International: "Estimăm că anul acesta stocul de spaţii industriale va creşte cu încă 700.000 de metri pătraţi la nivel naţional"

Piaţa de spaţii industriale a ajuns, în 2017, la un total de 3,5 milioane de metri pătraţi de spaţii moderne de depozitare la nivel naţional, după ce anul trecut au fost livraţi aproximativ 500.000 de metri pătraţi, o accelerare de peste 40% comparativ cu 2016, se mai menţionează în comunicat.

Din acest total, Bucureştiul a concentrat aproximativ jumătate din totalul stocului, mai exact 1,7 milioane de metri pătraţi, rata de neocupare rămânând la un nivel scăzut (2% în Bucureşti şi sub 5% în ţară).

Sursele citate menţionează că, în 2017, au fost încheiate tranzacţii de închiriere pentru 500.000 de metri pătraţi de astfel de spaţii, din care aproape 52% în zona Bucureştiului, 14,6% în Timişoara şi 12,4% în Piteşti.

Cea mai mare cerere a venit din zona de logistică - 47%, aceasta fiind urmată de segmentele de retail (17%) şi auto (9%), au mai spus acestea.

Silviu Pop a adăugat: "Există, în continuare, condiţii favorabile pentru dezvoltarea spaţiilor industriale. În consecinţă, estimăm că anul acesta stocul va creşte cu încă 700.000 de metri pătraţi la nivel naţional, iar cererea va veni din partea logisticienilor şi a sectoarelor de comerţ online şi FMCG. Lipsa dezvoltărilor de infrastructură va favoriza concentrarea spaţiilor în zona Capitalei, unde se aşteaptă livrări de aproape 400.000 de metri pătraţi, însă atenţia se va îndrepta şi către regiunile din centrul şi vestul ţării care oferă acces imediat la autostrăzile Ungariei".

• Silviu Pop: "Cererea nouă de spaţii de retail şi birouri ar putea fi mai redusă, deoarece se va pune accent pe dezvoltarea proiectelor planificate"

Valoarea totală a tranzacţiilor cu terenuri pentru proiecte imobiliare (exceptând segmentul industrial) a crescut, în 2017, cu 25-30% faţă de 2016, depăşind pragul de 350 milioane de euro, la nivel naţional, susţin specialiştii de la Colliers International.

Potrivit surselor citate, circa două treimi din această valoare a revenit Capitalei, unde tranzacţiile cu terenuri pentru dezvoltări rezidenţiale au reprezentat mai mult de jumătate din volumul investiţional, iar restul a fost preluat aproximativ egal de segmentele de retail şi birouri.

"Anul acesta va fi cel puţin la fel de dinamic ca anul precedent, în condiţiile în care există multe tranzacţii în curs de negociere. Cu toate acestea, având în vedere faptul că dezvoltatorii au deja terenuri în portofoliu, accentul va fi pus mai degrabă pe dezvoltarea proiectelor planificate decât pe noi achiziţii. Aşadar, cererea nouă ar putea fi puţin mai redusă", a mai spus Silviu Pop.

Conform domnului Pop, dezvoltatorii îşi vor îndrepta atenţia şi către marile oraşe regionale, în ceea ce priveşte segmentele de birouri şi rezidenţial, datorită interesului sporit din partea chiriaşilor şi/sau al cumpărătorilor şi către oraşele mai mici, cu o populaţie sub 100.000 locuitori, care au un deficit de spaţii moderne de retail.