RUXANDRA ANDREI, FINZOOM: Băncile nu pot modifica condiţiile de creditare pentru Prima Casă

Băncile nu au voie să modifice condiţiile de creditare pentru o locuinţă achiziţionată prin programul Prima Casă, în timpul derulării contractelor, fapt care se poate transforma într-o armă cu două tăişuri, ne-a declarat Ruxandra Andrei, director general al Finzoom, portal de comparaţie a creditelor.

"Prin Convenţia semnată între Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri(FNGCIMM) şi bănci, nu se permite acestora din urmă să schimbe condiţiile de creditare", atrage atenţia reprezentantul Finzoom. Ruxandra Andrei susţine că singura modalitate prin care băncile care vând Prima Casă pot ajusta dobânzile este în funcţie de modificarea indicilor de referinţă, Robor sau Euribor. Cât despre marja ce se adaugă indicilor menţionaţi, care nu poate depăşi 4%, aceasta rămâne fixă pe toată perioada finanţării, de maximum 30 de ani.

Spre deosebire de un credit Prima Casă, pentru un împrumut ipotecar clasic băncile pot schimba, pe perioada derulării contractelor, condiţiile de creditare (inclusiv marja băncii).

Dar, dacă pe piaţă apar produse de creditare cu dobânzi mai mici decât cele promovate prin programul Prima Casă, situaţia s-ar putea schimba. "În 30 de ani - durata maximă de creditare pentru un împrumut ipotecar, inclusiv pentru Prima Casă, se pot întâmpla multe", spune Ruxandra Andrei. Potrivit afirmaţiilor sale, dacă adoptăm moneda euro în următorii ani, este foarte posibil să asis­tăm la o aliniere a dobânzilor practicate de băncile-mamă şi filialele lor din ţara noastră, cerinţă formulată şi de Uniunea Europeană. Pentru OTP de pildă, marja practicată în Ungaria la creditele în euro este sub 3%, în timp ce, în ţara noastră, aceasta este de 7,5% pentru produsele standard.

Ruxandra Andrei spune că ofertele băncilor pentru Prima Casă nu sunt competitive, având în vedere că acestea puteau reduce marjele la creditele în euro până la 2,5%: "La noi de ce nu se poate da Prima Casă cu o marjă de 2,5% pentru creditele în euro, în loc de 4%? Şi dacă este un program social, de ce s-au păstrat majoritatea comisioanelor clasice?"

Reprezentantul Finzoom menţionează că este posibil ca intenţia programului Prima Casă să fi fost una bună, însă cei care au formulat normele de reglementare au scăpat multe lucruri din vedere. "Autorităţile s-au gândit să impună o limită a dobânzii pentru Prima Casă, având în vedere situaţia de acum câteva luni, când dobânzile explodaseră, însă nu au luat în calcul şi posibilitatea refinanţării, dacă pe piaţă apar produse competitive", a afirmat doamna Andrei.

Din textul legii, Normelor şi al Convenţiei semnată de bănci şi FNGCIMM nu reiese clar dacă un credit pentru o locuinţă achiziţionată prin programul guvernamental poate fi refinanţat sau nu.

Potrivit Ruxandrei Andrei, nu apare nicăieri interdicţia unei refinanţări, însă, din punct de vedere tehnic, acest lucru este irealizabil.

Aceasta ne-a explicat: "În niciunul din aceste documente nu se spune că nu se poate face o refinanţare pentru o locuinţă achiziţionată prin Prima Casă.

Însă în cartea funciară a unui imobil achiziţionat prin Prima Casă este notată interdicţia de grevare de sarcini pe toată perioada garanţiei FNGCIMM, iar o refinanţare presupune, în fapt, o ipotecă de gradul al doilea".

În plus, băncile care au emis credite Prima Casă nu vor fi interesate de o refinanţare venită din partea altor bănci. Ruxandra Andrei ne-a declarat: "Ce interes ar avea băncile să aprobe o refinanţare, în condiţiile în care oricum FNGCIMM le garantează valoarea imobilului ipotecat, în caz de neplată a ratelor?"

De aceeaşi părere este şi Cristian Motca, director general în cadrul brokerului de credite Credit Zone. Domnia sa atrage atenţia că băncile aprobă foarte greu refinanţările chiar şi pentru creditele ipotecare clasice, şi cu atât mai mult nu vor face acest lucru pentru un credit garantat de stat. Cât despre o refinanţare realizată de aceeaşi bancă, cu siguranţă acest lucru nu ar servi intereselor respectivei instiuţii financiare.

Potrivit unui amendament emis de Comisia buget-finanţe din Senat, în luna iunie, persoanele care vor dori să vândă locuinţele cumpărate prin programul guvernamental Prima Casă o vor putea face şi mai devreme de cinci ani (n.r. iniţial era interzisă înstrăinarea imobilului mai devreme de cinci ani), statul urmând să-şi recupereze imediat banii. Însă această situaţie este valabilă doar în cazul în care cumpărătorul dispune de numerar. În caz contrar, tranzacţia este imposibil de realizat, susţin Cristian Motca şi Ruxandra Andrei.

Reprezentantul Finzoom ne-a explicat: "Dacă apare un cumpărător, acesta trebuie să se încadreze în condiţiile de eligibilitate impuse de programul Prima Casă pentru a prelua creditul, dacă nu are bani cash. Dar peste 3-5 ani, ce bancă va mai avea plafonul disponibil pentru a acorda Prima Casă? În plus, imobilul va fi evaluat pentru noul beneficiar şi ar putea avea altă valoare faţă de cea la care a fost iniţial achiziţionat.

În această situaţie, preluarea imobilului obţinut prin Prima Casă de un potenţial cumpărător este imposibil de realizat printr-un credit clasic, pentru că presupune, la rândul lui, o ipotecă".

• Condiţiile de eligibilitate pentru Prima Casă nu diferă de cele pentru un credit ipotecar clasic

Potrivit directorului Finzoom, condiţiile de eligibilitate pentru Prima Casă nu diferă de cele pentru un credit ipotecar clasic.

Şi în acest caz, solicitantul trebuie să aibă venituri mari ca să poată obţine un credit prin programul Prima Casă, la fel ca în cazul unui împrumut ipotecar clasic, precizează Ruxandra Andrei.

Domnia sa cataloghează ofertele bancare pentru Prima Casă drept "acţiuni de PR", întrucât condiţiile de creditare pentru acest program ar fi trebuit să fie mult mai competitive, cu dobânzi mult mai mici, pentru a se simţi, într-adevăr, o diferenţă faţă de produsele standard de creditare.

Dintr-o analiză a Finzoom, reiese că pe piaţă există, în prezent, produse standard de creditare care concurează ofertele Prima Casă, fără a impune, însă, atât de multe condiţionări.

Rata lunară pentru un împrumut ipotecar standard în lei este de 2.525 de lei pentru CEC Bank, în timp ce Piraeus are o rată de 2.427 lei pentru Prima Casă.

Pe de altă parte, rata lunară în lei pentru Prima Casă din cadrul CEC Bank este de 2.504, deci la mică diferenţă de produsul clasic disponibil în aceeaşi instituţie.

Ruxandra Andrei a precizat: "Înainte de 1 iulie, ipotecarul clasic din cadrul CEC Bank era mai mic cu aproape două puncte procentuale faţă de produsul similar Prima Casă al aceleiaşi instituţii financiare. După aceea, şi-a schimbat ROBOR-ul de referinţă, astfel că, în prezent, produsul Prima Casă al CEC Bank este mai scump decât produsul clasic de dinainte de 1 iulie. Nu mi se pare corect ca CEC, bancă de stat, în loc să facă din produsul Prima Casă un program social, l-a transformat într-unul de PR".

În funcţie de categoria de risc în care se încadrează solicitanţii unui credit ipotecar clasic sau al unuia derulat prin programul Prima Casă, se admit grade diferite de îndatorare.

Pentru clientul ideal, gradul maxim de îndatorare este, în medie, de 50% după 1 octombrie 2008.

Gradul de îndatorare se calculează după validarea venitului net lunar şi scăderea coşului de subzistenţă (cheltuielile curente lunare). Ruxandra Andrei ne-a explicat: "În cazul unui solicitant căsătorit, se adună veniturile nete al familiei din care se scade coşul de subzistenţă, a cărui valoare este cuprinsă între 261 şi 421 per membru de familie, luându-se în calcul şi copiii.

Reprezentantul Finzoom atrage atenţia celor care vor să acceseze un credit prin Prima Casă că au nevoie de venituri de 1200-1400 de euro pentru a se încadra în condiţiile de eligibilitate impuse de bănci: "Ca să te încadrezi pentru Prima Casă, ai nevoie de venituri nete validate de bancă de 1200-1400 de euro, din care se scade coşul lunar de subzistenţă".

Pe lângă aceste aspecte, alte elemente de scoring (n.r. eligibilitate) de care băncile ţin cont atunci când analizează un dosar sunt comportamentul de plată pentru credite anterioare, studiile, precum şi domeniul de activitate al solicitantului, întrucât există un risc mai mare de neplată pentru cei care lucrează într-un domeniu afectat de criză.

Deşi avansul de numai 5%, pentru un credit Prima Casă, este un avantaj, acest aspect se poate transforma şi în dezavantaj, având în vedere limitarea împrumuturilor la suma de 57.000 de euro, susţine Ruxandra Andrei. Aceasta ne-a declarat: "Avansul de 5% e minim, asta nu înseamnă că nu pot fi plătite avansuri mai mari. Este mai avantajos să dai avans 15%, dacă dispui de cash, pentru că astfel scade rata lunară pentru care trebuie să te califici ca venituri. Diferenţa dintre preţul casei şi un avans de 5% este mai mare decât în cazul unui avans mai mare. Rezultă, astfel, o sumă creditată mai mică care se împarte la acelaşi număr de rate.

Nu trebuie uitat că tot ce depăşeşte suma de 57.000 de euro, trebuie adus de acasă".

Domnia sa spune că programul Prima Casă sună mai mult a campanie electorală, şi că mulţi oameni care se vor încadra la limită ar putea avea restanţe în viitor, dacă situaţia economică se înrăutăţeşte.