Cererea de birouri în creştere în oraşe universitare din eşalonul doi, oportunitate pentru dezvoltatori

Departe de lumina reflectoarelor, piaţa birourilor din centrele universitare secundare, precum Braşov, Craiova, Târgovişte, Galaţi, Ploieşti şi Sibiu începe să se contureze, se arată într-un studiu ESOP privind numărul de studenţi în oraşele din România şi piaţa de birouri.

În 25 de ani de economie de piaţă, Bucureştiul a fost incontestabil vedeta pieţei birourilor. În ultimii 5-7 ani, piaţa din primele trei mari oraşe după Capitală şi centre universitare totodată - Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi - s-a dezvoltat semnificativ. Treptat însă, forţa de muncă disponibilă s-a redus, mai ales forţa de muncă având anumite calificări, cum ar fi cea în domeniul IT.

• Provincia, pe urmele Bucureştiului de odinioară

În acelaşi timp cu dezvoltarea pieţei de birouri din marile oraşe, începe să crească piaţa şi în centrele universitare secundare, precum Braşov, Craiova, Sibiu, Galaţi, precum şi în oraşele cu o populaţie între 150.000-250.000 locuitori (Târgovişte, Ploieşti, Bacău).

"Principalii factori în evaluarea şi alegerea oraşelor de către companii sunt în primul rând existenţa centrelor universitare şi criteriul demografic (populaţia rezidentă), dar în diverse domenii de activitate pot fi de interes şi alte aspecte, precum poziţionarea intr-un anumit areal geografic sau gradul de cunoaştere a unei anumite limbi străine- precum germana", declară Alexandru Petrescu, Managing Partner în cadrul ESOP Consulting l CORFAC International.

Intrarea într-o astfel de piaţă a unui oraş secundar sau dezvoltarea unei companii în cadrul său nu este însă una facilă, mai ales când spaţiul necesar se ridică la 3.000 - 6.000 mp.

OFERTA SCĂZUTĂ ŞI IMPROPRIE Acest lucru se datorează stocului limitat de spaţii de birouri construite până în prezent, stoc ce se ridică estimativ la valori între 18.000 - 35.000 mp / localitate. De asemenea, structurarea stocului este una specifică acestor pieţe: predomină clădirile de mici dimensiuni (de ordinul sutelor de metri, până în 1.000-1.500 mp), în timp ce clădirile mai mari sunt rar întâlnite (3-5 per oraş) şi au suprafeţe relativ reduse, de până în 2.500-3.000 mp.

"În spatele acestor situaţii de criză de moment, se află o reală oportunitate de investiţie, accesibilă în primul rând dezvoltatorilor locali, cei care au expertiza pieţei respective şi pot reacţiona prompt pentru construirea unei soluţii. Oportunitatea este însă deschisă şi dezvoltatorilor de talie medie din oraşele mari, cei care au avantajul cunoaşterii acestui business al clădirilor de birouri de clasă superioară, adică al construirii, finanţării şi închirierii lor. De exemplu firma noastră are în lucru în acest moment o cerere de 5.000 de mp pentru o clădire build to suit într-un oraş secundar, care credem că reprezintă o oportunitate pentru dezvoltatorii cu experienţă şi suntem în discuţii cu mai multe firme locale şi din Bucureşti interesate de acest proiect, în acelaşi timp însă suntem deschişi să discutăm şi cu alţi dezvoltatori care vor să construiască o clădire personalizată nevoilor unui client aflat în primele 100 de firme din România după cifra de afaceri", afirmă Alexandru Petrescu de la ESOP.

Una dintre modalităţIle atractive de construire a unor clădiri de birouri sustenabile pe termen mediu şi lung în pieţele oraşelor secundare este în cadrul unor proiecte dezvoltate în mai multe faze, fiecare fază constând într-o cladire de dimensiune medie, adaptată ca dimensiune pieţei respective (între 4.000-7.000 mp).

• Numărul de studenţi dintr-un oraş este cel care stabileşte mărimea pieţei de birouri

Conform ultimelor date de la Institutul Naţional de Statistică (INS), în anul universitar 2012-2013, în România erau înscrişi în total 464.592 studenţi, la stat şi la privat. Cei mai mulţi, 30% din total învaţă în facultăţi de stat şi private din Bucureşti, urmând în top centrele universitare Cluj-Napoca cu 10,8%, Iaşi cu 10%, Craiova şi Constanţa cu câte 5,1%, Braşov cu 4,5% şi Sibiu cu 3,56%. Un oraş cu un număr mai mare de studenţi înseamnă automat o bază mai mare de recrutare pentru companiile multinaţionale în căutare de forţă de muncă mai ieftină şi calificată.

• TOP procent număr studenţi centre universitare (% din total)

În acest moment, cererea cea mai mare de închiriere a spaţiilor de birouri in oraşele studenţeşti vine din partea companiilor IT&C, care în Bucuresti au avut în ultimii 5 ani o pondere între 32-40% din tranzacţiile din piaţa de birouri, iar în afara Capitalei, procentul a depăşit 55%, conform unei analize ESOP.

Companiile IT&C recrutează în primul rând absolvenţi sau studenţi din ani terminali ai facultăţilor cu profil tehnic. Conform ultimelor date de la INS, studenţii cu profil tehnic reprezintă în acest moment doar 27,1% din totalul studenţilor care învaţă în România, ceea ce sporeşte şansele ca oraşele universitare secundare să intre in vizorul acestor firme si implicit să înceapă să crească şi piaţa de birouri.

• Chiriile, mai mici, dar nu foarte

În provincie, nivelul chiriilor solicitate de proprietarii de spaţii de birouri de clasă A variază între 12-14 euro/mp, în clădirile de clasă superioară.

Cu toate că nivelul chiriei este un aspect important, costul cu spaţiul de birouri nu este factorul determinant în analiza actuală a companiilor, el având - în funcţie de industrie - o pondere ce variază între 4 şi 10% din cifra de afaceri.

Factorul esenţial în astfel de evaluări este costul forţei de muncă, care în anumite industrii poate avea o pondere de peste 75% din totalul costurilor companiei.

• Finanţările UE, supapa prin care oraşele secundare au început sa respire

Centrele de sprijinire si dezvoltare a afacerilor, au avut, pentru aceste orase, o importanta aparte: au fost o modalitate prin care antreprenori imobiliari locali au putut iniţia, în condiţii de risc reduse, proiecte de clădiri de birouri moderne.

• Build to suit, soluţia de perspectivă

"Una din puţinele alternative disponibile chiriaşilor de talie mare în contextul actual al oraşelor secundare este soluţia "build to suit", construirea unei clădiri personalizate în baza unui contract de preînchiriere. Dezvoltatorii locali, încep să folosească din ce în ce mai des astfel de soluţii în discutiile cu chiriaşii mari şi credem că pe termen scurt şi mediu această abordare este cea care are cele mai mari şanse de succes în dezvoltarea pieţelor de birouri din oraşele universitare secundare", declară Alexandru Petrescu, Managing Partner la ESOP.