COLLIERS INTERNATIONAL: "Retailul şi-a revenit spectaculos după redeschiderea mall-urilor"

Jucătorii din retail au înregistrat o revenire peste aşteptările lor iniţiale, în ultimele luni, potrivit raportului de piaţă al Colliers International pentru primul semestru din 2020.

În zona spaţiilor industriale şi logistice, activitatea s-a desfăşurat în parametri normali în timpul pandemiei. Unii jucători au înregistrat chiar vârfuri în activitate, dar o serie de dezvoltări speculative şi competitivitatea pieţei înclină balanţa în favoarea chiriaşilor.

În prima jumătate a anului a fost inaugurat un singur parc de retail, în Miercurea Ciuc, cu puţin sub 12.000 de metri pătraţi. În timp ce mai multe proiecte de retail au fost întârziate pe fondul stării de urgenţă, altele au continuat să avanseze, cum este Shopping City Târgu Mureş al NEPI (aproape 40.000 mp), finalizat în iulie, iar AFI Braşov (45.000 mp) şi Dâmboviţa Mall al Prime Kapital (33.000 mp) vor fi încheiate doar cu mici întârzieri, în toamnă. În ansamblu, suprafaţa de 200.000 de metri pătraţi în dezvoltare anul acesta nu este departe de estimările anterioare Covid-19 avansate de consultanţii Colliers International (aproximativ 246.000 mp), iar experţii se aşteaptă la o recuperare rapidă pe parcursul următoarelor 12 luni, România având potenţialul de a depăşi 4 milioane de metri pătraţi de spaţii comerciale noi la sfârşitul acestui an sau începutul anului următor.

Simina Niculiţă, Partner & Head of Retail Agency în cadrul Colliers International a spus: "Până în martie, retailul din România a performat foarte bine, cu lansări constante de noi branduri, unele chiar în primele două luni ale anului, printre care Armani Beauty, Breitling sau Movenpick. În contextul clarităţii limitate pe termen scurt şi mediu, interesul s-a mai redus, dar continuăm să vedem o cerere solidă din partea retailerilor alimentari, inclusiv magazine de tip discount, DIY/home deco, precum şi din partea brandurilor de îmbrăcăminte sau încălţăminte. Pentru a evalua puterea pieţei de retail, este important de menţionat că marile centre de retail din principalele oraşe ale ţării nu au aproape deloc spaţii disponibile şi au liste de aşteptare pentru mărcile care caută să deschidă magazine în spaţiile operate".

Traficul a revenit treptat la 80% din nivelurile normale pentru această perioadă a anului, după redeschiderea mall-urilor în iunie, pe baza informaţiilor pe care consultanţii Colliers International le-au primit de la proprietarii importanţi, în timp ce pentru unele parcuri de retail, în special în anumite părţi ale ţării, vânzările sunt deja peste nivelurile din 2019. Indicatorii Google de mobilitate la nivelul Capitalei arată că traficul din toate zonele de retail şi de divertisment este cu aproximativ 25% sub indicele de referinţă stabilit pe baza cifrelor din primele două luni ale anului, perioadă care tinde să fie mult mai aglomerată decât lunile de vară, când oamenii merg mai degrabă în concediu decât la cumpărături. Cu toate acestea, vânzările din primul semestru rămân chiar la jumătate faţă de perioada similară a anului trecut în anumite segmente, cum ar fi restaurantele şi cafenelele sau zona de fashion, ceea ce arată că intenţiile de cumpărare nu au revenit pe deplin la nivelurile anterioare.

În plus, revenirea în formă de V a consumului a continuat puternic în iunie, vânzările din retail recuperând trei sferturi din declinul înregistrat în martie şi aprilie şi vânzările în ansamblu revenind pe plus. În timp ce revenirea din perioada următoare depinde de evoluţia pandemiei, precum şi de dinamica pieţei muncii, este clar că lucrurile se mişcă mult mai repede decât în recesiunea anterioară, când retailul a revenit, în termeni reali, la nivelul din vara anului 2008 de-abia la jumătatea anului 2015. Datele statistice sugerează că revenirea este destul de inegală, vânzările de îmbrăcăminte diminuându-se destul de mult, întrucât cheltuielile s-au orientat în ultimele câteva luni către zone precum bricolaj sau îmbrăcăminte sport (inclusiv camping).

Centrele comerciale dominante s-au descurcat bine şi nu au avut o creştere a ratei de neocupare, însă există şi centre unde au existat fluctuaţii pe acest indicator, deşi creşterea rămâne, în cea mai mare parte, gestionabilă, cu o evoluţie de la niveluri de sub 2% sau inclusiv zero spre 5% în centre comerciale importante, dar nu dominante. Este clar că vremurile actuale nu sunt uşoare nici pentru chiriaşi şi nici pentru proprietarii din retail, aceştia abordând pas cu pas negocierea de reduceri temporare ale chiriilor, după o analiză la nivel lunar a performanţei activităţii.

Simina Niculiţă explică: "Interesul pentru centrele comerciale dominante va ţine pasul în segmentul retailului de destinaţie, deşi ne aşteptăm la un interes mai ridicat pentru parcurile de retail, care antrenează cheltuieli de capital mai reduse, axat pe oraşe mici şi mijlocii, încă nesaturate din perspectiva retailului. De asemenea, e de aşteptat ca proiectele rezidenţiale noi să acorde o atenţie mai mare locaţiilor stradale. Cu toate acestea, avantajul de a avea mai multe branduri într-un singur loc ar putea să nu convingă prea mulţi să ofere o şansă prea mare retailului stradal".

Aproximativ 120.000 de metri pătraţi de spaţii industriale şi logistice au venit din zona comerţului online, în primul semestru al lui 2020, dintre care 100.000 de metri pătraţi în vecinătatea Bucureştiului, ceea ce reprezintă mai puţin de jumătate din nivelul înregistrat în urmă cu un an. Explicaţia este că unii clienţi au decis să amâne planurile de extindere pentru 2021 şi, de asemenea, o mare parte din dezvoltările speculative au fost puse în aşteptare, pe fondul crizei generate de coronavirus, argumentează consultanţii Colliers International, ceea ce înseamnă că stocul din 2020 e de aşteptat să fie cu aproape 30% mai mic decât potenţialul estimat la începutul anului.

A doua jumătate a anului se preconizează a fi mult mai activă, cu aproape 300.000 de metri pătraţi estimaţi să fie livraţi, dintre care două treimi în Bucureşti, ca urmare a unor contracte semnate recent pentru spaţii în care chiriaşi se aşteaptă să se mute cât mai rapid. Astfel, la sfârşitul lunii iunie, stocul total se spaţii industriale şi logistice a ajuns la 4,7 milioane de metri pătraţi, dintre care 2,4 milioane de metri pătraţi în Bucureşti.

Laurenţiu Duică, Partner & Head of Industrial Agency la Colliers International spune: "Cererea totală a ajuns la 249.000 de metri pătraţi în prima jumătate a acestui an, nivel similar comparativ cu primul semestru al anului trecut. Performanţele bune au fost obţinute în mare parte ca urmare a două tranzacţii importante ale lanţului Profi, care au reprezentat aproape jumătate din totalul suprafeţei brute închiriate (GLA) în 2020. Sectorul retail/FMCG a generat aproape 50,2% din tranzacţii, urmat la o distanţă importantă de sectorul de producţie (19,4%) şi de cel de logistică (14%)".

Concurenţa sănătoasă în rândul dezvoltatorilor a contribuit la menţinerea chiriilor, în ciuda pieţei de leasing tot mai puternice din ultimii ani. În consecinţă, chiriile sunt destul de bune pentru chiriaşi, în zona a 3,8-3,9 euro pe metru pătrat pentru spaţii industriale şi logistice primare din jurul Bucureştiului şi în jur de 3,7-3,9 euro în alte localităţi din ţară, în zone foarte bune.

Consultanţii Colliers International remarcă faptul că, pe fondul pandemiei, beneficiile pentru chiriaşi au crescut, proprietarii oferind mai multe luni de graţie la plata chiriei decât înainte, iar în unele cazuri chiria netă poate scădea cu aproximativ 20%, faţă de aproximativ 13% înainte. Rata de neocupare rămâne la un nivel confortabil, de 7-8%, fără schimbări majore pe fondul crizei coronavirusului. Astfel de niveluri sunt în concordanţă cu o piaţă neutră, dar indică o componentă semnificativă a evoluţiilor speculative (inclusiv livrările din ultimii ani), plus o piaţă competitivă, care înclină balanţa în favoarea chiriaşilor.