CTP N.V. Rezultate financiare pentru trimestrul al treilea

CTP N.V. a înregistrat venituri din chirii de 488,4 milioane EUR în primele 9 luni ale anului 20204, în creştere cu 15,9% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Creşterea anuală a veniturilor comparabile a fost de 4,4%, determinată în principal de indexare şi de reîncadrarea condiţiilor în urma renegocierilor şi a expirării contractelor de închiriere. La 30 septembrie 2024, venitul anualizat din chirii a ajuns la 702,0 milioane EUR, iar gradul de ocupare al spaţiilor a fost de 93%, conform unui comunicat transmis redacţiei.

În primele 9 luni, CTP a livrat 545.000 mp de spaţii industriale şi logistice cu un randament anual al investiţiei ("YoC") de 10,1%, având un grad de ocupare de 95% la finalizarea proiectelor. Acest lucru a adus portofoliul operaţional al Grupului la 12,6 milioane mp de suprafaţă închiriabilă brută (GLA), în timp ce valoarea brută a activelor ("GAV") a crescut cu 11,8%, ajungând la 15,2 miliarde EUR. Valoarea activului net (EPRA NTA) per acţiune a crescut cu 10,1% în prima jumătate a anului, atingând 17,52 EUR.

Câştigurile ajustate EPRA specifice companiei au crescut cu 13,2% de la an la an, ajungând la 269,8 milioane EUR. EPS-ul ajustat EPRA specific companiei s-a situat la 0,60 EUR, marcând o creştere de 11,7%. Grupul îşi reconfirmă estimarea pentru EPS ajustat EPRA specific companiei între 0,80 EUR şi 0,82 EUR pentru 2024.

La data de 30 septembrie 2024, proiectele aflate în construcţie însumau 1,9 milioane mp, cu un potenţial de venituri din chirii de 142 milioane EUR la ocupare completă şi un randament pe cost (YoC) estimat la 10,4%. O parte substanţială din aceste proiecte urmează să fie livrată în 2024, CTP estimând că va livra între 1,2 şi 1,3 milioane mp în acest an.

Portofoliul de terenuri al Grupului a crescut la 27,1 milioane mp, dintre care 20,9 milioane mp sunt deţinute şi incluse în bilanţ, asigurând un potenţial substanţial de creştere viitoare pentru CTP. Cu un randament al investiţiei (YoC) lider în industrie, CTP se aşteaptă să continue să genereze o creştere cu două cifre a NTA-ului în anii următori.

Remon Vos, CEO, a declarat: "Am închiriat 1,5 milioane mp în primele 9 luni din 2024, cu 4% mai mult decât în aceeaşi perioadă a anului trecut. Acest lucru arată cererea puternică şi continuă în Europa Centrală şi de Est (ECE) şi natura robustă a regiunii business-smart din Europa. Pe măsură ce echilibrul dintre ofertă şi cerere rămâne sănătos, am realizat o creştere solidă a veniturilor din chirii în prima jumătate a anului. Privind înainte, am semnat mai multe scrisori de intenţie (HoT) decât anul trecut, ceea ce ne oferă un portofoliu solid pentru închiriere în trimestrul IV din 2024 şi în 2025. Aceste niveluri de închiriere ne permit să continuăm să dezvoltăm peste 10% din noua suprafaţă închiriabilă brută (GLA) pe an şi să ne menţinem cota de piaţă.

Venitul anualizat din chirii s-a ridicat la 702 milioane EUR, evidenţiind capacitatea puternică de generare a fluxului de numerar a portofoliului nostru operaţional, cu o rată de colectare a chiriei de 99,8%. În timp ce următoarea etapă de creştere este deja asigurată prin cele 1,9 milioane mp de GLA aflate în construcţie şi un portofoliu de terenuri de peste 27 milioane mp, ne vom continua strategia de a genera o creştere cu două cifre a NTA-ului. Pe lângă închirierile preconizate pentru proiectele actuale, am semnat alte 177.000 mp de contracte de închiriere pentru proiecte viitoare, pe care intenţionăm să le demarăm în curând.

Cererea pentru imobiliare industriale şi logistice în regiunea ECE este impulsionată de factori structurali, cum ar fi profesionalizarea lanţurilor de aprovizionare de către operatorii logistici terţi (3PL), comerţul electronic şi strategia de nearshoring şi friend-shoring a ocupanţilor, având în vedere că regiunea ECE oferă cele mai avantajoase costuri din Europa. În prezent, peste 10% din portofoliul nostru este închiriat către chiriaşi asiatici care produc în Europa pentru piaţa europeană, reprezentând aproximativ 20% din activitatea noastră totală de închiriere din 2024."

Generarea fluxului de numerar prin portofoliu permanent şi achiziţii

Cota medie de piaţă a CTP în Republica Cehă, România, Ungaria şi Slovacia se ridică la 28,5% la 30 septembrie 2023 şi rămâne cel mai mare proprietar şi dezvoltator de active imobiliare industriale şi logistice pe aceste pieţe. Grupul este, de asemenea, lider de piaţă în Serbia şi Bulgaria.

Cu peste 1.000 de clienţi, CTP are o bază de chiriaşi internaţională largă şi diversificată, formată din companii de top cu ratinguri de credit solide. Chiriaşii CTP reprezintă o gamă largă de industrii, printre care industria prelucrătoare, high-tech/IT, industria auto şi comerţul electronic, comerţul cu amănuntul, comerţul cu ridicata şi logistica terţilor. Această bază de chiriaşi este extrem de diversificată, niciun chiriaş nu reprezintă mai mult de 2,5% din chiria anuală, ceea ce conduce la un flux de venituri stabil. Cei mai importanţi 50 de chiriaşi ai CTP reprezintă doar 33,3% din totalul chiriilor, iar majoritatea se află în mai multe parcuri CTP.

Gradul de ocupare al portofoliului a ajuns la 93% (Q3-2023: 93%). Rata de retenţie a clienţilor a Grupului rămâne puternică la 91% (Q3-2023: 92%) şi demonstrează capacitatea CTP de a valorifica relaţiile de lungă durată cu clienţii. Durata medie a contractelor de închiriere (WAULT) a fost de 6.5 ani (Q3-2023: 6.6 ani), în conformitate cu obiectivul Companiei de >6 ani.

Nivelul de colectare a chiriei a fost de 99.8% în 9M-2024 (9M-2023: 99.8%), fără nicio deteriorare a profilului de plată al chiriaşilor.

Veniturile din chirie s-au ridicat la 488.4 milioane EUR, în creştere cu 15.9% faţă de anul trecut, în mod absolut. Pe o bază similară, veniturile din chirii au crescut cu 4.4%, în principal ca urmare a ratei de indexarea şi revenirea la renegocieri şi contracte de închiriere care expiră.

Grupul a pus în aplicare măsuri pentru a limita pierderile de taxe de serviciu, ceea ce a dus la îmbunătăţirea raportului dintre venitul net din chirii şi venitul din chirie de la 95.5% în 9M-2023 la 97.4% în 9M-2024. În consecinţă, venitul net din chirie a crescut cu 18.2% faţă de anul trecut.

O proporţie din ce în ce mai mare din veniturile din chirii generate de portofoliul de investiţii al CTP beneficiază de protecţie împotriva inflaţiei. De la sfârşitul anului 2019, toate contractele de închiriere noi ale Grupului includ o clauză de indexare dublă, care calculează creşterile anuale ale chiriei ca fiind cea mai mare dintre:

⦁o creştere fixă de 1,5%-2,5% pe an; sau

⦁indicele preţurilor de consum.

La 30 septembrie 2024, 70% din venitul generat de portofoliul Grupului include această clauză de dublă indexare, iar Grupul se aşteaptă ca aceasta să crească în continuare.

Potenţialul de reversiune a rămas stabil, la 15.1%. Noi contracte de închiriere au fost semnate în mod continuu peste ERV, ilustrând creşterea continuă puternică a chiriilor pe piaţă şi susţinând evaluările.

Venitul anualizat din chirii a ajuns la 702.0 milioane EUR la 30 septembrie 2024, în creştere cu 19.3% faţă de anul trecut, demonstrând creşterea puternică a fluxului de numerar al portofoliului de investiţii al CTP.

Proiectele livrate în primele 9 luni din 2024 au avut un randament pe cost (YoC) de 10,1% şi un grad de ocupare de 95% la livrare.

CTP şi-a continuat investiţiile disciplinate în portofoliul său foarte profitabil. În primele 9 luni, Grupul a finalizat 545,000 mp de GLA (9M-2023: 566,000 mp), puţin sub anul trecut când au intrat în funcţiune mai multe proiecte care au fost amânate în cursul anului 2022 din cauza costurilor mai mari de construcţie. Construcţiile au fost livrate la un an de activitate de 10.1%, 95% închiriat şi vor genera venituri anuale contractate din închiriere de 33.0 milioane EUR, urmând să vină alte 2.0 milioane EUR când acestea vor ajunge la ocuparea completă.

Unele dintre principalele livrări în primele 9 luni ale lui 2024 au fost: 169,000 mp în CTPark Warsaw West (Polonia), 48,000 mp în CTPark Zabrze (Polonia), 37,000 mp în CTPark Budapest Ecser (Ungaria), 37,000 mp în CTPark Novi Sad East (Serbia), 30,000 mp în CTPark Weiden (Germania), 26,000 mp în CTPark Bucharest West (România), 27,000 mp în CTPark Katowice (Polonia) şi 23,000 mp în CTPark Arad West (România).

În timp ce costurile medii de construcţie în 2022 au fost de aproximativ 550 de euro pe mp, în 2023 şi în 9M-2024 au ajuns la 500 de euro pe metru pătrat. CTP se aşteaptă ca aceştia să rămână la acest nivel până în 2024. Acest lucru îi permite Grupului să continue să livreze YoC lider în industrie peste 10%, care este, de asemenea, susţinut de modelul unic de parc al CTP şi de expertiza internă în construcţie şi achiziţii.

La 30 Septembrie 2024, grupul avea în construcţie 1,9 milioane de metri pătraţi de clădiri, cu un venit potenţial din chirii de 142 milioane EUR şi un YoC estimat de 10.4%. CTP are un istoric îndelungat în ceea ce priveşte asigurarea unei creşteri durabile prin dezvoltarea condusă de chiriaşi în parcurile sale existente. 76% din proiectele în construcţie ale grupului se află în parcurile existente, în timp ce 15% sunt în parcuri noi - în principal în Polonia - care au potenţialul de a fi dezvoltate la peste 100,000 mp de GLA. Livrările planificate pentru2024 sunt 64% preînchiriate, iar CTP se aşteaptă să ajungă la 80%-90% preînchiriate la livrare, în linie cu performanţa istorică. Întrucât CTP acţionează pe majoritatea pieţelor în calitate de antreprenor general, deţine controlul deplin asupra procesului şi a calendarului livrărilor, ceea ce permite companiei să accelereze sau să încetinească ritmul în funcţie de cererea chiriaşilor, oferind în acelaşi timp chiriaşilor flexibilitate în ceea ce priveşte cerinţele clădirii.

În 2024 Grupul se aşteaptă să livreze între 1.2 - 1.3 milioane mp, în funcţie de cererea chiriaşilor. Cei 177,000 mp de închiriere care sunt semnaţi în prezent pentru proiecte viitoare, a căror construcţie nu a început încă, sunt o altă ilustrare a cererii continue a ocupanţilor.

Banca de teren a CTP se ridica la 27.1 milioane mp la 30 septembrie 2024 (31 decembrie 2023: 23.4 milioane mp), ceea ce permite companiei să îşi atingă obiectivul de 20 milioane mp GLA până la sfârşitul deceniului. Grupul se concentrează pe mobilizarea băncii funciare existente pentru a maximiza randamentele, menţinând în acelaşi timp alocarea disciplinată a capitalului în reaprovizionarea băncilor funciare. 60% din bancul de teren este situat în parcurile existente ale CTP, în timp ce 30 se află în sau este adiacent parcuri noi care au potenţialul de a creşte la mai mult de 100.000 mp. 23% a landbank-ului a fost garantat prin opţiuni, în timp ce restul de 77% a fost deţinut şi reflectat în consecinţă în bilanţ.

Presupunând un raport de construcţie de 2 mp de teren la 1 mp de GLA, CTP poate construi peste 13 milioane de mp de GLA pe banca de teren securizată. Terenul CTP este deţinut în bilanţ la aproximativ 50 de euro pe metru pătrat, iar costurile de construcţie se ridică în medie la aproximativ 500 de euro pe metru pătrat, aducând costurile totale de investiţie la aproximativ 600 de euro pe mp. Portofoliul operaţional al Grupului, excluzând portofoliul mai vechi de la fosta Deutsche Industrie REIT, este evaluat la aproximativ 1.000 EUR pe mp.

Monetizarea afacerii energetice

CTP îşi continuă planul de extindere pentru lansarea sistemelor fotovoltaice. Cu un cost mediu de ~750.000 EUR per MWp, Grupul vizează un YoC de 15% pentru aceste investiţii.

În primele 9 luni, Grupul a instalat încă 19 MWp pe acoperiş, care sunt în prezent conectate la reţea. Capacitatea totală instalată este acum de 119 MWp.

In 9M-2024 veniturile din energie regenerabilă s-au ridicat la 6.0 milioane EUR, în creştere cu 10% faţă de anul trecut.

Ambiţia de sustenabilitate a CTP merge mână în mână cu un număr tot mai mare de chiriaşi care solicită sisteme fotovoltaice, deoarece acestea le oferă i) o mai bună securitate energetică, ii) un cost de ocupare mai mic, iii) respectarea reglementărilor în creştere, iv) respectarea cerinţelor clienţilor şi v) posibilitatea de a-şi îndeplini propriile ambiţii ESG.

Rezultatele evaluării sunt determinate de pipeline şi de portofoliul în curs de reevaluare pozitivă

Evaluarea proprietăţii de investiţii ("IP") a crescut de la 12,0 miliarde EUR la 31 decembrie 2023 la euro13.4 miliarde EUR la  30 septembrie 2024, determinată în principal de transferul proiectelor finalizate de la Proprietatea de investiţii în curs de dezvoltare ("IPuD") la IP şi de creşterea achiziţiilor.

IPuD a crescut cu18.9% la euro1.6 miliarde EUR la 30 septembrie 2024, ca urmare a progreselor înregistrate, majoritatea proiectelor urmând ca de obicei să fie livrate în Q4, ca de obicei.

GAV a crescut la 15.2 miliarde EUR la 30 septembrie 2024, în creştere cu 11.8% faţă de 31 decembrie 2023.

Pentru rezultatele din T1 şi T3, doar proiectele IPuD sunt reevaluate. Reevaluarea din T3-2024 a fost de 167,4 milioane EUR, ceea ce aduce totalul reevaluării în primele 9 luni la 604,1 milioane EUR, fiind determinată de reevaluarea pozitivă a proiectelor IPuD (+351,2 milioane EUR), a bancului de terenuri (+26,1 milioane EUR) şi a activelor operaţionale (+226,9 milioane EUR).

Portofoliul Grupului are randamente de evaluare conservatoare, cu 80 bps de randament reversiv lărgindu-se în ultimii 2 ani, ajungând la 7,2%. CTP se aşteaptă ca randamentele să fi atins un vârf în sectorul industrial şi logistic din regiunea ECE. Odată cu mişcările mai mari ale randamentului de pe pieţele vest-europene, diferenţa de randament între logistica ECE şi vest-europeană revine la media pe termen lung. CTP se aşteaptă ca diferenţa de randament să scadă în continuare cu timpul suplimentar, ca urmare a aşteptărilor mai mari de creştere pentru regiunea ECE.

CTP se aşteaptă la o creştere pozitivă în continuare a ERV pe fondul cererii continue a chiriaşilor, care este influenţată pozitiv de factorii de creştere seculară din regiunea ECE. Mai ales că nivelurile chiriilor din ECE rămân accesibile, deoarece, în ciuda creşterii puternice înregistrate, acestea au pornit de la niveluri absolute semnificativ mai mici decât în ţările din Europa de Vest. În termeni reali, chiriile din multe pieţe din ECE sunt încă sub nivelurile din 2010.

EPRA NTA per acţiune a crescut de la 15,92 EUR la 31 decembrie 2023 la 17.52 EUR la 30 septembrie 2024, reprezentând o creştere de 10.1%. Creşterea este determinată în principal de reevaluare (+1.29 EUR), EPS EPRA ajustat specific companiei (+0.60 EUR), parţial compensată de dividendul plătit (-0.28 EUR).

Bilanţ robust şi poziţie solidă de lichiditate

În conformitate cu abordarea sa proactivă şi prudentă, Grupul beneficiază de o poziţie solidă de lichiditate pentru a-şi finanţa ambiţiile de creştere, cu un cost fix al datoriei şi un profil de rambursare conservator.

În primele 9 luni ale anului, Grupul a strâns 1.8 miliarde EUR:

⦁O facilitate de împrumut garantată pe 6 ani în valoare de 100 milioane EUR cu un sindicat al unei bănci italiene şi cehe la un cost fix all-in de 4,9%;

⦁O obligaţiune verde pe şase ani de 750 de milioane EUR la MS +220 pb la un cupon de 4,75%;

⦁O facilitate de împrumut garantată pe şapte ani de 90 de milioane EUR cu o bancă austriacă la un cost fix all-in de 4,9%;

⦁O facilitate de împrumut garantată pe şapte ani în valoare de 168 milioane EUR cu un sindicat al unei bănci slovace şi austriece la un cost fix all-in de 5,1%;

⦁O atingere de 75 de milioane EUR din obligaţiunea verde pe şase ani emisă în februarie 2024 la MS +171 pb;

⦁O facilitate de împrumut negarantată pe cinci ani de 500 de milioane EUR cu un sindicat de bănci internaţionale la un cost fix all-in de 4,7%; şi

⦁Un împrumut garantat suplimentar de 150 milioane EUR pe o perioadă de şapte ani, obţinut printr-o sindicat de bănci italiene şi cehe, la un cost fix total de 4,35%.

CTP a finalizat, de asemenea, două oferte de licitaţie pentru obligaţiuni, răscumpărând 750 de milioane de euro de obligaţiuni cu termen scurt, realizând un câştig de capital de 31,9 milioane de euro, reducând scadenţele datoriei în 2025 şi 2026 şi extinzându-şi în mod proactiv profilul de scadenţă.

Poziţia de lichiditate a Grupului era de 1,8 miliarde EUR, formată din 1,3 miliarde EUR în numerar şi echivalente de numerar, precum şi un RCF neutilizat de 550 milioane EUR.

Costul mediu al datoriei CTP s-a situat la 2,73% (31 decembrie 2023: 1,95%), cu 99,7% din datorie fiind fixă sau acoperită până la maturitate. Grupul nu capitalizează dobânzile pe dezvoltări, astfel că toate cheltuielile cu dobânzile sunt incluse în contul de profit şi pierdere. Maturitatea medie a datoriilor a fost de 5,0 ani (31 decembrie 2023: 5,3 ani).

Prima maturitate semnificativă a Grupului este un bond de 272 milioane EUR, scadent în iunie 2025, care va fi rambursat din rezervele de numerar disponibile. LTV-ul CTP a fost de 44,9% la 30 septembrie 2024, în scădere de la 46,2% la 30 iunie 2024, graţie ABB. CTP se aşteaptă ca LTV-ul să continue să scadă, pe măsură ce reevaluările dezvoltărilor Grupului sunt complet înregistrate.

Activele cu randament mai mare ale Grupului, datorită randamentului brut al portofoliului de 6,5%, generează un nivel sănătos de levier al fluxului de numerar, ceea ce se reflectă şi în raportul Net Debt to EBITDA normalizat de 9,0x (31 decembrie 2023: 9,2x), pe care Grupul îşi propune să-l menţină sub 10x.

La 30 septembrie 2024, Grupul avea 59% datorie negarantată şi 41% datorie garantată, având un spaţiu suficient sub testul de datorie garantată şi testul de active neîncadrate. Pe măsură ce preţurile din piaţa obligaţiunilor s-au stabilizat, condiţiile sunt acum mai competitive decât preţurile din piaţa de împrumuturi bancare, ceea ce va permite Grupului să se reechilibreze mai mult către împrumuturile negarantate.