OPINII Piaţa imobiliară: după îngheţ vine corecţia

Încep să apară tot mai multe articole în media privind îngheţarea tranzacţiilor imobiliare. Iar dacă ne uităm pe evoluţia dobânzilor la credite în ultimul an şi la inflaţia în urcare abruptă în 2022, cumpărătorii au toate motivele să fie reţinuţi.

Una era să iei o casă prin credit ipotecar în 2021, cu Robor şi IRCC la minime istorice, în jur de 1%, şi alta este să cumperi acum, cu Robor puţin sub 8% şi IRCC pregătindu-se să se apropie ameninţător de 6%, din ianuarie 2022.

Practic, având în vedere că marja băncilor la creditele ipotecare era de regulă între 2-3%, e ca şi cum s-ar fi sărit de la dobânzi sub 4% la unele în jur de 10%, deci mai mult decât o dublare.

Este imposibil că cererea să nu fie afectată de noile condiţii de creditare, iar estimările analiştilor legate de o încetinire puternică a economiei din 2023 nu au cum să dea curaj suplimentar potenţialilor debitori.

Încetinirea economiei înseamnă locuri de muncă pierdute, salarii şi bonusuri mai mici punctual, un apetit redus de investiţii şi descurajarea cererii.

Când am mai văzut ştiri privind îngheţarea pieţei imobiliare? La o căutare cu Google le identificăm începând din 2009, anul când debuta criza financiară în România (un an mai devreme, premierul Tăriceanu recomandă românilor să cumpere case ieftinite în SUA câtă vreme economia noastră o duce atât de bine-PIB-ul creştea cu rate apropiate de 10% în primele trimestre din 2008). Iar în imobiliare, niciun îngheţ nu este urmat de o creştere a preţurilor, ci de o corecţie iminentă.

Dacă ne uităm pe indicele imobiliare.ro, care monitorizează evoluţia preţurilor la apartamentele noi şi vechi din Bucureşti în funcţie de anunţurile postate de vânzători, vedem că un preţ de 1.700 euro/mp, ca cel din prezent, îl mai avusesem la începutul lui 2009, când piaţa venea însă de mai sus, de la peste 2200 euro/mp la începutul anului 2008.

Corecţia a continuat însă în paşi mici şi siguri astfel încât, la începutul lui 2015, se atingeau 1.000 euro/mp.

O scădere dată şi de contracţia economiei, şi de noile condiţii de creditare (sună cunoscut?), dar şi de deprecierea leului faţă de euro (de la 3,68 lei/euro curs mediu în 2008 am avut un curs mediu de 4,23 lei/euro un an mai târziu).

Este momentul să ne amintim că bursa anticipează, iar piaţa imobiliară reacţionează post factum.

Investitorii din piaţa de capital sunt mereu conectaţi la mersul economiei şi anticipează evoluţia PIB astfel încât întâi vedem corecţii la BVB şi mai apoi primim confirmări din partea PIB-ului (acum bursa şi-a început corecţia din vară, iar PIB-ul este aşteptat să încetinească puternic din 2023).

În schimb, imobiliarele depind mai mult de politica de creditare şi de cea salarială, când apar problemele la job sau pe piaţa monetară debitorii mai întâi încearcă să se descurce din economii şi împrumturi de la prieteni şi abia după câteva luni bune încep să se gândească la darea în plată. Iar când băncile încep masiv executările silite, PIB-ul scade deja de luni bune (la precedenta criză financiară executările silite masive începuseră de prin 2011-2012, în vreme ce PIB-ul a avut minimul în 2009-2010).

Dar şi pe graficele actuale se vede începutul unei uşoare corecţii, de la nivelul maxim din iunie de 1760 euro/mp la cel actual, de 1737 euro/mp, tendinţă care se poate accentua în lunile următoare.

Din fericire, faţă de 2008-2009 declinul preţurilor nu este afectat de evoluţia cursului de schimb, iar debitorii nu fac faţă acum decât creşterilor de dobândă, unele previzibile şi nu arbitrare ca la precedenta criză financiară, când dobânzile fluctuau în funcţie de politica băncii, independent de vreun indice de referinţă, fapt ce a lăsat locul unor abuzuri considerabile.