Piaţa Europeană a investiţiilor

Începând cu sfârşitul anului 2008 zona euro şi economia britanică au intrat în recesiune severă, înregistrând cea mai slabă rată de creştere anuală din anii "80 până în prezent, fără niciun semn de redresare în viitorul apropiat. Criza sub-prime din 2007 s-a transformat într-o criză globală a creditelor şi în ciuda volumului mare de lichidităţi injectat deja, presiunile asupra pieţei financiare continuă. Rata de creştere negativă va continua şi pe parcursul anului 2009 şi se estimează că abia la jumătatea anului 2010 produsul intern brut va începe să crească din nou.

Piaţa europeană a proprietăţilor comerciale este în continuare afectată de criza financiară de la începutul acestui an. Pieţele de investiţii, care erau virtual blocate încă din ultimul trimestru al anului 2008, îşi continuă tendinţa de încetinire şi în 2009. Volumul investiţiilor a totalizat 3,5 miliarde euro în trimestrul 1 din 2009, în scădere faţă de nivelul de 15,6 miliarde dolari înregistrat cu un an în urmă. Rezultatele din primul trimestru al acestui an reprezintă o scădere de 57% în comparaţie cu trimestrul 4 din 2008. În nici unul din cele 20 de oraşe monitorizate nu s-a înregistrat o creştere a volumului de investiţii comparativ cu trimestrul 1 din 2008; scăderile variază între 8% şi 100%.

Pentru cel de-al şaselea trimestru consecutiv observăm scăderi ale investiţiilor şi creşteri ale randamentelor. Investitorii sunt mai selectivi în privinţa proprietăţilor, discrepanţele între aşteptările cumpărătorilor şi cele ale vânzătorilor având ca rezultat finalizarea unui număr foarte scăzut de tranzacţii. Totodată, tranzacţiile importante de investiţii sunt încă blocate de reducerea valorii împrumuturilor şi condiţiile restrictive de acordare a creditelor.

La începutul anului 2009 piaţa de investiţii rămâne îngheţată ca urmare a incertitudinii de la nivel global. Totuşi, pe unele pieţe se anticipează o revenire treptată în cea de-a doua jumătate a anului, datorită efectelor combinate ale ajustării preţurilor şi relaxării condiţiilor de finanţare. Condiţiile normale pentru investiţii vor reveni numai atunci când va fi restaurată încrederea în creşterea economică.

• Început de an nefast pentru investiţii

2009 a început în mod dramatic pentru piaţa de investiţii. Volumul tranzacţiilor a atins cel mai scăzut nivel al recesiunii actuale, cu 3,5 miliarde euro investiţi în trimestrul 1 din 2009, în scădere cu 78% faţă de primul trimestru din 2008. Aceasta este a şasea scădere consecutivă a volumului investiţiilor, care au înregistrat o depreciere cu -89% de la începutul acestei crize. Din cele 20 de pieţe monitorizate, nici una nu a fost ocolită de scăderi în primul trimestru, acestea variind între -8% şi -100%.

În zona centrală a Parisului volumul investiţiilor a scăzut dramatic în trimestrul 1, cu 82% faţă de primele trei luni ale anului 2008 şi cu 74% faţă de trimestrul 4 al aceluiaşi an. Alte trei pieţe franceze monitorizate au indicat scăderi semnificative: 83% în Lyon, 95% în Marsilia şi 100% în Lille. Dacă până de curând pieţele regionale din Franţa au făcut faţă scăderilor, în prezent şi acestea încep să fie afectate de încetinirea ritmului de creştere economică. Mai mult, ca urmare a lipsei tranzacţiilor de pe aceste pieţe, investitorii nu au repere în funcţie de care să evalueze noile tranzacţii.

Şi pe cele trei pieţe monitorizate în Marea Britanie volumul investiţiilor a scăzut drastic. În centrul Londrei investitorii străini, deşi sunt foarte selectivi, au găsit atractive lira mai slabă şi randamentele mai scăzute la birouri. Volumul total al investiţiilor a scăzut cu 79% faţă de primul trimestru al anului trecut şi cu 54% faţă de trimestrul anterior. Valea râului Tamisa a înregistrat de asemenea o scădere severă a volumului tranzacţiilor, dar oraşul Manchester a fost cel mai afectat, aici neînregistrându-se nicio tranzacţie în primul trimestru al acestui an.

În ansamblu, cele şase oraşe germane monitorizate au cunoscut o scădere importantă a volumului tranzacţiilor, cu 78% faţă de trimestrul 1 din 2008, trei dintre acestea înregistrând scăderi mai mari de 80%. Declinul este cauzat în principal de lipsa vânzărilor de portofoliu de care cele şase oraşe beneficiau în ultimii ani. Munchen-ul a atras cele mai multe investiţii, în valoare de 226 milioane euro, înregistrând cea mai mică scădere, cu 60% comparativ cu trimestrul 1 din 2008. Urmează Berlin cu 151 milioane euro investiţi (-87%), Hamburg cu 124 milioane euro (-67%) şi Frankfurt cu 113 milioane euro (-73%). Koln şi Dusseldorf au totalizat fiecare investiţii totale mai mici de 50 milioane euro, înregistrând scăderi de 84%, respectiv 88% faţă de primul trimestru din 2008.

La Bruxelles s-a înregistrat una dintre cele mai mari scăderi din primul trimestru al volumului de investiţii, cu numai 15 milioane euro investiţi (-97%). Totuşi, este relevant să specificăm că a fost finalizată o tranzacţie cu uzufruct, de 85 milioane euro.

Comparativ cu alte oraşe europene, primul trimestru al anului a fost mai bun în Luxemburg, cu 116 milioane euro investiţi, deşi în scădere cu 12% faţă de trimestrul 1 din 2008. Cea mai mare pondere în totalul volumului investiţiilor din prima perioadă a acestui an a avut-o o tranzacţie semnificativă de 60 milioane euro, încheiată în districtul Airport. Luxemburg a înregistrat cea de-a treia creştere trimestrială consecutivă a investiţiilor, începând cu trimestrul doi din 2008.

Piaţa imobiliară spaniolă a scăzut semnificativ, concomitent cu deprecierea mediului economic. În Madrid sumele investite au scăzut cu 89% comparativ cu trimestrul 1 din 2008. Totuşi, dacă nu luăm în considerare tranzacţia excepţională tip sale-and-lease-back din prima perioadă a anului trecut, volumul investiţiilor a scăzut cu 47%. Volumul anual al tranzacţiilor a scăzut cu numai 20% faţă de trimestrul 4 din 2008. În Barcelona volumul investiţiilor a înregistrat o scădere cu 8% faţă de primul trimestru din 2008 şi cu 11% comparativ cu trimestrul anterior. Având în vedere volatilitatea actuală a pieţelor financiare, sectorul imobiliar din Spania este perceput în prezent de către investitorii spanioli ca o alternativă sigură de investiţii.

În Milano volumul investiţiilor a scăzut cu 8% comparativ cu trimestrul 1 din 2008 şi cu 6% faţă de trimestrul 4 din 2008. Această scădere uşoară se datorează în principal unei tranzacţii schimb între două din principalele companii italiane de asigurări (Generali şi SAI). Cu excepţia acesteia, a fost înregistrată o singură tranzacţie de 25 milioane euro şi volumul investiţiilor ar fi scăzut cu 93% în ultimul an.

În Bucureşti nu au fost înregistrate tranzacţii de investiţii în primul trimestru din 2009, datorită discrepanţelor dintre alternativele investiţionale disponibile, aşteptările proprietarilor cu privire la preţ şi strategia de investiţii a fondurilor oportuniste. Totodată, proprietarii nu sunt încă dispuşi să vândă investitorilor oportunişti, cu excepţia cazurilor în care se confruntă cu dificultăţi de finanţare.

În Dublin a continuat şi în 2009 scăderea dramatică a pieţei de investiţii. Lipsa acută de lichidităţi a dus la o perioadă de paralizare a pieţei.

În Viena aşteptările vânzătorilor sunt încă prea mari, de aceea piaţa este aproape inactivă. Începând cu a doua parte a anului 2008 preţurile proprietăţilor au început să scadă, totuşi ritmul de scădere a fost moderat comparativ cu alte oraşe europene. Randamentele pentru birourile de clasa A au crescut cu 0,55 puncte procentuale începând cu trimestrul 1 din 2008.

• Investitorii se retrag

Procentul investiţiilor străine a scăzut pe majoritatea pieţelor, de la 38% în trimestrul 4 din 2008 până la 29% în acest an. În Bruxelles şi Luxemburg investitorii străini reprezintă 100%, respectiv 71% din numărul total.

În cele şase oraşe germane volumul investiţiilor străine a scăzut drastic. De la 33% în ultimul trimestru din 2008, procentul investitorilor străini a ajuns în acest trimestru la 9%. În Franţa investiţiile străine s-au redus de la 38% în trimestrul 4 din 2008 până la 20% în prezent.

Într-adevăr, condiţiile restrictive de creditare au un efect mai accentuat asupra investitorilor străini aflaţi în căutarea unor proprietăţi de mari dimensiuni şi mai puţin asupra jucătorilor interni cu lichidităţi disponibile. Investitorii străini sunt încă interesaţi, dar aşteaptă conditii mai favorabile pentru încheierea tranzacţiilor. În momentul în care randamentele vor creşte şi condiţiile de creditare se vor îmbunătăţi, aceştia vor redeveni activi.

• Creşte atractivitatea birourilor

Pe parcursul trimestrului 1 din 2009 procentul spaţiilor de birouri în cadrul volumului total de investiţii la nivel european a crescut de la 73% până la 77%. Este cea de-a doua creştere consecutivă, după o perioadă de scădere constantă în primele trei trimestre din 2008. Totuşi, pe unele dintre cele mai importante pieţe precum Paris şi Londra ritmul de creştere s-a diminuat. Pe parcursul trimestrului 4 din 2008 birourile au reprezentat 97% din totalul investiţiilor în zona centrală a Londrei şi 72% în centrul Parisului. În primul trimestru al acestui an pentru aceleaşi zone acest procent a scăzut la 87% (Londra) şi 56% (Paris).

În cele mai importante 6 locaţii din Germania, procentul investiţiilor în birouri a crescut de la 49% în trimestrul 4 din 2008 până la 68% în acest trimestru. În Düsseldorf, Hamburg şi Munchen acest procent a rămas relativ stabil pe parcursul acestui trimestru. În Berlin şi Koln însă investiţiile în birouri aproape s-au dublat. În Barcelona, Bruxelles, Madrid, Luxemburg, Lyon, Marsilia şi Viena procentul este mai mare de 85% şi a crescut în ultimul trimestru. Această creştere a preferinţei pentru spaţiile de birouri a afectat investiţiile în spaţiile comerciale, care au scăzut în volumul total al investiţiilor la nivel european.

• Continuă creşterea randamentelor pentru clasa A

Absenţa tranzacţiilor face dificilă estimarea exactă, dar începând cu 2008 randamentele pentru birourile de clasa A au crescut pe toate pieţele, mai ales în perioada trim. 1 2008 - trim 1 2009. Acestea se situează peste 5% pe toate pieţele, oraşele germane fiind cele mai scumpe, iar Bucureştiul cel mai ieftin dintre cele 20 de oraşe monitorizate.

Cea mai importantă corecţie în valoarea pe metru pătrat a proprietăţilor, comparativ cu anul trecut a avut loc în Barcelona (+2 puncte procentuale), Bucureşti (+1,9 puncte procentuale), zona centrală a Parisului (+1,85) şi Madrid (1,75). Pe parcursul unui trimestru cea mai mare modificare a randamentelor pentru birourile de clasa A a fost înregistrată în Manchester (+1,25), Barcelona şi Madrid (+0,75) şi zona centrală a Parisului (+0,7).

Şi în oraşele germane au continuat corecţiile, dar într-un ritm foarte moderat în comparaţie cu alte pieţe. Pe parcursul unui an randamentele pentru spaţiile de clasa A au crescut cu 0,3 puncte procentuale în Koln, cu 0,6 în Dusseldorf şi Munchen, cu 0,65 în Hamburg şi Frankfurt şi cu 0,75 în Berlin. În decursul unui trimestru acestea au crescut cu 0,1 -0,2 puncte procentuale.

În Marea Britanie randamentele pentru au crescut de asemenea în comaparaţie primul trimestru din 2008 cu 0,1 puncte procentuale în centrul Londrei şi cu 1,5 puncte procentuale în Manchester şi în valea Tamisei. În Luxemburg randamentele s-au menţinut la un nivel stabil, după o creştere cu 1 punct procentual între trimestrul 1 şi trimestrul 4 2008.