RAPORT JLL: Oraşele regionale oferă oportunităţi de extindere pentru piaţa de birouri

Urmând o tendinţă naturală, principalii chiriaşi internaţionali de spaţii de birouri au gravitat către Bucureşti, de departe cel mai mare oraş din ţară, conform unui comunicat de presă. Cu toate acestea, pe măsură ce economia României se extinde şi se maturizează, dar şi pe măsură ce salariile medii cresc, atât investitorii imobiliari, cât şi chiriaşii clădirilor birouri caută să se extindă dincolo de Bucureşti, pentru a profita de întregul potenţial de dezvoltare al ţării.

Stocul modern de spaţii de birouri din principalele 4 oraşe regionale din România totalizează puţin peste un milion de metri pătraţi, respectiv ceva mai mult de o treime din stocul Bucureştiului, notează sursa citată.

Dintre pieţele regionale, cel mai mare stoc se regăseşte in Cluj-Napoca, cu aproape 350.000 metri pătraţi închiriabili, sau circa 12% din stocul din Bucureşti, fiind urmat de Timişoara, cu 290.000 metri pătraţi (aproape 10% din stocul capitalei), Iaşi, cu 220.000 metri pătraţi (7,5% din stocul Bucureştiului) şi Braşov, cu 157.000 metri pătraţi (5,4% din stocul Bucureştiului).

Conform comunicatului, chiar dacă diferenţa dintre oraşele regionale şi Bucureşti este foarte mare, aşa cum este şi diferenţa de populaţie, stocul în cele 4 oraşe este aşteptat să crească cu cel puţin 170.000 metri pătraţi până la sfârşitul anului 2022, cele mai importante livrări de clădiri noi fiind anunţate in Iaşi (aproape 66.000 metri pătraţi) şi Timişoara (aproximativ 65.000 metri pătraţi).

Marius Şcuta, Head of Office Department & Tenant Representation JLL România, a declarat: "Dezvoltarea pieţei regionale de birouri vine ca o evoluţie firească, având în vedere avantajele comparabile cu cele din Bucureşti pe care principalele oraşe din ţară le oferă pentru chiriaşi, dezvoltatori sau investitori. Disponibilitatea şi abilităţile forţei de muncă, mediul de business care încurajează investiţiile, atitudinea proactivă a autorităţilor, sunt doar câteva elemente foarte importante pentru investitori şi care pun pe harta unor nume mari de companii oraşe precum Iaşi, Cluj, Timişoara sau Braşov. Şi vom vedea şi în perioada următoare tranzacţii record pe aceste pieţe."

În pofida pandemiei covid-19, piaţa închirierilor de spaţii de birouri a continuat să fie activă în oraşele regionale.

În primele nouă luni ale anului 2020, au fost tranzacţionaţi peste 57.000 metri pătraţi în cele 4 oraşe. Pe primul loc s-a situat Cluj-Napoca, cu un volumul total al închirierilor în această perioadă de 32.600 metri pătraţi, urmat de Braşov, cu 10.900 metri pătraţi şi de Timişoara, cu 9.400 metri pătraţi. Aproximativ 4.200 metri pătraţi au fost închiriaţi în Iaşi.

Cererea de spaţii de birouri în oraşele regionale a fost dominată de tranzacţii cu suprafeţe cuprinse între 500 şi 1.000 metri pătraţi şi de spaţiile de birouri de clasa A (73%).

Sursa: Orasele regionale Office Snapshot T3 2020

Chiriile medii au fost stabile în ultimii 5 ani în toate oraşele regionale. Astfel, chiriile medii pentru spaţiile de birouri clasa A pornesc de la 12,5-13,5 euro / m² / lună în Braşov şi ajung la 13,5-14,5 euro/ m² / lună în Cluj-Napoca şi Iaşi, în timp ce în Timişoara se situează între 13 şi 14 euro / m² / lună.

Cei mai importanţi chiriaşi de spaţii de birouri din oraşele regionale tind să fie companiile de IT&C şi cele din sectorul de servicii externalizate de tip BPO sau SSC.

Totodată, oraşele regionale au intrat şi în atenţia marilor investitori imobiliari, aşa cum a fost cazul in 2019 cu achiziţia celui mai mare ansamblu de birouri din Cluj, The Office (aproximativ 60.000 metri pătraţi închiriabili) de către Dedeman. De menţionat, de asemenea, achiziţia de către AFI Europe a proiectului City Business Centre din Timişoara, parte a portofoliului de birouri preluat de NEPI Rockcastle în acest an.

Randamentele investiţionale prime pentru clădirile de birouri din oraşele secundare se situează în jurul a 8,25% pentru Cluj-Napoca, Timişoara şi Iaşi, în timp ce pentru Braşov sunt ceva mai mari, ajungând la 8,5%, comparativ cu 7% în Bucureşti.

JLL România a lansat publicaţia semestrială Oraşele Secundare Office Snapshot. Raportul oferă o prezentare generală a pieţei de birouri din principalele 4 oraşe regionale din România, precum şi oportunităţile pe care le pot oferi chiriaşilor, dezvoltatorilor imobiliari şi investitorilor.