SUB INFLUENŢA NOILOR LEGI ALE PROPRIETĂŢII Terenurile agricole devin o investiţie oportună

Pachetul de legi privind proprietatea (Legea 247/2005), promovat de actualul Guvern şi intrat recent în vigoare nu a întîrziat să producă efecte imediate pe piaţa imobiliară. Avîntul înregistrat în domeniul construcţiilor de orice fel, dar cu precădere al construcţiilor rezidenţiale, îl determină pe investitorul imobiliar să iniţieze pe cont propriu procedura administrativă care să-i permită dezvoltarea de proiecte. Astfel, o procedură des întîlnită, în ultima perioadă, o constituie scoaterea terenurilor din circuitul agricol.

O dată cu apariţia noii legi a proprietăţii, preţurile terenurilor agricole vor creşte, apreciază Dan Borbely, avocatul societăţii "Ţuca & Asociaţii", adăugînd că unul din principalele motive îl constituie eliminarea taxei de scoatere din circuitul agricol a terenurilor, care pînă acum era achitată într-un cuantum considerabil (de pînă la 400% din preţul terenului) de către cei care cumpărau asemenea terenuri de la primul proprietar.

"În lipsa taxelor de scoatere din circuitul agricol, terenurile agricole de la marginea comunităţilor vor fi urmărite de către investitorii de tip rezidenţial", ne-a mai spus Dan Borbely.

Preţul mai scăzut al terenurilor agricole, comparativ cu celelalte plasamente imobiliare, face ca acestea să reprezinte o investiţie oportună pentru jucătorii de pe piaţa imobiliară, după cum afirmă Dan Borbely. Domnia sa arată că oportunitatea unui plasament în terenuri agricole prezintă cîteva particularităţi. În primul rînd, factorul speculativ are o influenţă redusă sau chiar lipseşte. Conform spuselor domnului Borbely, investitorul în terenuri agricole se deosebeşte de cel în terenuri tip "rezidenţial", care aşteaptă ca investiţia să-i creas-că spectaculos într-un interval scurt (în urma unor activităţi specifice: aducerea de utilităţi, ridicarea de case care să "atragă" alte case etc). De regulă, investitorul în terenuri agricole urmăreşte derularea unei activităţi de profil pe suprafaţa achiziţionată, de unde rezultă şi caracteristicile tranzacţiilor cu terenuri agricole: suprafeţele trebuie să fie mari, destinaţia urmărită fiind silozurile, irigaţiile etc. Din punct de vedere juridic, primul aspect este relevant, întrucît comasarea şi prezentarea "la pachet" a unui teren agricol de mari dimensiuni (de regulă peste 100 ha) se dovedeşte de multe ori o sarcină dificilă, spune domnul Borbely.

Impedimentele în acest tip de tranzacţii sînt atît de natură umană (negocierile cu zeci sau sute de agricultori sînt dificile), cît şi de natură administrativă (cărţile funciare ale tuturor proprietarilor trebuie verificate şi aduse la zi - moştenire etc).

Mulţi dintre proprietarii de terenuri agricole vor recurge la înstrăinarea acestora, mai ales că, în situaţia în care au depăşit vîrsta de 62 de ani, beneficiază de o rentă viageră. Cuantumul rentei viagere agricole reprezintă echivalentul în lei a 100 euro/an pentru fiecare hectar de teren agricol înstrăinat, respectiv echivalentul a 50 euro/an pentru fiecare hectar arendat.

"Deşi valoarea rentei viagere este mică, aceasta îi va tenta pe mulţi agricultori să-l vîndă, după ce vor culege roadele", consideră domnul Borbely. Renta viageră agricolă, reglementată prin Legea nr. 247/2005, reprezintă suma de bani plătită rentierului agricol care înstrăinează sau arendează terenurile aflate în proprietatea sa, avînd siguranţa unei surse viagere de venituri garantate de stat.

În opinia domnului Borbely, prin acordarea rentei, statul încearcă să rezolve două probleme: una socială (pentru persoanele în vîrstă, care nu au alte venituri) şi una agricolă (exis-tenţa terenurilor nelucrate de proprietarii vîrstnici - tendinţă observată în satele noastre).

• Un hectar intravilan în Bucureşti valorează mai mult decît 1.100 de hectare din Mehedinţi

Preţurile medii de vînzare ale terenurilor agricole din intravilan şi extravilan aproape s-au dublat în prima jumătate a acestui an, faţă de media înregistrată la sfîrşitul anului trecut, arată datele furnizate de Ministerul Agriculturii. Un hectar de teren agricol intravilan costă în medie 2,2 milioane RON în Bucureşti, în timp ce în judeţul Mehedinţi ajunge la numai 1.950 RON. Astfel, preţul mediu al terenurilor agricole din intravilan a atins valoarea de 59.696 RON pe hectar în acest an, comparativ cu 33.706 RON pe hectar în 2004.

În ceea ce priveşte preţul practicat la vînzarea suprafeţelor agricole extravilane, acesta s-a majorat de la 1.778 RON hectar la peste 3.3432 RON pe hectar. Cele mai mari preţuri pe hectarul de teren agricol intravilan sînt practicate în Bucureşti (peste 2,2 milioane RON/hectar), Braşov (206.900 RON /hectar), Cluj (201.207 RON/hectar) şi Constanţa (148.765 RON/hectar). Pentru aceeaşi suprafaţă de teren agricol intravilan vîndută, locuitorii judeţului Argeş primesc 3.060 RON/hectar, iar cei din Botoşani - 3.748 RON. Ceva mai mult primesc teleormănenii, respectiv 3.991 RON/hectar. Cel mai mare preţ mediu pentru hectarul de teren agricol extravilan a fost plătit, în primul semestru al anului, în Ilfov (25.400 RON), urmat la o mai mare distanţă de Braşov (6.780 RON), Suceava (6.600 RON) şi Maramureş (6.145 RON). La polul opus s-au situat judeţele Teleorman (609 RON), Olt (722 RON), Mehedinţi (749 RON) şi Bihor (768 RON).

Piaţa de circulaţie a terenurilor situate în intravilan funcţionează în 2.829 de localităţi, iar cea a terenurilor situate în extravilan se desfăşoară în 2.970 de localităţi. n