STUDIU JONES LANG LASALLE: Construcţia spaţiilor industriale, la cel mai mic nivel

Instabilitatea economică regională din ultimele luni a afectat performanţele economice de export ale ţării noas­tre, după ce acestea marcaseră întreg anul 2011, punctează un studiu realizat de "Jones Lang LaSalle" (JLL). Potrivit acestuia, a fost înregistrată şi o încetinire a creşterii anuale a importurilor.

Specialiştii din cadrul JLL estimează că perioada 2012-2013 va fi caracterizată de o continuă revenire a creşterii economice, care se va manifesta, însă, într-un ritm mai lent, creşterea economică pe termen scurt fiind preconizată la doar 1%.

"Cu toate acestea, o creştere economică mai accelerată este aşteptată pe termen mediu, ca urmare a creşterii consumului, a încrederii în mediul de afaceri şi a revenirii exporturilor, dar la o scară mai mică decât în anul 2011", subliniază studiul citat.

În primele cinci luni ale anului 2012, volumul investiţiei străine în România este estimat la 465 milioa­ne euro, cu 45,2% mai mic decât perioada similară a anului 2011.

Investitorii imobiliari străini au adus 86 milioane de euro la capitalul firmelor pe care le deţin în ţara noastră, în primele şase luni ale anului în curs, puţin peste jumătate din suma injectată în perioada similară a anului trecut, de 150 milioane de euro, potrivit datelor ONRC.

"Neînţelegerile din ultimele două luni dintre preşedinte şi premier reflectă lipsa de maturitate a clasei politice româneşti", arată studiul JLL, opinând că, în continuare, Româ­nia va fi marcată de instabilitate politică, cel puţin până la organizarea alegerilor parlamentare din noiembrie 2012.

Cercetarea JLL despre piaţa imobiliară precizează: "Activitatea investiţională înregistrată în trimestrul al doilea 2012 este alcătuită dintr-un parteneriat de tip joint-venture şi din tranzacţii de terenuri. Notabilă este asocierea dintre fondul de investiţii New Europe Property Investors (NEPI) şi Michael Topolinski în vederea achiziţionării platformei industriale Vulcan din vestul Bucureştiului, cu intenţia de a dezvolta un retail park de proximitate ancorat de un hypermarket şi alţi câţiva retaileri care funcţionează pe suprafeţe mari".

Deşi piaţa finanţării rămâne în continuare limitată, în cel de-al doi­lea trimestru al acestui an au fost semnate două contracte de finanţare, ambele pentru dezvoltări de proiecte imobiliare.

"Portland Trust" a demarat lucrările de construcţie la proiectul de birouri "Floreasca Park", în Bucureşti, în urma finanţării obţinute de la BCR.

Un alt proiect care a atras finanţare pentru dezvoltare este "Ploieşti Shopping City", deţinut de NEPI în parteneriat cu "Carrefour Property". Acordul de finanţare a fost semnat cu BRD.

În acest an, piaţa imobiliară este liniştită, la niveluri mici, ne-a spus, recent, dr. Radu Zilişteanu, analist economic, adăugând că 2012 seamănă foarte mult cu 2011, caracterizându-se prin scăderi foarte mici de preţuri.

Anul în curs, piaţa este influenţată de două elemente noi, în opinia analistului Radu Zilişteanu. Pe de o parte, Banca Centrală a restricţionat accesul la creditele în valută, ceea ce face ca cererea solvabilă să scadă. Pe de altă parte, posibila dispariţie a programului "Prima Casă" va produce noi influenţe pe piaţă.

Dacă înainte de criză erau înregis­trate, la nivel naţional, 500.000 de tranzacţii de vânzare/cumpărare, după începerea crizei numărul tranzacţiilor lunare se ridică la 350.000, ne-a spus domnul Zilişteanu, adăugând: "Practic, au dispărut investitorii şi spe­culatorii".

În opinia domniei sale, scăderea leului nu va afecta piaţa imobiliară. Astfel, preţurile exprimate în lei nu vor creşte, mai ales că sectorul imobiliar este unul sezonier, iar vara nu este propice pentru tranzacţii cu imobile.

• Nu mai sunt aşteptate contracte mari de pre-închiriere pentru birouri

În primul semestru al anului în curs, au fost finalizaţi 24.600 metri pătraţi de spaţii de birouri, aproximativ 68.000 mp urmând să fie terminaţi în cea de-a doua parte a anului.

Potrivit JLL, în ciuda recesiunii economice globale şi a instabilităţii politice locale, piaţa spaţiilor de birouri a înregistrat rezultate încurajatoare. Preluarea trimestrială de spaţii de birouri (inclusiv contracte de renegociere/re-închiriere) este estimată la 72.700 mp, ceea ce reprezintă o creştere de 34,8% faţă de primul trimestru din 2012.

Din totalul de 108.000 mp tranzacţionaţi în semestrul întâi al aces­tui an, au fost semnate contracte de pre-închiriere pentru aproximativ 44%. Acest trend se va menţine şi în partea a doua a anului, dar la o scară mai mică, având în vedere că nu se mai aşteaptă semnarea altor contracte de pre-închiriere pentru suprafeţe mari, de peste 20.000 mp.

Chiriile contractuale prime pentru spaţii de birouri sunt cotate între 19-19,5 euro/mp/lună. Nu a fost înregistrată nicio modificare trimestrială a chiriilor prime, potrivit JLL, care subliniază că asistăm la o micşorare a stimulentelor financiare. Rata totală de neocupare a spaţiilor de clasă A şi B a crescut până la 17%. O importanţă din ce în ce mai mare este acordată evoluţiei chiriilor din aşa numitele zone secundare de afaceri.

Specialiştii JLL estimează că, până la sfârşitul anului, vor fi finalizaţi încă 68.000 mp de spaţii de birouri, cu menţiunea că există un grad de incertitudine în cazul unor proiecte mari, fie din cauza unor acţiuni legale, fie din lipsa activităţii de închiriere.

În ceea ce priveşte oferta anului 2013, aceasta este estimată la 130.000 mp, în timp ce oferta anului 2014 este compusă din proiecte de talie mică şi mijlocie sau proiecte a căror finalizare poate fi amânată din 2013 în 2014.

Cererea de spaţii de birouri va fi influenţată de procesele de consolidare ale marilor companii multinaţionale, proces deja demarat de companii precum "Petrom", "Oracle", "Raiffeisen Bank" şi "UniCredit Ţiriac Bank".

"Rata de neocupare va avea un trend descrescător, însă ne aşteptăm ca valori sub 10% să fie raportate abia la începutul anului 2013", arată studiul JLL.

Radu Zilişteanu ne-a spus că, în perioada de criză, au mai fost ridicate câteva clădiri de birouri, dezvoltatorii acestor spaţii dorind să beneficieze de preţurile reduse la terenuri şi la materiale de construcţii. Aceştia, însă, au construit din surse proprii, nu din credite bancare.

• Pentru a-şi limita pierderile, retailerii intră pe piaţă prin franciză

Stocul modern de spaţii comerciale la nivel naţional, în trimestrul al doilea, este estimat la 2,31 milioane de mp. În Bucureşti, stocul este estimat la 775.000 mp şi nu a suferit nicio modificare, susţin cei de la JLL.

Potrivit lui Radu Ziliştea­nu, pe segmentul de spaţii comerciale prime, cum sunt cele de pe Calea Victoriei, tendinţa investitorilor este să fugă din aces­te zone, unde chiria ajunge la 110 euro/mp/lună, către centrele comerciale, unde pot închiria spaţii la 50 de euro/mp/lună.

Până la sfârşitul anului, nu vor fi modificări ale chiriilor prime din centrele comerciale sau de pe cele mai importante artere comerciale stradale, conform estimărilor JLL.

În cea de-a doua parte a anului, se aşteaptă finalizarea la nivel naţional a 5-7 centre comerciale, însumând 130.000 mp. Majoritatea proiectelor de dezvoltare sunt de talie mică, în cele mai multe cazuri ancorate de un hypermarket.

În primele cinci luni ale anului 2012, vânzările din comerţul cu amănuntul au înregistrat o creştere cu 4,6% faţă de aceeaşi perioadă a anului 2011. Această creştere, împreună cu faptul că 41% din cheltuielile totale de consum ale românilor sunt îndreptate către podusele agroalimentare, duce la expansiunea retailerilor din domeniul alimentar.

În încercarea de a-şi limita pierderile, multi retaileri intră pe piaţa locală prin franciză, precizează studiul, care adaugă: "Suntem de părere că, pe termen mediu, vom asista la schimbarea acestui model, ajun­gând la magazine deţinute integral de către compania mamă".

În prezent, 330.000 mp de spaţii comerciale se află în construcţie, cu finalizare în până în 2013.

• Activitatea de construcţie a spaţiilor industriale - la cel mai mic nivel

Activitatea de construcţie a spaţiilor industriale este la cel mai mic nivel, spun cei de la JLL, care adaugă că, la scară naţională, nu s-a raportat nicio finalizare de unitate industrială. Dezvoltarea la cerere rămâne, în continuare, singura soluţie pentru chiriaşii de spaţii industriale pentru extinderea operaţiunilor sau securizarea de noi unităţi.

La nivel naţional, în primul semestru al anului 2012, preluarea de spaţii industriale a înregistrat o scădere de aproximativ 40% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut.

În primele şase luni, Bucureştiul a atras 40% din interesul chiriaşilor de spaţii industriale, urmat de Cluj-Napoca, care a atras 37% din totalul spaţiilor închiriate la nivel naţional. Alte oraşe în care s-a înregistrat o oarecare activitate sunt Iaşi, Sibiu, Baia Mare şi Ploieşti. În cel de-al doilea semes­tru, cererea de spaţii industriale se va îndrepta cu preponderenţă către Bucureşti, Timişoara, Cluj-Napoca şi Ploieşti.

În funcţie de domeniul de activitate, aproximativ 60% din cererea de spaţii industriale a fost generată de companii din domeniul producţiei, iar restul cererii a venit din partea companiilor de distributie şi logistică.

Chiriile spaţiilor industriale premium din Capitală sunt cuprinse între 3,7-4 euro/mp/lună.

O importanţă din ce în ce mai mare este acordată sistemului de transport intermodal, în special de către companiile din industria auto.

• Sectorul hotelier este susţinut de turismul de afaceri

În luna iunie 2012, Bucureştiul număra 75 de unităţi hoteliere însumând 9.200 de camere. Piaţa hotelieră este, în mare parte, dominată de segmentul corporate.

Turismul de agrement este în continuare slab dezvoltat, sectorul hotelier fiind susţinut de turismul de afaceri.

Criza financiară a avut un efect major asupra pieţei de investiţii din România şi, din anul 2008 până în prezent, au fost înregistrate doar câteva tranzacţii cu unităţi hoteliere.

Pentru cea de-a doua parte a anului 2012, JLL nu se aşteaptă să asis­tăm la alte tranzacţii cu produse hoteliere, în parte ca urmare a unor incertitudini la nivel european, dar şi a unor potenţiale scăderi în performanţele segmentul hotelier în următoarele luni.