DEOARECE ESTE O ANEXĂ A PIEŢELOR FINANCIARE, Nu vom putea evita o prăbuşire a pieţei imobiliare

• Profesorul Artur Silvestri susţine că amploarea regresului depinde de cât de adâncă va deveni criza globalizată a creditelor ipotecare

Ca şi cum probabila recesiune americană nu ar fi fost de ajuns pentru o piaţă imobiliară în adevărat incendiu cum este cea de la noi, "criza leului" abia că a turnat gaz pe foc. Profesorul de gestiune imobiliară, Artur Silvestri, susţine că erau de aşteptat implicaţiile crizei ipotecare cu risc ridicat din SUA şi devalorizarea leului faţă de euro asupra pieţei noastre imobiliare. Dar puţini sunt conştienţi de acest lucru.

Domnia sa a explicat: "Efectul bursei valutare devine cu atât mai mult o regulă în imobiliar cu cât îndatorarea la bănci pentru achiziţia de proprietăţi este tot mai pregnantă la noi. Această concluzie nu este destul de răspândită, căci aparenţele înşală. Ideea că am avea de-a face cu o piaţă de bani care schimbă doar puţin piaţa de case nu se confirmă şi are un grad de primejdie prin nepăsare. Pe o piaţă unde este anexat , ceea ce se constată este o devastare tăcută".

Totul porneşte de la euro - moneda suverană în tranzacţiile noastre imobiliare, care, acum, este mai scump cu pes­te 15% decât în toamna trecută. Dar cum câştigurile sunt în lei, ca şi cheltuielile, ar rezulta că şi scumpirea proprietăţilor ar putea fi, în valori de analiză formală, cel puţin în proporţiile creşterii euro în raport cu leul. Cum piaţa românească este puternic influenţată de zvon şi legendă, profesorul Silvestri apreciază că mai mult ca sigur că vor exista inflamaţii ale preţurilor ce vor apărea fără explicaţie mone­tară directă.

Domnia sa a adăugat: "În această situaţie, românul tânăr fără casă întâmpină creditul ipotecar cu un sentiment de groază, sau, cel puţin, aceas­ta ar trebui să fie atitudinea. Valoarea creditului în raport cu munca tradusă în bani a crescut cât inflaţia în doi ani, dar salariul nu poate creşte în echivalent românesc decât prin eforturi suplimentare, ce nu pot fi făcute în mod practic şi, adeseori, nici nu se doresc.

Cum încetineşte şi creşterea de aport de fond imobiliar nou, rezultat din investiţia privată, fiindcă banii vin mai greu şi există o îngrijorare bancară generală, rezultă că agresiunea se va îndrepta către apartamentele vechi.

Acestea s-au scumpit şi se scumpesc continuu şi în moduri pur şi simplu iraţionale".

Acest aspect ilustrat de Artur Silvestri descumpăneşte: o scumpire a "euro", cu de două ori rata de inflaţie anuală a leului, afectează pretendenţii la locuinţe. Dar şi constructorii de apartamente noi sunt în dificultate din cauza prudenţei bancherului occidental, care nu are perspective clare şi aşteaptă bilanţul de sfârşit de aprilie când se va şti dacă este recesiune sau nu. Apare şi frica de incapacitatea de plată a creditelor ipotecare. Dar acest sentiment, în regiuni epidemic sărace cum este a noastră, încă nu s-a manifestat vizibil. Profesorul Silvestri susţine că vor apărea, în curând, primele valuri de "deposedaţi" de locuinţe plătite prin credit şi primele semne ale unei crize care, în prezent, este încă ocultată.

Acum leul trece prin incertitudini cu caracter suspect. Consecinţele nu vor fi vizibile instantaneu, dar nici nu vor aştepta prea mult. Ele apar în etape succesive care, cu cât vor fi mai puţin aşteptate, cu atât vor devasta piaţa imobiliară mai repede şi extins. Potrivit estimărilor lui Artur Silvestri, mai întâi, vânzătorul va scumpi locuinţele fără logică (mai mult sau mai puţin decât 15-18%, după inspiraţie) fiindcă "euro de ieri sunt azi mai puţini lei" şi el cheltuie "lei". Astfel, vânzătorul ignoră speculaţiile valutare, depozitul bancar şi alte asemenea activităţi pe care le consideră "misterioase".

La rândul lui, bancherul va urmări atent situaţia fiindcă, în cazul unui declin brusc şi pronunţat, va fi cel mai prejudiciat, după, bineînţeles, cei executaţi silit. Dar, în acelaşi timp, va intensifica vânzarea de credite fiindcă mecanismul se menţine prin ritm şi acumulare. Dacă băncile îşi dezechilibrează calendarul îşi pierd din stabilitate. "Rezultă că, în mod paradoxal, creditul ipotecar va lua amploare, cu termene întinse şi pe 40 de ani. Şi maniera de înapoiere a datoriei va fi mai relaxată. Foarte probabil, ca şi în Occident, cu plata lunară doar a dobânzii şi restituirea sumei împrumutate la sfârşitul perioadei de creditare, adăugând un index de inflaţie de genul Euribor", a concluzionat domnul Silvestri.

Acest mecanism descris de domnia sa nu este cu totul sigur ca metodă şi calendar de implementare fiindcă depinde de câţi bani sunt pe pieţe şi de momentul în care economia americană îşi arată definitiv "maladiile incurabile", peste câteva luni, când vin bilanţurile bancare. Acesta va fi un moment capital, căci va arăta desluşit care este direcţia globală.

Indiferent de ce se va întâmpla, proprietăţile româneşti vor fi, încă o vreme, o marfă scumpă care, cu cât se va "încălzi" mai mult, cu atât va deveni mai primejdioasă prin repercusiuni şi prin nivelul de la care se va produce regresul indiscutabil.